信貸收緊、樓市嚴(yán)控、融資困難，已經(jīng)給房企帶來(lái)許多痛苦，而最近幾個(gè)月，建筑成本暴漲，更讓部分房企的情況雪上加霜。
“現(xiàn)在的建筑成本已經(jīng)達(dá)到2008年以來(lái)的最高點(diǎn)。”一名華東房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
疫情后，大量避險(xiǎn)資金進(jìn)入大宗商品，造成了材料市場(chǎng)價(jià)格上漲，鐵礦石、煤炭、螺紋鋼、水泥陸續(xù)漲價(jià)。部分感知敏銳的房企，在今年5月份就明顯感覺(jué)到建安成本上漲趨勢(shì)。而8月中旬以后的能耗雙控、拉閘限電，更是帶起一波水泥、鋼材的漲價(jià)潮。
對(duì)于急著完成銷售指標(biāo)的房企來(lái)說(shuō)，年底降價(jià)勢(shì)在必行，但由于成本愈發(fā)高企，虧本賣房只會(huì)讓公司陷入惡性循環(huán)，實(shí)在是進(jìn)退兩難。
原材料及人工成本暴漲
“水泥是高能耗產(chǎn)業(yè)，且運(yùn)輸半徑在300-500公里左右，基本為本土生產(chǎn)、本土使用，各地水泥價(jià)格相差較大，比如之前寧夏的水泥在300元/噸，廣東為500元/噸。不過(guò)目前，全國(guó)大部分區(qū)域的水泥價(jià)格都在暴漲。”一名熟悉水泥行業(yè)的分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
一名從事建筑工程行業(yè)的人士稱，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的漲價(jià)后，廣東、浙江、浙江的水泥報(bào)價(jià)超過(guò)了700元/噸，湖南有水泥廠商出廠價(jià)近期漲幅超過(guò)350元/噸，由于大家有減產(chǎn)預(yù)期，多地已出現(xiàn)排長(zhǎng)龍買水泥的壯觀場(chǎng)景，有經(jīng)銷商最高報(bào)價(jià)超過(guò)千元每噸。
水泥漲價(jià)背后，一方面是大宗原材料的價(jià)格在疫情后不斷上漲，比如石灰石、礦渣、煤炭等；二是受到了能耗雙控、拉閘限電的影響。多家水泥廠家調(diào)價(jià)函顯示，漲價(jià)原因多數(shù)為限電造成的無(wú)法正常生產(chǎn)。此外，也有廠家因市場(chǎng)行銷行情、全面減產(chǎn)預(yù)期而漲價(jià)。
而房地產(chǎn)另一大重要生產(chǎn)材料鋼材的價(jià)格也在一路上漲，平均每噸上漲已經(jīng)超過(guò)1000元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全球范圍內(nèi)資源供給錯(cuò)配推動(dòng)了原材料價(jià)格上漲，地產(chǎn)需求穩(wěn)定，造成了鋼材基本盤(pán)的穩(wěn)定，此外制造業(yè)景氣度高，助推鋼材景氣度。而且，今年國(guó)內(nèi)提出了去產(chǎn)量的相關(guān)政策，鋼材供給出現(xiàn)一定的收縮。
此外，上述建筑工程人士還表示，目前全國(guó)的家居建材上游原材料都在漲價(jià)，包括木材、塑料、玻璃、五金等，今年以來(lái)這些原材料大部分都漲了30%以上。
“從今年7月底開(kāi)始，我們公司就敏銳感知到了建筑原材料的價(jià)格猛漲。”一名地產(chǎn)行業(yè)人士告訴第一財(cái)經(jīng)。
據(jù)他所在公司內(nèi)部測(cè)算，從今年5月至7月，鋼材價(jià)格猛漲50%，混凝土價(jià)格漲了8%，造成工程成本增加13%以上，而8月至今漲幅更猛。
另一家房企內(nèi)部人士則稱，建安成本近期漲幅普遍超過(guò)10%，每個(gè)月土方和鋼筋價(jià)格都在上漲，光是地庫(kù)單方成本已經(jīng)達(dá)到6500元，半年漲幅超30%。
“5月份開(kāi)始，原材料漲價(jià)已經(jīng)傳導(dǎo)至房地產(chǎn)。今年年初，疫情和通脹帶動(dòng)動(dòng)力煤、鐵礦石漲價(jià)，3月螺紋鋼漲價(jià)，水泥一并漲起來(lái)了，拉閘限電已致雪上加霜。”該人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)說(shuō)。
除了原材料，建筑人工成本今年亦大幅上漲。一家地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，今年建筑工地用工成本同比增長(zhǎng)超15%。另一家大型建筑企業(yè)高管則對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，今年招工極難，工人年齡多在四五十歲，招不到年輕人成了企業(yè)面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。
房企降價(jià)猶如飲鴆止渴
今年7月以后，新房市場(chǎng)逐漸“熄火”，尤其是三四線城市，再也沒(méi)有搶房場(chǎng)面，售樓處冷清成為常態(tài)。
受調(diào)控影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都形成了降價(jià)預(yù)期。今年下半年起，開(kāi)發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)陸續(xù)打響。
不過(guò)，在建安成本暴漲的背景下，房企還有降價(jià)空間嗎？
“現(xiàn)在購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生顯著變化，都在觀望著等降價(jià)，我們只能苦口婆心列舉現(xiàn)在的成本漲價(jià)情況，告訴他們項(xiàng)目降價(jià)是不可能的。”一家在長(zhǎng)三角主打改善型置業(yè)需求的房企一線營(yíng)銷人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
不過(guò)，在負(fù)債壓力巨大的情況下，確實(shí)有房企寧愿虧本也要搶收回款，打出了“骨折價(jià)”。對(duì)此，華東一位房企總裁認(rèn)為，這種行為必將導(dǎo)致企業(yè)陷入惡性循環(huán)。“房地產(chǎn)企業(yè)不賺錢空轉(zhuǎn)是不可能的，最多空轉(zhuǎn)兩年，虧錢最終無(wú)法維持。”
但他也認(rèn)為，今年接下來(lái)三個(gè)月的情況不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)一向有“買漲不買跌”的情緒，哪怕開(kāi)發(fā)商降價(jià)，恐怕都很難吸引來(lái)流量，而降價(jià)的負(fù)面效應(yīng)還包括損害產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)等。
樓市下行周期疊加原材料大漲，地產(chǎn)商又受重重一擊。
按照一般行業(yè)規(guī)則，房企與承包商簽訂合同后，如果原材料漲跌幅在一定程度內(nèi)（比如正負(fù)5%），則由承包商自行消化價(jià)格變動(dòng)，如果漲跌幅過(guò)大，則觸發(fā)價(jià)格改變機(jī)制。原料暴漲后，房企與供應(yīng)商正共同承受巨大壓力。
過(guò)去，為了獲得大客戶長(zhǎng)期訂單，供應(yīng)商愿意墊資或接受商票，即使遭到房企拖欠，也愿意私下協(xié)商，盡量為客戶著想。今年，各種壓力下，房企與供應(yīng)商的矛盾逐步爆發(fā)。
“下半年項(xiàng)目工地停工情況增多，總包和開(kāi)發(fā)商公開(kāi)撕破臉的情況也已發(fā)生，也與原材料上漲、承包商自身壓力巨大有關(guān)。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。
此外，今年在建項(xiàng)目的爛尾、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒓哟螅禈?biāo)情況愈發(fā)嚴(yán)重。“長(zhǎng)三角三四線城市過(guò)去兩年非常好賣，很多龍頭開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，但現(xiàn)在大量改善型項(xiàng)目已經(jīng)改成了毛坯交付。”上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
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