近日，環(huán)京城市張家口市發(fā)布通知，要求新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷售。這條規(guī)定被外界稱為“限跌令”。中新經(jīng)緯注意到，由于距離北京較近，加之冬奧會(huì)預(yù)期的刺激，張家口的房?jī)r(jià)此前曾大幅上漲，但隨著北京及環(huán)京區(qū)域的樓市調(diào)控政策相繼落地，房?jī)r(jià)開始由漲轉(zhuǎn)跌。

近段時(shí)間以來(lái)，多個(gè)城市都發(fā)布了不得低于商品房備案價(jià)銷售、打擊惡意降價(jià)等類似政策。在打壓房?jī)r(jià)上漲之后，又出臺(tái)限跌政策，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)仍會(huì)有城市跟進(jìn)出臺(tái)限制房?jī)r(jià)下跌的政策，不過(guò)，這并不意味著整體市場(chǎng)就此走弱，有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘腥喝杂性鲩L(zhǎng)空間。

主城區(qū)房?jī)r(jià)下降三成，有項(xiàng)目低于成本價(jià)賣房

其實(shí)，張家口市住建局等四部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，對(duì)房?jī)r(jià)并非只有“限跌”，也有“限漲”，維持市場(chǎng)穩(wěn)定的態(tài)度較為明顯。

上述通知提出，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”要嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)制度，所有項(xiàng)目不得超出備案價(jià)格對(duì)外銷售；已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85％進(jìn)行銷售。

針對(duì)“限跌令”政策，張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長(zhǎng)杜繼鑫在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)指出，目前以張家口主城區(qū)為例，已經(jīng)從房?jī)r(jià)最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價(jià)8000多元/平方米。尤其是進(jìn)入2021年下半年以來(lái)，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個(gè)樓盤，迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價(jià)銷售。

杜繼鑫認(rèn)為，通過(guò)大幅度降價(jià)等措施，換來(lái)了市場(chǎng)的轟動(dòng)和購(gòu)房者的熱捧，而降價(jià)項(xiàng)目也在短期內(nèi)通過(guò)以價(jià)換量取得了較好的銷售成績(jī)，并快速回籠了資金。但由于部分樓盤項(xiàng)目的大幅降價(jià)措施給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大影響，也給其他樓盤帶來(lái)了巨大的銷售壓力。

從13000元/平方米降到8000多元/平方米，以此計(jì)算，張家口主城區(qū)的房?jī)r(jià)在近幾年下跌約三成。

郭琳（化名）是張家口的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，她告訴中新經(jīng)緯，這兩年張家口樓市的價(jià)格戰(zhàn)激烈，價(jià)格降得比較明顯，現(xiàn)在正值“金九銀十”，很多樓盤都在做特價(jià)房，河北本地頭部房企位于萬(wàn)全區(qū)的項(xiàng)目以成本價(jià)對(duì)外銷售，現(xiàn)在的價(jià)格只有4200元/平方米，比周邊便宜2000元/平方米。她說(shuō)：“開發(fā)商對(duì)外說(shuō)特價(jià)房數(shù)量不多，但過(guò)了10月，價(jià)格能不能恢復(fù)也不清楚。”

對(duì)于“限跌令”的影響，當(dāng)?shù)氐牧硪晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)中新經(jīng)緯表示，政策才剛剛出臺(tái)，暫時(shí)還沒有看到影響，“現(xiàn)在張家口的房?jī)r(jià)降得太多了，政府是想保持價(jià)格穩(wěn)定，未來(lái)降價(jià)太多的樓盤，可能不太容易通過(guò)網(wǎng)簽。”

而為了規(guī)避降幅限制，一些開發(fā)商變相給購(gòu)房人提供優(yōu)惠。郭琳說(shuō)：“市區(qū)一個(gè)樓盤，前幾年的最高售價(jià)達(dá)到13000元/平方米，現(xiàn)在是7000多元/平方米，為了規(guī)避限制，開發(fā)商就給購(gòu)房者送車位、裝修材料和家電，優(yōu)惠力度挺大的。”

當(dāng)?shù)匾幻麡潜P銷售人員也向中新經(jīng)緯證實(shí)，確實(shí)有不少開發(fā)商推出了上述優(yōu)惠措施。“前陣子有個(gè)樓盤送車位，但這兩天已經(jīng)叫停了，因?yàn)橹百I了房的業(yè)主心理不平衡。還有些樓盤加1萬(wàn)元送家電，加2萬(wàn)元送價(jià)值15萬(wàn)元的裝修。”

“限跌令”集中在三四線及以下城市 其實(shí)，限制房?jī)r(jià)下跌的政策，很早之前就有城市出臺(tái)。公開資料顯示，2014年5月，杭州相關(guān)部門就曾規(guī)定，如商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。此后，惠州、中山、濟(jì)南也先后出臺(tái)政策或約談房企，禁止“惡意降價(jià)”。

經(jīng)過(guò)幾年的深度調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價(jià)銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。面對(duì)這波房?jī)r(jià)下降，一些城市開始穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，出臺(tái)“限跌令”城市數(shù)量明顯增多，包括菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、江陰、桂林、株洲、唐山等。

今年8月9日，湖南岳陽(yáng)市要求，市中心城區(qū)新建商品住宅銷售實(shí)施價(jià)格備案；備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)將提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同；如開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格，6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整。

8月31日，江陰市住建局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》中稱，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

梳理可以發(fā)現(xiàn)，這些城市多數(shù)屬于三四線及以下城市，這類城市的價(jià)格在市場(chǎng)火熱的時(shí)候，會(huì)跟隨大城市的價(jià)格快速上揚(yáng)，但隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，降溫也更為明顯。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策使得購(gòu)房者對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)有更為清晰的理解，即不是所有城市房?jī)r(jià)都在上漲，部分三四線城市反而面臨去庫(kù)存的壓力，它折射的是部分非熱點(diǎn)三四線城市在強(qiáng)調(diào)控之下成交持續(xù)低迷的現(xiàn)狀。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新經(jīng)緯分析，房地產(chǎn)對(duì)三四線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及投資和消費(fèi)帶動(dòng)性更強(qiáng)，因此也對(duì)房地產(chǎn)下滑的容忍度更低。相比一二線重點(diǎn)城市，三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅單一，而且比較傳統(tǒng)、升級(jí)很慢，地產(chǎn)繁榮并依靠這個(gè)行業(yè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動(dòng)了投資、消費(fèi)、就業(yè)的增長(zhǎng)。而當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，三四線城市受到的沖擊自然更大。

房地產(chǎn)行業(yè)基本面變了嗎？ “限跌令”之所以引發(fā)關(guān)注，除了與發(fā)布該類政策的城市數(shù)量較多有關(guān)外，也與當(dāng)前市場(chǎng)情緒不無(wú)關(guān)系。

經(jīng)過(guò)持續(xù)數(shù)年的樓市調(diào)控，包括一二線核心城市在內(nèi)的許多城市，市場(chǎng)熱度都有所降低。例如，深圳近幾年的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，但隨著二手住房指導(dǎo)價(jià)政策的落地，降價(jià)趨勢(shì)明顯，房產(chǎn)中介門店也出現(xiàn)“關(guān)店潮”。另外，當(dāng)前一些知名房企資金鏈緊張問(wèn)題持續(xù)引發(fā)關(guān)注，讓外界對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)愈發(fā)謹(jǐn)慎。

不過(guò)，李宇嘉認(rèn)為，從局部看，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較差，但從全局看卻并不差。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資兩年平均增長(zhǎng)7.7%，商品房銷售面積兩年平均增長(zhǎng)5.9%，商品房銷售額兩年平均增長(zhǎng)11.7%。1-8月房地產(chǎn)施工和竣工面積同比分別增長(zhǎng)8.4%、26%。

“調(diào)控政策如此密集，資金面史無(wú)前例緊縮，行業(yè)還能有這么大漲幅，可見房地產(chǎn)行業(yè)穿過(guò)了眾多周期，自有其強(qiáng)大的發(fā)展韌性與承壓能力。所以，這個(gè)行業(yè)的基本面沒有變化。”李宇嘉判斷稱。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯分析，出臺(tái)“限跌令”的城市普遍面臨著房?jī)r(jià)疲軟、庫(kù)存較高的情況，這也是很多三四線城市面臨的共同難題，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，出臺(tái)“限跌令”的城市或許仍會(huì)增加。但這并不代表著整體市場(chǎng)會(huì)很差，那些人口有流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的城市群、都市圈，未來(lái)仍有潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)有增長(zhǎng)空間。