深圳第二輪集中供地于9月28日舉行。如果從深圳本輪供地的結(jié)果來看，這依然是一座讓房企愿意追逐的城市，在一線乃至強(qiáng)二線城市紛紛遭遇“流拍潮”的背景下，深圳僅出現(xiàn)一宗土地流拍，最終成交21塊土地，共吸金約450億元。
但這更像是一場(chǎng)中海地產(chǎn)的專屬表演秀，中海當(dāng)日斥資127億元拿下了4宗土地，是這場(chǎng)土拍的最大贏家。和中海一樣刷足了“存在感”的還有保利置業(yè)，這家央企耗資72億元奪得3宗土地。
在深圳此輪集中供地中，深圳本土曾經(jīng)殺紅了眼的房企們例如龍光等，都難覓身影。“三道紅線”以及投銷比等指標(biāo)的約束下，央企國企因?yàn)榫邆涫愕馁Y金優(yōu)勢(shì)而站上了舞臺(tái)的中央，而深圳本土的民營企業(yè)卻集體審慎了。
這頗有一些“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”的意味。在深圳首輪集中供地中，龍光、佳兆業(yè)因其果敢善戰(zhàn)風(fēng)光一時(shí)，但是隨著公開土地市場(chǎng)的規(guī)則改變，他們高舉高打的玩法已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)下。不僅龍光、佳兆業(yè)，萬科也未出現(xiàn)在這次集中供地的現(xiàn)場(chǎng)。
央企國企再一次挑起了集中供地的大梁，未來公開土地市場(chǎng)依然會(huì)是他們的主陣地。
中海補(bǔ)倉
深圳在中海的版圖中，是必爭(zhēng)的重鎮(zhèn)。在這座土地資源“稀缺”的城市，中海并不擅長城市更新，只能在公開市場(chǎng)上拼搶，因此中海深圳公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)總是起伏不定。好的年頭，它能夠躋身深圳銷售額前列，卻也時(shí)常不得不面對(duì)無米可炊的局面。
這一次中海瘋狂補(bǔ)倉的背景是，它在深圳的糧草已經(jīng)告急。一位中海深圳公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“深圳（中海）現(xiàn)在在賣的項(xiàng)目也就一兩個(gè)，賣完就沒了。如果再拿不到地，那明年就又不開工了。”
不得不說，中海為了這一次土拍做了十足的準(zhǔn)備，對(duì)規(guī)則的研判也十分精準(zhǔn)。
最終中海拿下了光明、龍華、龍崗等區(qū)域的四宗土地，斥資127億元。
接近中海的人士分析認(rèn)為，中海能夠“財(cái)大氣粗”的原因關(guān)鍵在于自律——保持在綠檔，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充裕；且中海堅(jiān)守投資紀(jì)律，上半年保持定力，才有機(jī)會(huì)現(xiàn)在獲取更優(yōu)質(zhì)的土地。
中海是業(yè)界公認(rèn)的“好學(xué)生”，它的確具備抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。截至2021年6月30日，中海的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為人民幣1174.3億元，是為數(shù)不多現(xiàn)金超過千億的房企。
但上述人士的說法不能完全解釋中海此時(shí)的激進(jìn)。
今年上半年，在首輪集中供地中，中海的確稍顯落寞，一方面是因?yàn)檫@家房企“不賺錢的地不會(huì)拿”，另一方面是規(guī)則對(duì)它這種資金實(shí)力的房企優(yōu)勢(shì)還不夠明顯。一個(gè)案例是，廣州首輪集中供地，中海也出動(dòng)了數(shù)十個(gè)“馬甲”，但最終在搖號(hào)階段仍無所獲。某種程度上，是運(yùn)氣和實(shí)力的雙重加持讓它誤打誤撞地趕上了好時(shí)機(jī)。
深圳的信心
在深圳這一輪集中供地中，央企以及國企的表現(xiàn)也普遍不錯(cuò)。
例如，保利置業(yè)拿到了龍崗、龍華、坪山等區(qū)域的3宗地塊；而被多家房企看好的前海桂灣地塊，則由天健競(jìng)得，成交價(jià)52.41億元，成交樓面價(jià)41490元/平方米，觸及最高限價(jià)，天健還需配建自持租賃住房28000平方米。其他央企國企華潤置地、深圳地鐵等也都有地塊進(jìn)賬。
事實(shí)上，在本次土地競(jìng)拍之前，許多參與的房企對(duì)最終的結(jié)果均有比較確切的預(yù)判。一位央企深圳公司的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們自己大概也知道能拿哪塊地，海報(bào)也提前一天就準(zhǔn)備好的。”
由央企國企站“中心位”，這樣的結(jié)果與其他城市相比沒有太大不同。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，第二輪集中供地很多城市都是央企國企唱主角，這一方面是因?yàn)樗麄內(nèi)谫Y成本確實(shí)低，而且去年疫情以后民企本身拿地相對(duì)少，央企國企拿得相對(duì)多，因此現(xiàn)在從整個(gè)市場(chǎng)來看，他們的回款也好一些，資金也充裕。另一方面是，現(xiàn)在土地出讓許多都面臨基礎(chǔ)建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)，在這其中央企國企要發(fā)揮帶頭作用“打頭陣”。
最終，深圳本輪集中供地在央企國企的集體努力下，給予了市場(chǎng)足夠的信心。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，與其他城市溢價(jià)率普遍已經(jīng)降至低位不同，深圳本輪集中供地房企依然熱情比較高漲。深圳第二輪集中供地中鮮有底價(jià)成交的地塊，其中共有17宗地塊觸及最高價(jià)，溢價(jià)率也基本到了15%的上限。
李宇嘉指出，深圳本次集中供地質(zhì)量還不錯(cuò)，在其他城市表現(xiàn)都不景氣的情況下，深圳如果也不受開發(fā)商待見，市場(chǎng)情緒會(huì)一落千丈。“深圳的地價(jià)、溢價(jià)和利潤控制得不錯(cuò)，此外作為一線城市，它還是開發(fā)商必然爭(zhēng)取的城市，具有標(biāo)志性意義。”
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