房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整和變革。長期以來，高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)開發(fā)帶來高風(fēng)險，這種模式難以為繼。“房住不炒”、房地產(chǎn)金融調(diào)控、我國住房總體告別短缺等大背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)遍地黃金的時代結(jié)束了。對于房企而言，需緊跟國家未來發(fā)展規(guī)劃，尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展新增長點。進入住房租賃領(lǐng)域，發(fā)展保障性租賃住房，或可成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。

住房租賃領(lǐng)域是新機遇，首先因為我國住房租賃市場需求廣闊。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年全國流動人口為3.76億人。絕大多數(shù)流動人口通過租房解決居住問題。以浙江省為例，2020年流動人口中95%以上靠租房。城鎮(zhèn)化率繼續(xù)提升的過程中，還將有大量人口從農(nóng)村走向城市，住房是首要問題，新市民、青年人渴求通過租賃解決居住問題。此外，我國每年有規(guī)模龐大的新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生，2021年應(yīng)屆畢業(yè)生就達909萬，剛剛步入社會的他們需要租房安身。這兩個群體匯成了龐大的租房需求。統(tǒng)計表明，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，租房人口占常住人口比例已達40%以上。

住房租賃成為房企轉(zhuǎn)型重要方向，還在于這將是未來發(fā)展重點。一改過去重購輕租，住房租賃越來越凸顯其重要性。2020年年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場。政策把發(fā)展住房租賃提到前所未有的高度。今年7月，國辦印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。我國還提出，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)。

能夠吸引企業(yè)發(fā)展住房租賃，最根本還是要讓他們看到盈利空間。過去我國住房租賃發(fā)展緩慢的一個核心問題是企業(yè)搞房地產(chǎn)開發(fā)可以賺所謂的快錢，而發(fā)展住房租賃周期長，收益慢，企業(yè)不愿為此投入。一方面，我國住房租賃收益率過低，據(jù)測算，在一些大城市出租住房需40年至60年才能收回購房成本；另一方面，無論是新建還是改建租賃住房，由于投資回收期長，都需要長期、低成本、大量的資金支持，但長久以來這種融資渠道并不完善。

值得欣喜的是，保障性租賃住房的最新政策,可以打消企業(yè)發(fā)展住房租賃的一些顧慮。首先，用于建設(shè)保障性租賃住房的土地可以不花錢。無論是利用企事業(yè)單位自有閑置土地、存量閑置房屋改造，還是利用園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，均不補繳土地價款。其次，將降低稅費負擔(dān)，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，同時將免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。企業(yè)還可得到信貸支持，國家將支持銀行業(yè)金融機構(gòu)向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。相信一系列優(yōu)惠政策會讓企業(yè)“算得過來賬”，對于引導(dǎo)和支持企業(yè)建設(shè)保障性租賃住房起到積極作用。

住房租賃發(fā)展的外部環(huán)境也不斷向好。長租公寓亂象叢生、爆雷頻現(xiàn)的狀況已隨市場洗牌和主管部門整頓逐步改觀。首部地方版租房條例《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》已經(jīng)發(fā)布，標(biāo)志著住房租賃越來越走向以法治化規(guī)范發(fā)展的道路。多省市將大力發(fā)展住房租賃寫入“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃。正是看好未來發(fā)展機遇，一些長租公寓企業(yè)正加大房源持有量。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《中國長租公寓市場白皮書》指出，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。早期布局住房租賃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。如萬科的泊寓和龍湖的冠寓今年上半年營業(yè)收入均實現(xiàn)同比較大增幅。

可以預(yù)見，發(fā)展住房租賃將促進房企實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。