9月28日，深圳將進(jìn)行2021年第二批集中土地出讓。在此之前，多個(gè)城市土拍活動(dòng)轉(zhuǎn)冷，一些地塊更出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。深圳土地對于房企的吸引力是否依舊？就在土拍之前，深圳多個(gè)部門再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)查居住用地購地資金，新房市場也熱鬧了起來。

嚴(yán)格落實(shí)購地資金審查機(jī)制

事實(shí)上，在土地集中供應(yīng)的政策出臺(tái)前，深圳的土拍規(guī)則就已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格。早在8月底，深圳重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊數(shù)量不變，但作出了不少調(diào)整優(yōu)化。其中，此次深圳土拍還強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，下調(diào)住房銷售限價(jià)。本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%~9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%~9.1%不等。

此外，此次土拍嚴(yán)格落實(shí)購地資金審查機(jī)制，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。建立“先承諾后審查”的工作機(jī)制，競買申請人需承諾購地資金來源不屬于股東違規(guī)提供的借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，不屬于金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不屬于其他自然人、法人、非法人組織的借款，不屬于競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等，深圳市金融監(jiān)管局組織相關(guān)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開展競得人購地資金審查工作。

可以看出，在土拍資格、資金要求等方面，深圳早已對房企打起“預(yù)防針”。據(jù)廣東省深圳市地方金融監(jiān)督管理局消息，該局近日發(fā)布《深圳市地方金融監(jiān)督管理局等六部門關(guān)于加強(qiáng)商品住房用地土地購置資金來源核查要求的通知》?！锻ㄖ分饕槍⑴c競買深圳居住用地企業(yè)和深圳轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，意在嚴(yán)格核查深圳市商品住房用地招拍掛出讓土地購置資金，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。針對競買企業(yè)，《通知》要求，競買企業(yè)的股東不得違規(guī)向其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等作為購地資金。競買企業(yè)需要說明購地資金來源并承諾為自有資金。

對于金融機(jī)構(gòu)，深圳要求，銀行、證券、保險(xiǎn)、期貨、信托、基金和資產(chǎn)管理公司等持牌金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)為競買企業(yè)提供各類融資資金作為購地資金。此外，商業(yè)保理公司、小額貸款公司、融資性擔(dān)保公司等“7 3”類地方金融機(jī)構(gòu)，也不得違規(guī)為競買企業(yè)提供資金用于購地。

有分析人士表示，房企要規(guī)范使用資金，同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)發(fā)放資金，并做好資金的使用監(jiān)督，對于自有資金緊張的房企，即便想進(jìn)軍深圳市場，也會(huì)變得謹(jǐn)慎。第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，競買企業(yè)需說明購地資金來源、提供相應(yīng)證明并對上述要求作出承諾，這條規(guī)定對深圳土地市場有重大影響，本次土拍對開發(fā)商的資金實(shí)力以及運(yùn)營模式是一場考驗(yàn)。吳睿表示，首先對資金審查能有效禁止非地產(chǎn)行業(yè)資本進(jìn)場，防止金融資本、民間資金以聯(lián)合競拍的形式涌入房地產(chǎn)推高地價(jià)，影響房地產(chǎn)調(diào)控成果。同時(shí)，可以避免房企拿地沖動(dòng)決策，防止部分企業(yè)先拿地再尋求合作或資金的投機(jī)行為，從土地供應(yīng)側(cè)引導(dǎo)“房住不炒”的調(diào)控定位。

“打新”審核嚴(yán)格

可以說，土地與新房的關(guān)系密不可分。此前，一些房企在深圳成功拿地之后立即開工，這種現(xiàn)象一度引發(fā)熱議。而在最近，深圳新房市場也熱鬧了起來。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅在上周深圳有8個(gè)新房項(xiàng)目入市，其中5個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，整體去化超七成。此外，還有5個(gè)項(xiàng)目在上周獲批。此外，截至9月26日，深圳全市一手住宅成交2991套，二手住宅僅成交1424套。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，最近傳出開盤售罄的新房項(xiàng)目多數(shù)來自于光明、寶安等“網(wǎng)紅片區(qū)”，而且價(jià)格也與周邊二手房形成明顯的“倒掛”，位于龍崗、坪山等東部片區(qū)的部分新房項(xiàng)目，銷售進(jìn)度則不如預(yù)期。有市場人士表示，“日光”盤畢竟還是少數(shù)，從近期新盤入市去化的情況來看，深圳新房市場相比去年以及今年上半年是出現(xiàn)明顯降溫。對于購房者來說，選擇變多了，市場自然會(huì)出現(xiàn)分化。

雖然新房市場熱鬧了起來，但多位購房者告訴記者，關(guān)于購房者的資金來源和收入流水的審核非常嚴(yán)格，自己在資料提交時(shí)“焦頭爛額”。“我本來和家人準(zhǔn)備打新資料，但遞交后反饋說首付來源必須補(bǔ)足證明資料，后來又說我的月供能力不足，真夠嚴(yán)格的。”麥先生最近剛剛參與坂田一網(wǎng)紅新盤的“打新”，但由于資料遞交錯(cuò)過了時(shí)間，最終選擇放棄。深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳市場迎來今年的新房供應(yīng)高峰，開發(fā)商推盤意愿強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)10月仍將維持高供應(yīng)，新房市場有望保持活躍。