9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會。會議由人民銀行行長易綱主持，人民銀行副行長潘功勝、銀保監(jiān)會副主席周亮、肖遠企出席，住建部、證監(jiān)會等相關部門，以及全國24家主要銀行負責人參加了會議。
會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。
央行方面認為，金融部門近年來全面落實房地產長效機制，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務實體經(jīng)濟、推動經(jīng)濟轉型升級和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。
從“維護”到“配合”
從會議信息來看，強調“三穩(wěn)”目標、堅持“房住不炒”定位，堅持“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等表述，意味著金融監(jiān)管部門反復強調政策底線，避免向市場傳遞錯誤信號。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼分析認為，金融是房地產市場的血脈，應實現(xiàn)金融與房地產良性循環(huán)。金融機構在落實房地產貸款集中度管理制度等過程中，應把握好力度和節(jié)奏，既要積極又要穩(wěn)妥。
值得注意的是，央行近日召開的貨幣政策委員會第三季度例會上，提出“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。這是央行官網(wǎng)所披露的貨幣政策季度例會中，首次提及與房地產相關的內容。
而在本次房地產金融工作座談會上，央行再次強調了“兩個維護”，并做出了更詳細的表述。即：要求金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，金融機構后續(xù)需要嚴格按照法治化和市場化的方式進行業(yè)務操作。此前對一些房企項目抽貸停貸、隨意設定或調整按揭貸款標準，或以額度不足等理由無故拒絕按揭貸款，類似操作對房企和購房者都造成了損害。而未來金融機構在業(yè)務操作方面，則需要配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場穩(wěn)定。
從近期房地產市場的“不穩(wěn)定”因素來看，市場交易量有從過熱轉向過冷的苗頭。根據(jù)易居研究院監(jiān)測，9月份樓市供求指標繼續(xù)降溫，當前降溫行情至少已經(jīng)持續(xù)4個月。從價格上看，三類城市普遍降溫。尤其是三四線城市，降溫最為明顯，部分城市相繼出臺了“限跌令”。
在嚴躍進看來，本輪行情降溫速度快、影響面廣，且短期內無反彈空間。從穩(wěn)定的角度看，金融機構需要關注房地產市場的變化，積極在信貸政策上做出微調。
嚴守風險仍是底線
實際上，自下半年以來，全國房地產市場持續(xù)降溫。即將結束的三季度，是疫情期間行情最差的一個季度。在價格指數(shù)方面，也與二季度走勢完全相反，市場降溫特征非常明顯。
而在土地市場方面，同樣開始轉冷。以廣州為例，本次第二批集中共出讓48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高達52．1％。最終成交的23宗土地，平均溢價率也僅為1．5％。相比首輪19％的平均溢價率，市場熱度大幅下滑。此外，在第二輪集中供地中，包括杭州、重慶、蘇州等熱點城市，都出現(xiàn)溢價率下滑、流拍率上升的情況。還有一部分城市甚至出現(xiàn)臨時“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。
在業(yè)內人士看來，如果房企拿地放緩，將拖累房屋新開工面積進一步下滑，房地產開發(fā)投資也將持續(xù)走低。
另外，從房地產企業(yè)到期債務來看，也是壓力不斷。據(jù)CAIC統(tǒng)計，9月份200家核心房企境內外債券合計到期規(guī)模超800億，其中境內債券到期約647億。除9月外，12月也是房企境內債券到期比較集中的月份，到期規(guī)模超500億。在距離2021年結束不足百天時間里，200家核心房企總計約有近2000億境內債券即將到期。
事實上，自2020年8月20日，央行、住建部出臺重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策。今年初，央行和銀保監(jiān)會開始實施房地產貸款集中度管理制度以來，房地產行業(yè)降杠桿效果明顯。隨著政策的持續(xù)發(fā)力，多家品牌房企甚至個別頭部房企深陷困境，引發(fā)了市場波動。
嚴躍進表示，今年各大銀行在執(zhí)行房貸集中度過程中，存在一些比較“粗暴”的做法，忽視了對合理合規(guī)住房消費需求的保障。在當前房地產市場從過熱轉向過冷的過程中，央行房地產金融工作座談會及時發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題，可謂務實高效，對于四季度房地產市場將產生積極作用。
《丁祖昱評樓市》此前指出，嚴守系統(tǒng)性金融風險仍是底線，房企將繼續(xù)堅持去杠桿，金融措施將主要聚焦協(xié)助處置問題企業(yè)可能存在爛尾風險項目盡快復工復產，保證按時按質交付以維護購房者合法權益。另一方面，居民購房信貸政策也將適度調整，提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流。
整體來看，央行連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，對提振市場信心將發(fā)揮重要的作用。但從長期來看，房企間的優(yōu)勝劣汰或將提速，行業(yè)新一輪洗牌在所難免。
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