自2016年的“930”調(diào)控以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)一直處于政策調(diào)控的升級(jí)加碼之中。從多地市住宅“限購(gòu)”政策，到后來(lái)的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售”五限政策，地產(chǎn)需求側(cè)調(diào)控已基本達(dá)到頂峰。而后，地產(chǎn)供給側(cè)又迎來(lái)了“三道紅線”“兩集中”等調(diào)控政策，房企的融資和拿地受到重重限制。

目前，已經(jīng)形成了由央行、自然資源部、住建部共同鍛造的融資端“三道紅線”、投資端“兩集中”、銷售端“限價(jià)”的調(diào)控鐵三角。面對(duì)嚴(yán)苛的調(diào)控政策和充滿不確定性的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房企數(shù)字經(jīng)營(yíng)勢(shì)在必行。

“三道紅線”加速行業(yè)轉(zhuǎn)型 推動(dòng)房企轉(zhuǎn)變 

2020年8月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)中，提出以降低負(fù)債、資金監(jiān)測(cè)、融資管控為核心的“三道紅線”政策，如圖1所示，并選取碧桂園、恒大、萬(wàn)科等12家頭部企業(yè)作為行業(yè)試點(diǎn)，要求12家企業(yè)在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”的全面達(dá)標(biāo)。

“三道紅線” 指標(biāo)直指降負(fù)債、控拿地，一經(jīng)提出，就對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的格局、增長(zhǎng)方式、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等各方面帶來(lái)不同程度的影響，長(zhǎng)期來(lái)看更是與2002年推行的“招拍掛”政策一樣，意義深遠(yuǎn)。

1、 杠桿率受限，行業(yè)低速增長(zhǎng)期和整合周期被拉長(zhǎng)

“三道紅線”對(duì)行業(yè)杠桿率進(jìn)行限制，將導(dǎo)致行業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率下行，使得行業(yè)長(zhǎng)期進(jìn)入低速增長(zhǎng)期。“三道紅線”將總資產(chǎn)負(fù)債率限制在10%，相當(dāng)于將行業(yè)杠桿率控制在3.3倍，對(duì)標(biāo)巴塞爾協(xié)議對(duì)銀行復(fù)合增長(zhǎng)率的影響，可以預(yù)見(jiàn)，此后復(fù)合增長(zhǎng)率大概率維持在10%～20%，不會(huì)再出現(xiàn)40%～50%的高點(diǎn)，整個(gè)行業(yè)也將進(jìn)入漫長(zhǎng)的低速增長(zhǎng)時(shí)期。

杠桿率的限制也會(huì)延長(zhǎng)行業(yè)的整合周期。“三道紅線”之下，房企面臨嚴(yán)格的財(cái)務(wù)約束，可能出現(xiàn)收并購(gòu)導(dǎo)致負(fù)債表“爆表”的情況。所以，房企收并購(gòu)熱度下降，依靠收并購(gòu)快速整合行業(yè)資源的時(shí)期也告一段落，行業(yè)整合周期將被拉長(zhǎng)。

2、 行業(yè)分化加劇，彎道超車難上加難

“三道紅線”對(duì)不同類型的企業(yè)影響不同，這讓原本就集中度高的地產(chǎn)行業(yè)更加分化。

首先，“三道紅線”對(duì)于大型國(guó)央企有利，對(duì)于中小型民企不利。大型國(guó)央企的資金和負(fù)債管理一向嚴(yán)格，受“三道紅線”約束的影響不大；同時(shí)，其背景優(yōu)勢(shì)顯著，更容易以較低的成本獲得足夠的資源和資金。而中小型民企大多存在杠桿率控制不佳的問(wèn)題，需要通過(guò)減速發(fā)展優(yōu)化杠桿；其補(bǔ)充資本能力也較差，面對(duì)行業(yè)從負(fù)債驅(qū)動(dòng)到資本驅(qū)動(dòng)規(guī)模的轉(zhuǎn)變，更加困難重重。

其次，“三道紅線”對(duì)領(lǐng)先的大型企業(yè)有利，對(duì)于落后的追趕型企業(yè)不利。大企業(yè)往往擁有更好的財(cái)務(wù)調(diào)控空間和能力，以及更好的資本和資源獲取能力，受新政影響不大。而排名較靠后的追趕型企業(yè)，失去了金融杠桿的加成，更難在拿地等方面獲得優(yōu)質(zhì)資源，與大企業(yè)的差距只會(huì)越來(lái)越大。

此外，“三道紅線”讓房企失去了依靠土地和金融杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模跳漲的機(jī)會(huì)，切斷了中小企業(yè)的彎道超車之路，其鼓勵(lì)的經(jīng)營(yíng)杠桿，最大也只有幾倍的空間，難以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的規(guī)模飛漲。

3、 行業(yè)增長(zhǎng)方式被顛覆，精細(xì)化管理迫在眉睫

“三道紅線”結(jié)束了房企依靠土地和金融紅利實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的時(shí)期，取而代之的是管理紅利的到來(lái)以及經(jīng)營(yíng)杠桿的使用，而抓住經(jīng)營(yíng)杠桿、實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的核心就是精細(xì)化管理。在管理紅利時(shí)代，房企與制造業(yè)的增長(zhǎng)邏輯愈發(fā)趨同，加強(qiáng)成本控制、提高人均效能、提升決策效率、增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力、優(yōu)化節(jié)點(diǎn)控制等將成為房企保證規(guī)模和脫穎而出的重要手段。

4、 房企經(jīng)營(yíng)策略轉(zhuǎn)變，土地市場(chǎng)降溫，融資成本降低

房企將持續(xù)關(guān)注高周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流，同時(shí)一改多拿地、廣積糧的策略，采用不囤地、不捂盤、零庫(kù)存的方式，積極響應(yīng)“三道紅線”的要求。房企經(jīng)營(yíng)策略的轉(zhuǎn)變，將令土地和融資市場(chǎng)發(fā)生改變。

政策一出，房企紛紛縮減拿地計(jì)劃，非熱點(diǎn)城市和區(qū)域的土地市場(chǎng)投資熱度快速降溫，熱點(diǎn)城市和區(qū)域的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力有所緩解，將令地價(jià)更加合理；房企執(zhí)行控拿地、降負(fù)債、重經(jīng)營(yíng)策略，必將降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，令財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健，從而獲得更高市場(chǎng)評(píng)級(jí)，降低融資成本。

5、 房企注重多元化發(fā)展，新的市場(chǎng)平衡將形成

短期來(lái)看，行業(yè)在金融杠桿受限的情況下，規(guī)模增速和利潤(rùn)水平都將呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但房企必將在一個(gè)新的規(guī)模和利潤(rùn)上形成新的平衡。為了在新的平衡中占據(jù)一席之地，加快多元化轉(zhuǎn)型步伐成為房企規(guī)模增長(zhǎng)新的突破口。

“兩集中”對(duì)房企的生存發(fā)展 提出更高要求

2021年2月18日，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”供地。“兩集中”政策是指地方政府進(jìn)行土地出讓時(shí)，必須集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。“兩集中”政策是“控地產(chǎn)、保產(chǎn)業(yè)”政策基調(diào)下的產(chǎn)物，目標(biāo)是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。政策試圖通過(guò)規(guī)范各地政府的土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

“兩集中”政策是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的進(jìn)一步深化，勢(shì)必對(duì)土地和商品房市場(chǎng)造成深遠(yuǎn)影響，也對(duì)房企的生存發(fā)展提出更高要求。

1、 企業(yè)的融資和現(xiàn)金流管理能力面臨挑戰(zhàn)

“兩集中”政策要求各地將土地出讓活動(dòng)限制在每年三次，意味著房企只能在特定的時(shí)間段參與土地競(jìng)拍。房企在集中拿地的過(guò)程中所需繳納的高額保證金、土地出讓金，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)占用房企大量的貨幣資金，這對(duì)企業(yè)的融資能力提出更高的要求。

此外，集中拿地對(duì)房企的現(xiàn)金流管理能力也提出重大挑戰(zhàn)。受到“三道紅線”的制約，房企通過(guò)外部融資來(lái)滿足拿地資金需求的能力被極大地削弱，需要更多地通過(guò)項(xiàng)目銷售回款來(lái)補(bǔ)充資金。因此，房企如何進(jìn)行新房銷售節(jié)點(diǎn)鋪排，以應(yīng)對(duì)節(jié)點(diǎn)型的拿地資金需求，如何對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行有效管理，成為亟待解決的難題。

2、 企業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)能力遭受重大考驗(yàn)

由于“兩集中”政策極大縮短了房企拿地的投資決策周期，房企必須在短時(shí)間內(nèi)完成大量的投資決策。時(shí)間短、任務(wù)重，必然會(huì)導(dǎo)致投資誤判的幾率上升，而“三道紅線”強(qiáng)壓之下，房企的投資容錯(cuò)率卻大大降低。同時(shí)，供地活動(dòng)集中度大大提高，意味著房企對(duì)城市的選擇和地塊的選擇需要同步進(jìn)行，這也對(duì)投資判斷提出了更高的挑戰(zhàn)。

同時(shí)，房企的運(yùn)營(yíng)能力也遭受重大考驗(yàn)。“兩集中”政策將以前分步在12個(gè)月的拿地、開(kāi)工、竣備、交房等運(yùn)營(yíng)活動(dòng)集中到了幾個(gè)大的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，單位時(shí)間的工作量會(huì)大幅攀升。一旦各項(xiàng)工作沒(méi)有很好地“咬合”上，將影響資金的流轉(zhuǎn)，甚至耽誤后續(xù)的投資拿地活動(dòng)。

3、 房企的陣營(yíng)分化更加顯著

面對(duì)“兩集中”政策，在融資、拿地等方面擁有特殊優(yōu)勢(shì)的房企會(huì)占據(jù)更大的主動(dòng)性。

首先，在“兩集中”和“三道紅線”背景下，民企普遍受限的融資能力導(dǎo)致在拿地時(shí)深受掣肘，而央國(guó)企卻可以放心大展拳腳，優(yōu)勢(shì)更加顯著。另一方面，在運(yùn)營(yíng)安排上，由于高昂的資金成本，民企不得不普遍采用高周轉(zhuǎn)模式，在銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)被迫以價(jià)換量，而央國(guó)企憑借極低的資金成本，可以更加穩(wěn)妥地安排項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，從而獲得更高的利潤(rùn)。

其次，“三道紅線”的管控之下，此前財(cái)務(wù)風(fēng)格比較激進(jìn)、資金管控能力較弱的房企受到了更大制約；而財(cái)務(wù)風(fēng)格穩(wěn)健的企業(yè)更受到資本市場(chǎng)的青睞，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

最后，擁有產(chǎn)業(yè)IP等多元化拿地手段的房企優(yōu)勢(shì)也更加顯著。這些房企可以通過(guò)多元化拿地，在一定程度上避開(kāi)土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，不僅能有效降低拿地成本，還可以更好地鎖定目標(biāo)地塊。除去與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同利好外，部分產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目還可以享受一定的政府扶持政

面對(duì)嚴(yán)苛政策環(huán)境 數(shù)字經(jīng)營(yíng)成房企必選項(xiàng)

隨著調(diào)控持續(xù)加碼升級(jí)，周轉(zhuǎn)和杠桿紅利消失殆盡，房企的增長(zhǎng)模式已然從過(guò)去的規(guī)模跳漲轉(zhuǎn)變?yōu)橐岳麧?rùn)為核心的有質(zhì)量的增長(zhǎng)。面對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理側(cè)重的改變，房企需要借助云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等新型技術(shù)，對(duì)企業(yè)的數(shù)字化建設(shè)進(jìn)行全面升級(jí)，搭建一個(gè)更實(shí)時(shí)、更完備的數(shù)字化經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。

明源云基于在地產(chǎn)數(shù)字化領(lǐng)域二十余年的創(chuàng)新耕耘，推出全新一代地產(chǎn)數(shù)字基座產(chǎn)品——明源云ERP V3.5版本，圍繞業(yè)務(wù)通、業(yè)財(cái)通、數(shù)據(jù)通三大能力建設(shè)，幫助地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑數(shù)字經(jīng)營(yíng)新未來(lái)。

1、 業(yè)務(wù)通：打造運(yùn)營(yíng)協(xié)同與業(yè)務(wù)交圈能力

隨著地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其組織構(gòu)成日趨復(fù)雜，不同部門間極易產(chǎn)生“部門墻”，設(shè)計(jì)與成本、采購(gòu)與成本、工程與成本等協(xié)同不暢，導(dǎo)致供貨不及時(shí)、被動(dòng)等待、相互扯皮等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。加上各部門不同系統(tǒng)的并存且系統(tǒng)不連通，大大拉低組織運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

明源云ERP構(gòu)建投運(yùn)一體的數(shù)字化體系，以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為導(dǎo)向，以全景計(jì)劃為主線，促進(jìn)業(yè)務(wù)流、數(shù)據(jù)流高效融合，實(shí)現(xiàn)58個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景的生產(chǎn)通、供應(yīng)鏈協(xié)同、營(yíng)銷通；同時(shí)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全周期、全項(xiàng)目、全業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)監(jiān)控，并對(duì)異常指標(biāo)預(yù)警、信息輸出、數(shù)據(jù)整合的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)全方位管控，從而實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)之間的高效協(xié)同，讓工作按時(shí)保質(zhì)完成。

在項(xiàng)目的資源管理上，明源云ERP幫助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以儲(chǔ)、產(chǎn)、供、銷、存、回、結(jié)為軸心，實(shí)現(xiàn)貨值、資源的動(dòng)態(tài)管理和調(diào)配，有效防止企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中堆貨銷售，也防止?fàn)I銷空轉(zhuǎn)、無(wú)貨可賣、滯重庫(kù)存等問(wèn)題。

2、 業(yè)財(cái)通：實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)閉環(huán)和業(yè)財(cái)融合能力

隨著“三道紅線”政策出臺(tái)，現(xiàn)金流、利潤(rùn)、規(guī)模等核心指標(biāo)關(guān)系著地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。快速掌握這些核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，是公司經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)，但不少房企面臨財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)不能融合，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)不能及時(shí)地到達(dá)財(cái)務(wù)系統(tǒng)等問(wèn)題。

為此，明源云ERP全面拉通財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)投前管理、投后管理、全面預(yù)算3大領(lǐng)域40個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景的縱橫打通。投前管理通過(guò)系統(tǒng)預(yù)置測(cè)算模型及敏感性分析場(chǎng)景，一鍵出具投資報(bào)告，支撐投前精準(zhǔn)決策，快速測(cè)算；投后管理考慮了時(shí)間驅(qū)動(dòng)及事件驅(qū)動(dòng)的所有應(yīng)用場(chǎng)景，繞投資承諾目標(biāo)，對(duì)標(biāo)項(xiàng)目成功標(biāo)尺，實(shí)現(xiàn)“拿地即承諾，承諾即目標(biāo)”的投前投后一體化拉通；全面預(yù)算系統(tǒng)幫助企業(yè)瞄準(zhǔn)業(yè)務(wù)目標(biāo)，把人、財(cái)、事匹配起來(lái)，支撐業(yè)務(wù)目標(biāo)可實(shí)現(xiàn)，并通過(guò)預(yù)算管理對(duì)資源的優(yōu)化配置，建立預(yù)核算與戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)組合、價(jià)值和投資回報(bào)的大閉環(huán)管理，最終對(duì)公司及組織績(jī)效作出評(píng)價(jià)。

3、 數(shù)據(jù)通：構(gòu)建數(shù)據(jù)經(jīng)營(yíng)洞察能力

數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性是房企非常核心的事情，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)會(huì)影響決策的方向。基于對(duì)數(shù)據(jù)重要性的理解，明源云ERP的主數(shù)據(jù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了以業(yè)務(wù)板塊+業(yè)務(wù)過(guò)程+分析維度為架構(gòu)的企業(yè)級(jí)數(shù)據(jù)資產(chǎn)體系。具體表現(xiàn)為幫助公司全面統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，比如整合以法人為基礎(chǔ)的主數(shù)據(jù)，使ERP具備經(jīng)營(yíng)主體與核算基礎(chǔ)。明源云ERP還內(nèi)嵌了數(shù)據(jù)的巡檢機(jī)制及質(zhì)量保障措施，利用寬表和大數(shù)據(jù)技術(shù)、指標(biāo)呈現(xiàn)技術(shù)，將數(shù)據(jù)推送到各個(gè)決策人員手中和各個(gè)決策場(chǎng)景中 。

明源云ERP在數(shù)據(jù)通方面搭建了8個(gè)專業(yè)線條、32個(gè)數(shù)據(jù)主題域、83個(gè)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公共層表、298 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系，核心在于一站式提供從數(shù)據(jù)接入到數(shù)據(jù)應(yīng)用全鏈路的數(shù)據(jù)集成、開(kāi)發(fā)、建模能力，并通過(guò)打造大小屏的決策看板，聚焦決策分析場(chǎng)景，以可視化的方式助力精準(zhǔn)決策，讓決策層看的準(zhǔn)、看得清、控得住。

結(jié)語(yǔ)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年各類房地產(chǎn)調(diào)控已累計(jì)突破420次，作為政策敏感性行業(yè)，房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道已成不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，房企經(jīng)營(yíng)升級(jí)日趨緊迫和關(guān)鍵。為此，房企紛紛選擇轉(zhuǎn)變生存邏輯，通過(guò)數(shù)字化實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)破局，在嚴(yán)苛的政策環(huán)境中，突破利潤(rùn)瓶頸，跑出“加速度”。當(dāng)行業(yè)變革以勢(shì)不可擋之姿席卷而來(lái)，機(jī)會(huì)終將留給有準(zhǔn)備的人！