原本“金九”是銷售旺季，但今年房地產(chǎn)市場卻格外冷清。市場降溫的信號已被房地產(chǎn)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)所感知，房地產(chǎn)市場投資、銷售以及房價(jià)數(shù)據(jù)整體下滑，受融資收緊與銷售回款放緩兩頭夾擊，房企流動(dòng)性進(jìn)一步承壓，生存發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，甚至引發(fā)市場對風(fēng)險(xiǎn)加劇的擔(dān)憂。

在政策收緊、成交萎縮、房企流動(dòng)性持續(xù)承壓的背景下，房企及上下游企業(yè)生存情況如何？調(diào)控究竟產(chǎn)生了怎樣的影響？記者日前廣泛采訪了開發(fā)商、中介、購房者、專家等，從不同維度勾勒當(dāng)前房地產(chǎn)市場的輪廓。

“一個(gè)月內(nèi)，我們店一共成交2套房”

“這個(gè)月我1套都沒有成交，我們店一共就成交了2套房。”鏈家某中介紀(jì)某負(fù)責(zé)的區(qū)域是被稱為“宇宙中心”的北京市海淀區(qū)五道口，這里聚集著眾多科研院校、互聯(lián)網(wǎng)科技公司，也有不少優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，在北京屬于“寸土寸金”的價(jià)格高地，成交一直較為活躍。

今年上半年，紀(jì)某所在門店的成交量是每月十幾到二十多套，而現(xiàn)在的成交量不到上半年的十分之一。

北京東四環(huán)外四惠區(qū)域某中介周某告訴記者，最近他的成交頻率是兩個(gè)月一單，原來則是一個(gè)月兩三單。

原本是銷售旺季，今年房地產(chǎn)市場卻格外冷清。需求端觀望情緒加重，入市更謹(jǐn)慎；一些不急于出手的二手房業(yè)主已經(jīng)撤下了房源。甚至有部分開發(fā)商放緩了拿地和開發(fā)進(jìn)度，陸續(xù)有土拍流拍發(fā)生。

記者從深圳福田區(qū)一中介人員處獲悉，最近客戶看房的都是想買筍盤，大大低于前期成交價(jià)的才會(huì)成交。某小區(qū)相似戶型，3月份成交價(jià)是460多萬元，最近成交價(jià)只有335萬元。

業(yè)主也在放慢出手速度。一方面，一些資金需求不緊迫的業(yè)主選擇觀望；另一方面，需要資金的業(yè)主更關(guān)注尾款能否及時(shí)到賬，這一環(huán)節(jié)現(xiàn)在卻充滿變數(shù)。

一位鏈家業(yè)務(wù)員告訴記者，過去是批貸就可以去辦過戶了，拿新房本去質(zhì)押，然后走放款流程。最近銀行放款緩慢，部分銀行甚至要等7個(gè)月后才放款，因此很多業(yè)主就要拿到尾款才交房。這樣一來，從購房者的角度看，即使現(xiàn)在買了，也要到明年才交房。所以很多客戶現(xiàn)在也不著急了，就多看看但不成交。

市場的疲弱已經(jīng)傳導(dǎo)至開發(fā)商。一位東部省份三線城市開發(fā)商告訴記者，“這邊已經(jīng)沒有多少人去拿地了，明年除了幾個(gè)拆遷的項(xiàng)目，其他的新樓盤目前還沒聽說幾個(gè)。市場飽和，二手房拋壓大。”

上述現(xiàn)象并非個(gè)例?？硕饠?shù)據(jù)顯示，8月克而瑞百強(qiáng)房企銷售面積、銷售金額分別同比降 26%、20%，降幅較7月進(jìn)一步擴(kuò)大。7~8月全國商品房銷售規(guī)模較2020年、2019年同期跌12%、2%，東部地區(qū)增速回落13個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析，8月市場全面降溫，重點(diǎn)50城市二手房成交量連續(xù)多月環(huán)比下降，九成以上的城市二手房成交量同環(huán)比均下降，上海、杭州等重點(diǎn)城市同環(huán)比降幅均較大；價(jià)格下跌城市數(shù)量增多，深圳二手房房價(jià)連續(xù)4個(gè)月下跌，徐州、銀川、金華等城市也出現(xiàn)下跌。

銀行捂緊錢袋、房企銷售承壓

“金九銀十”成色不再已是不爭事實(shí)。在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市整體降溫，實(shí)則反映政策調(diào)控已見成效。從“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，不僅使得房企融資端持續(xù)承壓，也拉長了銷售回款的周期，對于在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐的房企來說，形勢越發(fā)嚴(yán)峻。

從融資端來看，房企債券融資方面，今年前8月融資規(guī)模累計(jì)增速較前7月加速下滑。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，前8月房企發(fā)債累計(jì)約6999億元，同比下降21%。其中，8月單月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

另一條主要的資金回流渠道即通過銷售回款的速度也在減慢。央行數(shù)據(jù)顯示，8月份，居民中長期貸款同比降低23.55%，連續(xù)4個(gè)月同比下降。從增量角度看，據(jù)平安證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，新增房貸占金融機(jī)構(gòu)新增貸款比重連續(xù)三季度下滑。2021年上半年，主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款2.42萬億元，同比降 19.1%。其中二季度新增房地產(chǎn)貸款 7500億元，占新增總貸款比重為 15%，占比連續(xù)3個(gè)季度下滑。

記者了解到，受限于房貸集中度管理，有銀行壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模，還有銀行部分區(qū)域性分行僅用半年時(shí)間就把全年的個(gè)人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個(gè)人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

一位北京朝陽區(qū)中介告訴記者，上半年各個(gè)銀行的額度和排單都沒有明顯調(diào)整，近兩年市場比較平穩(wěn)，銀行的二手房貸款額度是非常寬裕的，所以也沒刻意節(jié)制。一直到8月份放款速度變化都不明顯，但從9月份開始，個(gè)別銀行開始不接單了。甚至有的銀行放款要等7個(gè)月，這種情況客戶一聽就走了。某國有大行分支行都是這個(gè)情況，小銀行更沒法保證。

該中介透露，現(xiàn)在找銀行做房貸的話，放款時(shí)間都不能保證，現(xiàn)在能接單的銀行基本都要3個(gè)月左右。某國有大行一支行現(xiàn)在要求住房貸款客戶簽署承諾書，承諾7個(gè)月不放款客戶也不能找銀行麻煩。

“幾家我們合作的銀行都說不確定，會(huì)不會(huì)因?yàn)榻衲攴e壓的單子導(dǎo)致明年一季度都沒有額度，需要挪到二季度，或者會(huì)不會(huì)因?yàn)槭袌霰容^穩(wěn)定政策又放開了，都不好說”。該中介表示。

融資與回款雙重承壓，房企面臨巨大挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，二手房成交量下滑對房企銷售影響顯著。一、二線城市基本都存在限購要求，在有限購要求的城市里，有新增需求的購房者往往采用換房策略，即先賣出二手房再購房。因此，一旦二手房成交量下降，開發(fā)商的新增銷售壓力也會(huì)隨之增大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者解釋，當(dāng)前樓市下行就在于“高周轉(zhuǎn)+高杠桿”的模式難以持續(xù)。一是房屋銷售節(jié)奏放緩，所以難以存在高周轉(zhuǎn)；二是當(dāng)前不存在高杠桿模式，即資金方面會(huì)越來越緊。

土地市場遇冷、地方財(cái)政承壓

在多家房企因現(xiàn)金流緊張而“手頭緊”的同時(shí)，近期重點(diǎn)城市開展的第二輪集中供地情況也較第一輪有所降溫。

由于首輪集中供地存在部分城市土地溢價(jià)率居高、部分房企“掛馬甲”參與競拍等問題，各地紛紛延遲了原定于7月的集中掛牌工作并調(diào)整了土拍規(guī)則。多地的第二輪土拍規(guī)則調(diào)整主要集中在加強(qiáng)房企購地融資監(jiān)管，提出“競報(bào)高品質(zhì)方案”（下稱“競品質(zhì)”）要求，明確土地溢價(jià)上限以及取消“競配建保障性住房建筑面積”等要求。張大偉對此表示，多地第二輪土拍規(guī)則一方面抬高了房企參與土拍的門檻，另一方面也降低了房企的拿地成本。

從實(shí)際出讓情況看，優(yōu)化后的第二輪土拍規(guī)則引發(fā)了多地土地流拍率的上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，福州、青島、濟(jì)南等10個(gè)城市在第二輪集中出讓了465宗土地，其中有超過118宗土地暫停出讓，占據(jù)這些城市的25%。

張大偉認(rèn)為，整體來看，今年各地房地產(chǎn)調(diào)控密集且信貸緊張，樓市開始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，導(dǎo)致了整體第二輪土地開啟全面遇冷。同時(shí)，“競品質(zhì)”成為第二輪多地集中供地新要求，明顯增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。

土地市場遇冷后，又在進(jìn)一步助推本輪樓市下行。環(huán)業(yè)投資IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對記者表示，今年實(shí)施的集中供地政策原本定位是降低房企整體拿地價(jià)格水平的同時(shí)保證土地出讓金收入最大化，但因?yàn)檎咴O(shè)計(jì)過于理想化，在事實(shí)上卻對房企本來就緊張的流動(dòng)性方面，形成了雪上加霜的效應(yīng)，助推了本輪樓市下行的幅度與波及面。

值得注意的是，由于土地市場遇冷，地方財(cái)政收入也受到?jīng)_擊。從財(cái)政部發(fā)布的8月財(cái)政收支情況來看，雖然1~8月累計(jì)國有土地使用權(quán)出讓收入47110億元，同比增長12.1%。但8月單月的國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降17.54%。

雖然土地出讓收入減少，但多地的成交樓面價(jià)整體保持穩(wěn)定。中指研究院指出，土拍規(guī)則優(yōu)化下多數(shù)已成交城市二批次地塊成交樓面均價(jià)較首批有所下跌，但仍高于2020年全年地價(jià)。

對此，柏文喜認(rèn)為，整體地價(jià)依然堅(jiān)挺，或反映出地方政府出于維護(hù)土地財(cái)政收入而不愿將土地價(jià)格隨行就市的心態(tài)，也反映了地方財(cái)力目前所面臨的重壓現(xiàn)實(shí)。

“整體地價(jià)的穩(wěn)定也說明房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)質(zhì)變，地價(jià)整體上行還是主流現(xiàn)象。這種情況下，房企只要是按規(guī)矩拿地、做開發(fā)，就算有短時(shí)的流動(dòng)性緊張也能活下來。”張大偉告訴記者。

重創(chuàng)還是陣痛？樓市下行影響將分化

當(dāng)前，部分房企引發(fā)的信用危機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵。在多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產(chǎn)市場銷售、投資等數(shù)據(jù)整體下滑下，房地產(chǎn)市場似乎已沉入谷底，引發(fā)了市場的恐慌、悲觀情緒。整個(gè)行業(yè)面臨的流動(dòng)性困難，到底將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來多大影響?

接受證券時(shí)報(bào)采訪的專家們一致認(rèn)為，當(dāng)前部分房企帶來的信用危機(jī)需要警惕，或?qū)γ駹I房企的融資和交易產(chǎn)生沖擊?？傮w來看，當(dāng)前部分房企流動(dòng)性緊張引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)依然可控，仍有足夠的金融工具與政策手段應(yīng)對市場可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

在中國豪宅研究院院長朱曉紅看來，表面上是“三道紅線”卡了脖子，政策從嚴(yán)從緊束縛了房企的手腳，沒有給房企以喘息與更多的反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)。實(shí)際上，與房企的慣性思維有很大關(guān)系，認(rèn)為政府一定會(huì)給予企業(yè)糾錯(cuò)、改錯(cuò)的機(jī)會(huì)。所以，對“三道紅線”的威懾力、執(zhí)行力度沒有在認(rèn)識上高度重視。很多經(jīng)過風(fēng)浪的大房企、品牌房企以老運(yùn)動(dòng)員的姿態(tài)輕松應(yīng)對。但這次是真的犯了經(jīng)驗(yàn)主意的錯(cuò)誤。沒把握好時(shí)間差，沒有做好應(yīng)急預(yù)案。

“可以說，此輪調(diào)整是對房地產(chǎn)行業(yè)的一次重整。”我愛我家控股研究院院長蔡宗翰告訴記者，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于陣痛期。將過去地產(chǎn)商的高杠桿、高周轉(zhuǎn)無序擴(kuò)張、擴(kuò)規(guī)模的“發(fā)展泡沫”擠出，讓優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商、有合理資金運(yùn)作的地產(chǎn)商重新成為市場核心，這也是維護(hù)地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展秩序的核心價(jià)值所在。

蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金對記者表示，近期部分房企信用危機(jī)或造成銀行對民營房企的信用違約擔(dān)憂加劇，厭惡情緒上升，按照銀行對風(fēng)險(xiǎn)的厭惡程度，可能波及大量民營房企。需要注意的是，供應(yīng)商后續(xù)可能會(huì)要求更多房企現(xiàn)款交易，進(jìn)一步壓制房企和房地產(chǎn)市場的融資環(huán)境，杠桿率的進(jìn)一步去化還會(huì)壓制房地產(chǎn)投資和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長，更多房企債務(wù)問題導(dǎo)致銀行和金融體系的更多壞賬風(fēng)險(xiǎn)也需重新審視。

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，近期爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的房企普遍都是大房企，從系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的角度看波及面大，且曝出流動(dòng)性緊張的房企數(shù)量有增加趨勢，容易形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要監(jiān)管部門警惕。而中小民營房企的壓力在近年來持續(xù)存在，也需要時(shí)刻關(guān)注整體情況。

多位專家還指出，在本輪下行中，由于銀行等金融機(jī)構(gòu)將對民營房企融資更謹(jǐn)慎，一些現(xiàn)金儲(chǔ)備較豐厚、融資便利和融資成本低的“三好學(xué)生”房企將獲得機(jī)遇，尤其是在提高門檻后的第二輪土拍中受益。

西南證券就指出，實(shí)際上，第二輪集中供地中，房企拿地Top10合計(jì)拿地797億元，而央國企拿地金額占比高達(dá)88%，競爭明顯下降，但下半年預(yù)計(jì)將面臨更為苛刻的銷售競爭環(huán)境。

讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸傳統(tǒng)制造業(yè)本質(zhì)

雖然當(dāng)前正處在房地產(chǎn)行業(yè)的多事之秋，但應(yīng)該看到，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率正持續(xù)改善，央企、國企在本輪樓市下行中穩(wěn)定發(fā)展，整體地價(jià)保持穩(wěn)定，各地租賃性保障住房建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)不斷完善。

蔡宗翰認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)陣痛期期間，一些房企將改變過去對項(xiàng)目質(zhì)地、自身現(xiàn)金覆蓋率的輕視，不斷調(diào)整和優(yōu)化，從而最終使整個(gè)行業(yè)回歸到傳統(tǒng)制造業(yè)的本質(zhì)。

在陶金看來，接下來，借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定并保持穩(wěn)定的杠桿、負(fù)債比例和資產(chǎn)規(guī)模，將自身與金融領(lǐng)域的復(fù)雜工具保持合理距離，進(jìn)而杜絕過度多元化，避免過多涉足自己所不能勝任的領(lǐng)域，回歸建筑和開發(fā)等強(qiáng)項(xiàng)業(yè)務(wù)，可能是房企在長期保持健康、持續(xù)和平穩(wěn)發(fā)展的必需之舉。

另外，陶金還認(rèn)為，當(dāng)前設(shè)置的貸款集中度比例是否合理，應(yīng)進(jìn)一步觀察購房需求受到的影響。若從中長期看，購房貸款需求持續(xù)無法滿足，購房者買房剛需受壓制，導(dǎo)致經(jīng)營貸流入樓市屢禁不止等金融亂象叢生，則需要重新審視房地產(chǎn)貸款余額及個(gè)人住房貸款余額上限。

在近期，張家口、桂林、沈陽等城市接連出臺(tái)“限跌令”，樓市逐漸出現(xiàn)雙向調(diào)控態(tài)勢，都明確顯示出房地產(chǎn)市場“穩(wěn)房價(jià)”政策趨向，更加注重“穩(wěn)價(jià)”而非一味“降價(jià)”。

“進(jìn)一步的收緊政策基本不會(huì)再出現(xiàn)了，政策已經(jīng)到底了。”張大偉對記者表示，在各地因城施策下，后續(xù)可能會(huì)根據(jù)情況把握寬松力度。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，四季度依然要防范市場繼續(xù)降溫的可能，判斷關(guān)鍵還是在信貸政策。從穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展的角度看，后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場需要放開，預(yù)計(jì)11月份前后將有一波新的穩(wěn)定或?qū)捤烧?，利好部分?jǐn)?shù)據(jù)止跌。

展望未來，蔡宗翰認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、房住不炒、共同富裕的要求下，未來全國性政策框架變動(dòng)不大，但政策微調(diào)更偏向于因城施策，由城市根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行調(diào)整，即熱度高的城市繼續(xù)限購、熱度或是市場較弱的城市采取寬松的政策。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在8月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，隨著各方面持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場不合理需求，保證正常需求的釋放，同時(shí)房地產(chǎn)市場相關(guān)制度，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的制度不斷完善，房地產(chǎn)市場有望保持穩(wěn)定發(fā)展。