2021年三季度，在“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)下，調(diào)控自主權(quán)下沉到各城市層面，根據(jù)市場實(shí)際變化情況，有針對性地局部放松或者加碼調(diào)控政策措施，更好地落實(shí)“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)。
隨著24個省市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷被強(qiáng)化，“三道紅線”試點(diǎn)企業(yè)拿地銷售比限定40%等規(guī)定，倒逼房企降杠桿。
24省市調(diào)控加碼，9城出臺二手房參考價
2021年三季度，24個省市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，政策內(nèi)容主要涉及限購、限貸、限價、限售、增值稅費(fèi)、二手房參考價等。
具體城市來看，惠州、衢州、銀川落地限購，上海、杭州等升級限購。比如房價漲幅較為明顯的銀川，寧夏戶籍家庭在銀川市轄區(qū)限購2套住房，非寧夏戶籍家庭在銀川市轄區(qū)限購1套住房。杭州、東莞等收緊社保購房條件，落戶杭州未滿5年的，需在購房前2年內(nèi)連續(xù)繳納24個月社保方可購買1套住房，非杭州戶籍需在購房前4年內(nèi)繳滿48個月社保方可購房。
上海、銀川升級限貸，內(nèi)蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執(zhí)行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗(yàn)價、銀行評估價取最低。上海上調(diào)房貸利率，首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。
蕪湖、?？?、三亞升級限價，同一項(xiàng)目價格備案后1年內(nèi)不再調(diào)整。此外，合肥將實(shí)行住宅項(xiàng)目均價控制，商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預(yù)測均價，并合理確定樓層價差，積極穩(wěn)控房價。
值得注意的是，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)二手房理性交易，維穩(wěn)房價預(yù)期。其中，上海政策力度最為嚴(yán)苛，將以市場真實(shí)價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。
18城調(diào)整集中供地規(guī)則，穩(wěn)地價同時倒逼房企降杠桿
自8月份以來，針對首輪集中供地出現(xiàn)的熱點(diǎn)城市地價高企、房企恐慌性搶地等問題，包括北上廣深在內(nèi)的18個城市相繼發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告，土拍規(guī)則較首批均有所調(diào)整。
具體來看，主要涉及三方面：第一，加強(qiáng)競買人資質(zhì)、購地資金來源管理；第二，下調(diào)最高限價，溢價率降至15%；第三，達(dá)到最高限價后，競價方式調(diào)整。
在穩(wěn)地價的同時，倒逼房企降杠桿。7月底，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企被要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
克而瑞研究中心認(rèn)為，該規(guī)定將投資與銷售掛鉤，是對房企融資“三道紅線”的重要補(bǔ)充，同時也為集中供地政策打補(bǔ)丁。
部分壓力城市開始“限跌”、“托市”
三季度，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，部分壓力城市出現(xiàn)大范圍的降價潮。作為首個“限跌令”城市，岳陽多個樓盤價格“跳水”，降價幅度多達(dá)3000元/平方米。
出于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的需要，岳陽、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽、江陰明文規(guī)定禁止大幅降價，昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價、打價格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。
此外，唐山、江陰等熱點(diǎn)城市也發(fā)布“限跌令”，市場熱度出現(xiàn)了180度轉(zhuǎn)折，其中唐山最為典型，2020年8月末還曾因?yàn)榉績r上漲過快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時間調(diào)控基調(diào)已從“限漲”轉(zhuǎn)為“限跌”。
除限跌之外，長春、珠海等5城在財(cái)稅層面出臺支持性政策，緩解房地產(chǎn)市場下行壓力。其中長春發(fā)布購房補(bǔ)貼，肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個稅核定征收率，降低二手房交易成本。
整體來看，考慮到本輪行業(yè)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面不會實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。盡管部分城市局部放松政策，并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更難以扭轉(zhuǎn)全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的大趨勢。
來源：克而瑞研究中心、丁祖昱評樓市，中房網(wǎng)綜合整理
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