房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”沒(méi)有如期到來(lái)。隨著市場(chǎng)情緒持續(xù)走低，企穩(wěn)樓市、微調(diào)“救市”的聲音開(kāi)始出現(xiàn)。

有媒體報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（下稱(chēng)“中房協(xié)”）預(yù)計(jì)于10月15日召集部分房企在京開(kāi)座談會(huì)，近日已有企業(yè)接到通知。對(duì)于會(huì)議內(nèi)容，一位消息人士表示，可能是近期市場(chǎng)有些動(dòng)蕩，有些房企比較困難，這次會(huì)議聽(tīng)聽(tīng)房企意見(jiàn)，摸下底。據(jù)了解，此次會(huì)議的與會(huì)人員級(jí)別在副總裁以上。

緊接著，地方房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也開(kāi)始響應(yīng)。10月11日，據(jù)成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)消息，將于14日召開(kāi)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行新情況、新問(wèn)題交流會(huì)，主要針對(duì)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)行情況以及遇到的問(wèn)題和困難。

今年9月，“旺季”光環(huán)的加持，沒(méi)有扭轉(zhuǎn)樓市繼續(xù)下探的局面。隨著銷(xiāo)量轉(zhuǎn)差，疊加房貸放款慢、政策持續(xù)偏緊，房企回款壓力進(jìn)一步加大，多地土地市場(chǎng)也接連遇冷。

9月底，央行罕見(jiàn)三天兩提房地產(chǎn)。“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”被業(yè)界視為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心的信號(hào)。

有分析人士稱(chēng)，上述中房協(xié)座談會(huì)召開(kāi)恰處于房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)后，充分體現(xiàn)了行業(yè)組織高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

“各地繼續(xù)大力度加碼調(diào)控的可能性明顯降低，政策微調(diào)預(yù)調(diào)的空間已打開(kāi)，部分城市按揭貸款額度和放款時(shí)間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能，但穩(wěn)預(yù)期效果仍需時(shí)間兌現(xiàn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜稱(chēng)。

旺季疲軟

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，40個(gè)被監(jiān)測(cè)典型城市的新建商品住宅成交面積為2200.8萬(wàn)平方米，為2015年以來(lái)最差“金九”。從增速來(lái)看，9月環(huán)比下降5.7%，同比延續(xù)了連續(xù)4個(gè)月降幅擴(kuò)大趨勢(shì)，大跌32.8%。

在樓市“最火熱”的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)，如寧波、合肥等熱點(diǎn)城市，雖然房?jī)r(jià)變動(dòng)不大，但成交量已明顯縮水。上述報(bào)告顯示，徐州、淮安、金華和寧波1~9月成交面積累計(jì)同比降幅分別達(dá)到22%、21.9%、16.4%和10.1%。

在珠三角地區(qū)，據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2021年三季度，其代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%，降幅均明顯高于50城整體水平。其中惠州、東莞等城市成交面積同比降幅均超50%，市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整周期。

即便是在被房企寄予厚望的國(guó)慶“十一”假期里，房地產(chǎn)市場(chǎng)也整體延續(xù)9月的低迷態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，今年國(guó)慶期間（10月1日~7日），包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的新建商品住宅成交面積較去年同期下降達(dá)33%，其中，二線(xiàn)、三四線(xiàn)代表城市降幅均超四成。

業(yè)界普遍認(rèn)為，三季度以來(lái)，從中央到地方樓市政策繼續(xù)收緊，疊加信貸緊張，是市場(chǎng)情緒回落的主要原因。而房企“以?xún)r(jià)換量”、近期市場(chǎng)上房企負(fù)面新聞?lì)l出等因素，則讓購(gòu)房者持幣觀望的心理更甚。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自7月22日中央重申“房住不炒”、明確緊抓房地產(chǎn)金融關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)以來(lái)，截至9月底，已有超30個(gè)城市累計(jì)發(fā)布超70條調(diào)控政策。10月8日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，至此，出臺(tái)二手房成交指導(dǎo)價(jià)格或進(jìn)行價(jià)格核驗(yàn)的城市規(guī)模至少已達(dá)13城。

一邊是融資環(huán)境的持續(xù)收緊，一邊是市場(chǎng)情緒的不斷回落，各地房企相繼進(jìn)入“以?xún)r(jià)換量”階段，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量繼續(xù)減少，新房和二手房市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)均降為年內(nèi)最低數(shù)。

但同時(shí)，岳陽(yáng)、長(zhǎng)春、唐山等十余座城市卻相繼出臺(tái)“限跌令”，堵上了房企指望靠大幅降價(jià)來(lái)維持銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的退路。

多地“救市”

為防止樓市從過(guò)熱轉(zhuǎn)向過(guò)冷，中央和地方企穩(wěn)樓市、微調(diào)“救市”的聲音開(kāi)始出現(xiàn)。

9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

“房貸政策最緊時(shí)期已過(guò)，接下來(lái)是優(yōu)化，避免超調(diào)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱(chēng)，當(dāng)前，從全國(guó)來(lái)看，新房、二手房的貸款一律收緊，很多銀行二手房貸款甚至停了，造成“賣(mài)一買(mǎi)一”局面，購(gòu)房者改善型需求釋放受阻，樓市量?jī)r(jià)齊跌，這不利于樓市穩(wěn)定，也會(huì)誤傷剛需群體。

9月底至今，廣州、佛山等地的部分國(guó)有大行和股份行開(kāi)始下調(diào)房貸利率，部分地區(qū)銀行放款的速度也出現(xiàn)提升。“目前，廣州房貸按揭利率已經(jīng)開(kāi)始下行，這就是一個(gè)信號(hào)。因此，對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，四季度（信貸）下跌的幅度可能會(huì)收窄放緩。”李宇嘉稱(chēng)。

但伴隨各類(lèi)調(diào)整政策疊加購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，市場(chǎng)觀望情緒仍在增加，而房企通過(guò)銷(xiāo)售加快回款、打通現(xiàn)金流的策略，也面臨執(zhí)行壓力。

“目前，房企面臨銷(xiāo)售和融資的雙重壓力。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，銷(xiāo)售上，房企面臨銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑風(fēng)險(xiǎn)。從城市層面看，多個(gè)城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下滑的現(xiàn)象。從企業(yè)層面看，9月份部分房企銷(xiāo)售金額數(shù)據(jù)首次弱于去年同期水平。

同時(shí)，房企融資困難仍難緩解。嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前，除商業(yè)銀行貸款或有微調(diào)以外，其他包括信托、公司債等融資端普遍收緊。此外，在房企信用下降情況下，銀行信貸能否“雪中送炭”依然面臨不確定性。

上述背景下，地方樓市微調(diào)放松的信號(hào)開(kāi)始傳出。

10月10日，哈爾濱市住建局聯(lián)合多部門(mén)制定《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，包括給予符合條件人才購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡、提高房企監(jiān)管資金返還額度以減輕流動(dòng)資金壓力、降低土地增值稅預(yù)征率等十六條、供需兩端“救市”內(nèi)容。

從上述“哈十六條”來(lái)看，供給端紓困是政策的重點(diǎn)。李宇嘉表示，近期，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，讓供給端的資金鏈面臨空前的壓力。而當(dāng)這種壓力與信用風(fēng)險(xiǎn)事件形成反饋和循環(huán)，會(huì)造成大面積的爛尾和小業(yè)主維權(quán)。

“像哈爾濱這種土地流拍率高、新房和二手房?jī)r(jià)格連續(xù)多月下降的城市，調(diào)整政策在情理之中。‘十六條’新政中，預(yù)售條件放寬、預(yù)售資金監(jiān)管放松、土增稅預(yù)征率下降、延長(zhǎng)購(gòu)地資金繳納時(shí)序等，都是這種思路。”李宇嘉說(shuō)。

而在需求端，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼成為多個(gè)“救市”城市的共同選擇。

10月11日，寧波市奉化區(qū)人社局發(fā)布《寧波市奉化區(qū)人才購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)公告》，稱(chēng)為切實(shí)解決人才住房保障問(wèn)題，研究決定啟動(dòng)人才購(gòu)房補(bǔ)貼申請(qǐng)工作，符合條件的大專(zhuān)學(xué)歷或初級(jí)職稱(chēng)人才，可獲最高8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；符合條件的本科、碩士、博士可獲購(gòu)房補(bǔ)貼分別為16萬(wàn)元、20萬(wàn)元、40萬(wàn)元；而通過(guò)奉化申報(bào)入選或全職新引進(jìn)的國(guó)家級(jí)人才，最高可獲100萬(wàn)元補(bǔ)貼。

此前，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、哈爾濱都曾出臺(tái)類(lèi)似政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著樓市轉(zhuǎn)涼，出現(xiàn)了新的風(fēng)向，后續(xù)預(yù)計(jì)更多城市會(huì)跟進(jìn)補(bǔ)貼類(lèi)政策，尤其是去庫(kù)存壓力和房企經(jīng)營(yíng)壓力較大的城市。

樓市政策將迎來(lái)“拐點(diǎn)季”？

在中央和地方相繼釋放出穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的信號(hào)后，市場(chǎng)上對(duì)于“樓市松綁”的討論也開(kāi)始增加。

展望四季度，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可以定義為房地產(chǎn)政策的“拐點(diǎn)季”。具體可以體現(xiàn)為三點(diǎn)。第一，從市場(chǎng)層面看，將從“防范過(guò)熱”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;防范過(guò)冷”。第二，從企業(yè)層面看，將從“加大約束”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;加大支持”。第三，從金融層面看，將從“防范金融泡沫”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。

“預(yù)計(jì)10月下旬開(kāi)始各類(lèi)寬松政策有望陸續(xù)出現(xiàn)，充分體現(xiàn)特殊時(shí)期穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)信心的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。

不過(guò)，李宇嘉則認(rèn)為，當(dāng)前，在樓市調(diào)控上，并沒(méi)有邊際寬松的必要性和可能性。

他指出，近期，業(yè)內(nèi)感到“陣陣涼意”，甚至有一點(diǎn)悲觀，主要原因是樓市開(kāi)始下行，龍頭房企出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，增加了不確定性，而業(yè)內(nèi)卻早已習(xí)慣了“拿過(guò)去時(shí)的樓市盛景來(lái)比較”。

從基本面上，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百城庫(kù)存周期由7月末的11.84個(gè)月上漲至8月末的12.99個(gè)月，三四線(xiàn)城市的去化周期增加，但也低于18個(gè)月的警戒線(xiàn)。

“調(diào)控政策這么緊，資金面史無(wú)前例地緊縮，還能有這么大的漲幅，可見(jiàn)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)穿透了無(wú)數(shù)周期，自有其強(qiáng)大的韌性，自有其強(qiáng)大的承壓能力。”李宇嘉稱(chēng)。

在他看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)的問(wèn)題，只是局部問(wèn)題，不是全局問(wèn)題；只是開(kāi)發(fā)商層面、部分城市的問(wèn)題，銷(xiāo)售終端并無(wú)問(wèn)題，也沒(méi)有上升到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的層面。