監(jiān)管層近期兩次提及“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，大型銀行正在升級(jí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控。

9月29日，央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，再度明確“房住不炒”，并要求金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。這是本周內(nèi)央行第二次提及房地產(chǎn)，且兩次都旗幟鮮明的表明要“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

盡管市場(chǎng)主流觀點(diǎn)均認(rèn)為，不存在房地產(chǎn)政策顯著放松的可能，房地產(chǎn)融資也很難大幅寬松。但A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊近期反彈。

作為房地產(chǎn)融資的主要資金來源，銀行如何落地政策頗受關(guān)注。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，已有大型銀行分支機(jī)構(gòu)加緊排查房企及關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并全面升級(jí)了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)控。

加強(qiáng)房地產(chǎn)和建筑業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控，銀行不再迷信全國(guó)排名信息

近期個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，商業(yè)銀行正在加強(qiáng)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控。

一位國(guó)有大行華北分行人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該分行已發(fā)布內(nèi)部通知，點(diǎn)名了四家頭部房地產(chǎn)企業(yè)。原因是，近期個(gè)別大型房地產(chǎn)公司爆出資金鏈緊張、商票到期不能按時(shí)兌付、在建項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢等重大負(fù)面信息。為此，需防范風(fēng)險(xiǎn)向上游建筑類企業(yè)傳染，重點(diǎn)關(guān)注政策風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)準(zhǔn)入、加強(qiáng)銷售封閉資金管理、杜絕超進(jìn)度放款、加強(qiáng)抵質(zhì)押管理等要求。

由于近期個(gè)別頭部房企存在違約風(fēng)險(xiǎn)，上述銀行提出，不能過分迷信集團(tuán)實(shí)力、全國(guó)排名等信息，要嚴(yán)格把控新增授信風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注房企客戶資產(chǎn)負(fù)債率、資金鏈等風(fēng)險(xiǎn)情況，充分評(píng)估其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。并加強(qiáng)存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理，密切關(guān)注工程進(jìn)度、項(xiàng)目銷售進(jìn)度等情況，定期了解項(xiàng)目是否按進(jìn)度施工、是否存在銷售放緩現(xiàn)象，必要時(shí)要求房企加快銷售回款、提前還款等方式緩釋風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事件的房企按揭樓盤，應(yīng)深入了解項(xiàng)目現(xiàn)狀，掌握樓盤建設(shè)進(jìn)度情況，關(guān)注項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)，提前做好應(yīng)對(duì)預(yù)案。此外，加強(qiáng)對(duì)于業(yè)務(wù)主要集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域的建筑類企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，近期多家銀行展開房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的自我排查，尤其是關(guān)于個(gè)別大型房企關(guān)聯(lián)企業(yè)的排查，不少銀行從今年中就已經(jīng)開始，至今已排查了多輪。

其中，由于部分房企大量使用表外融資，傳統(tǒng)表內(nèi)信貸難以反映其融資全貌和風(fēng)險(xiǎn)情況。據(jù)記者了解，有的國(guó)有大行已要求排查房企及子公司供應(yīng)商與項(xiàng)目施工單位，涉及商票、理財(cái)產(chǎn)品、持有債券或應(yīng)收賬款的企業(yè)、代該房企融資的企業(yè)，并要求針對(duì)較高風(fēng)險(xiǎn)客戶爭(zhēng)取盡快壓降或化解。

記者采訪中獲悉，嚴(yán)格客戶準(zhǔn)入，實(shí)行白名單制是銀行業(yè)近年來普遍采用的風(fēng)控手段。但近期部分頭部房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，依然有大量金融機(jī)構(gòu)“踩雷”。一位資管業(yè)人士對(duì)記者坦言，個(gè)別房企杠桿如此之高，授信銀行其實(shí)明白其中風(fēng)險(xiǎn)，但是依然有很多銀行在實(shí)際執(zhí)行中愿意對(duì)其授信。風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，銀行業(yè)需要從中反思。

設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)防銷售資金挪用

監(jiān)管層近期兩次提及“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，有的商業(yè)銀行對(duì)此要求設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)防銷售資金挪用。

已有國(guó)有大行分支機(jī)構(gòu)要求加強(qiáng)銷售資金封閉管理，嚴(yán)防挪用。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，銷售資金是房地產(chǎn)開發(fā)貸最重要的還款來源，而銷售回款挪用將直接導(dǎo)致第一還款來源懸空。

為此，有的國(guó)有大行針對(duì)部分授信客戶出現(xiàn)銷售資金回籠不到位、回籠資金被母公司歸集使用，未在該行開立預(yù)（銷）售資金監(jiān)管賬戶、未按銷售進(jìn)度償還貸款等情況，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款資金封閉管理的監(jiān)控，確保項(xiàng)目銷售回款及時(shí)、足額回流至該行指定賬戶，且按要求及時(shí)償還授信，嚴(yán)格做好銷售回款賬戶管理，杜絕挪用銷售回款。

有大行人士直言，開發(fā)貸合同中，此前其實(shí)極少約定資金監(jiān)管賬戶，只要企業(yè)到期還款就可以。在這一條的要求下，今后批復(fù)的項(xiàng)目，在約束條件中都要加上這一條，意味著房企以后的新批項(xiàng)目都要設(shè)立監(jiān)管賬戶，回款資金將很難挪用。

該人士進(jìn)一步指出，目前執(zhí)行層面應(yīng)該是新老劃斷，老項(xiàng)目合同中沒有約定，且正常還款的，目前操作是加強(qiáng)貸后管理，8月份開始，該區(qū)域房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目從原來的到期還款改為一季度一扣款，有多少扣多少。這種貸后的收緊也讓不少地方小房企感到壓力山大。

受個(gè)別房企違約影響，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)違約管控全方位升級(jí)。根據(jù)記者了解，有的大行要求貸款投放必須與工程進(jìn)度相匹配，不得超進(jìn)度放款。有的銀行人士指出，個(gè)別項(xiàng)目在押的土地及在建工程價(jià)值已不能全部覆蓋授信本金，導(dǎo)致第二還款來源緩釋不足，為此需要將押品管理列為貸后檢查的重要內(nèi)容。此外，合理評(píng)估市場(chǎng)景氣度情況，防范房企資金鏈緊張及樓盤銷售不佳等因素形成的授信風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元，同比增長(zhǎng)14.8%；兩年平均增長(zhǎng)8.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款16918億元，下降6.1%；自籌資金40773億元，增長(zhǎng)9.3%；定金及預(yù)收款50997億元，增長(zhǎng)31.3%；個(gè)人按揭貸款21490億元，增長(zhǎng)13.4%。

支持房市穩(wěn)健發(fā)展

雖然央行本周內(nèi)兩次談房地產(chǎn)，不提調(diào)控反而明確“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，某股份行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也表示，監(jiān)管方向不是管控，更多是支持穩(wěn)健發(fā)展。

但具體到銀行如何落地實(shí)行，上述股份行人士則指出，現(xiàn)在各行是不“敢貸”，未來在保證安全風(fēng)險(xiǎn)可控市場(chǎng)化原則下支持復(fù)工生產(chǎn)保交樓。

前述大行信貸業(yè)務(wù)人士也告訴記者，雖然行內(nèi)房貸風(fēng)控升級(jí)，但從下轄二級(jí)分行具體情況看，今年全年只有7月份批了一個(gè)新項(xiàng)目，整年額度都非常緊張，接下來對(duì)公貸款應(yīng)該都很難。

該人士進(jìn)一步指出，從銀行層面看，相當(dāng)于為房企做壓力測(cè)試，長(zhǎng)期看是利于行業(yè)發(fā)展的。

不過，原太平洋證券固收首席陳曦在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪表示，不認(rèn)可“壓力測(cè)試”的說法。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來看，“壓力測(cè)試”都是存在于理論計(jì)算上的，而沒有通過實(shí)踐的政策，去測(cè)試一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)的可能性。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實(shí)施過程中，不符合規(guī)定的企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)暴露是很正常的，也是難以完全避免的，但這種陣痛是應(yīng)當(dāng)在政策層的預(yù)期之內(nèi)，也是應(yīng)當(dāng)接受的。同時(shí)，在監(jiān)管政策實(shí)施過程中，應(yīng)避免政策的執(zhí)行不當(dāng)，如果發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)迅速切斷風(fēng)險(xiǎn)傳染，應(yīng)避免住房消費(fèi)者合法權(quán)益受到損害。

此外，在近期的兩次央行對(duì)房地產(chǎn)表述中，均新增了兩個(gè)維護(hù)，一是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，二是維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。對(duì)其理解有兩重：第一，房地產(chǎn)的政策沒有變化，但是執(zhí)行要注意避免“一刀切”“運(yùn)動(dòng)式”，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的情況下，應(yīng)當(dāng)避免盲目抽貸斷貸。第二，“保居民的‘房’”，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，可能指的是居民不應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)出問題之后，合法權(quán)益受損，房企必須優(yōu)先避免“爛尾樓”、企業(yè)如確實(shí)無能力則政府可能接管后續(xù)建設(shè)等。