“十一黃金周”北京新房共計(jì)成交1594套，環(huán)比9月增加188套，與新房“爆熱”形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間的北京二手房網(wǎng)簽“涼涼”，7日成交不足百套。

新、老樓盤同臺(tái)比拼，買房打折之外加送好禮，今年國(guó)慶小長(zhǎng)假期間盡管陰雨連綿多日，但北京新房市場(chǎng)的火熱到訪更勝往日。北京商報(bào)記者于國(guó)慶假期對(duì)朝陽(yáng)、大興、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等熱門置業(yè)板塊的樓盤進(jìn)行探訪發(fā)現(xiàn)，為了沖刺十一黃金周銷量，絕大多數(shù)樓盤都祭出了形式多樣的促銷活動(dòng)，由此也吸引了諸多購(gòu)房者到場(chǎng)，部分樓盤甚至出現(xiàn)了日接待超兩百組、單日認(rèn)購(gòu)數(shù)十組的盛況。而與新房“爆熱”形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間的北京二手房網(wǎng)簽“涼涼”，7日成交不足百套。不由得使人發(fā)問(wèn)，“十一黃金周”北京樓市冷還是熱？

新房成交大漲10倍背后：前期網(wǎng)簽滯后助推

據(jù)梳理，9月北京合計(jì)有29個(gè)項(xiàng)目先后取得預(yù)售證，其中有16個(gè)純新盤首次拿證。算上10月2日獲批預(yù)售的平谷區(qū)“國(guó)風(fēng)金海”項(xiàng)目，以及其他仍未去化完畢的現(xiàn)房樓盤，今年國(guó)慶小長(zhǎng)假（10月1日-10月7日）期間，北京合計(jì)有超30個(gè)項(xiàng)目加入了“銀十”開端這一場(chǎng)營(yíng)銷熱戰(zhàn)。

北京商報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，為了在“銀十”開端沖一波銷量，京城在售項(xiàng)目使出了渾身解數(shù)，除了到訪禮和售樓處暖場(chǎng)活動(dòng)，特惠房源也被包裝上了“折上折”、限時(shí)特惠、清退房源一口價(jià)等名目，通過(guò)不同程度的讓利來(lái)招攬購(gòu)房者。

部分“去化難”的區(qū)域，不僅優(yōu)惠房源花樣更多，讓利幅度也更大：比如，房山青龍湖板塊個(gè)別樓盤為了去化，部分房源甚至直降百萬(wàn)；順義仁和板塊“三兄弟”——龍湖·云河硯、旭輝·公園都會(huì)以及路勁·御和府，更是比拼起誰(shuí)家給購(gòu)房者的實(shí)惠更多：買房不僅送拎包入住的家電，折扣甚至給出了“87折”。

到訪火熱之下，新房的成交數(shù)據(jù)也可圈可點(diǎn)。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站披露的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，今年10月1日-10月7日，北京新房共計(jì)成交1594套，環(huán)比9月增加了188套；對(duì)比去年國(guó)慶小長(zhǎng)假成交量來(lái)看，成交量大漲超10倍。

在對(duì)大興義和莊板塊的中駿金輝·未來(lái)云城、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的合生me悅項(xiàng)目的探訪中，記者了解到，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，兩個(gè)項(xiàng)目均迎來(lái)了超乎尋常周末的客戶到訪量。合生me悅項(xiàng)目銷售告訴記者，10月1日-10月7日，其所在項(xiàng)目的每日接待量最高可達(dá)200余組，單日認(rèn)購(gòu)量能達(dá)到數(shù)十組。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，今年國(guó)慶小長(zhǎng)假北京新房成交火熱，是受多方面因素作用。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠認(rèn)為，連續(xù)多日的陰雨天氣以及嚴(yán)格的疫情管控阻礙出游，在一定程度上帶動(dòng)了北京新房市場(chǎng)活躍度提升。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜進(jìn)一步指出，北京樓市出現(xiàn)“國(guó)慶前三天集中網(wǎng)簽”的情況，造成整個(gè)小長(zhǎng)假樓市數(shù)據(jù)同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網(wǎng)簽的影響。

記者在走訪中還發(fā)現(xiàn)，“剛需戶型熱，改善戶型冷”的情況也成為當(dāng)下樓市的一大顯著特征。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“最近最冷的是改善盤，剛需相對(duì)好一點(diǎn)。因?yàn)檫@一輪市場(chǎng)二手房‘冰凍’，基本新房改善就沒(méi)有資格和資金了。”

這樣的說(shuō)法也得到了案場(chǎng)銷售的認(rèn)同。合生me悅的項(xiàng)目銷售告訴北京商報(bào)記者，盡管售樓處人氣火爆，但相比低總價(jià)的小戶型剛需房源，大戶型、高總價(jià)的房源整體不好賣。該銷售人員表示，這是因?yàn)榻诜抠J額度收緊，部分希望“賣舊買新”的置換型客戶被二手房放貸周期長(zhǎng)“卡住了”。

二手房網(wǎng)簽不足百套：買方持續(xù)觀望 學(xué)區(qū)房降價(jià)70萬(wàn)急售

與業(yè)內(nèi)此前預(yù)期基本一致，“金九”北京二手房市場(chǎng)全面冰凍，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年同期的17259套下調(diào)27 %，環(huán)比下調(diào)21%，創(chuàng)下了連續(xù)18個(gè)月的市場(chǎng)最低點(diǎn)，這也是2021年以來(lái)的最低點(diǎn)。進(jìn)入“銀十”，北京二手房的成交表現(xiàn)也未見明顯起色。

北京商報(bào)記者在走訪中了解到，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，盡管北京部分熱門片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示“帶看量有所增加”，但實(shí)際簽單量卻不盡如意。據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年北京國(guó)慶期間帶看量比去年同期提升5%，和國(guó)慶前七天帶看量相當(dāng)，二手房市場(chǎng)需求穩(wěn)定；但國(guó)慶期間的簽約量比國(guó)慶前7天銳減三成，和去年同期相比下降將近兩成。

來(lái)自官方層面的統(tǒng)計(jì)，也顯示出國(guó)慶小長(zhǎng)假期間北京二手房成交“慘淡”的現(xiàn)狀。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日-10月7日，北京二手房合計(jì)網(wǎng)簽量?jī)H91套。

二手房成交冷落的背后，是北京地區(qū)各大銀行再度收緊房貸閘口，個(gè)人購(gòu)房者申請(qǐng)房貸難度進(jìn)一步增加。北京商報(bào)記者于今年8月初的調(diào)查顯示，今年7月末以來(lái)，多家銀行分行以及分支行均無(wú)房貸額度可向貸款人發(fā)放，較兩個(gè)月前出現(xiàn)收緊。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也向記者直言，北京二手房成交遇冷的核心原因就在于信貸收緊。房貸額度告急、放貸周期拉長(zhǎng)，使得二手房市場(chǎng)的流通性下降，“賣舊買新”的置換型客群因?yàn)閾Q房的錢不到位，也就沒(méi)辦法“改善”。

“其實(shí)從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，通過(guò)賣掉舊房子騰挪資金和資格，從而到新房市場(chǎng)置業(yè)、實(shí)現(xiàn)更優(yōu)資產(chǎn)配置的客群并不在少數(shù)。但受限于房貸收緊現(xiàn)狀下銀行放貸周期被拉長(zhǎng)，加之市場(chǎng)熱度回落、買房人觀望情緒濃厚，置換型客群中的一部分為了盡快 ‘賣舊買新’，只能選擇割肉降價(jià)；至于另一部分沒(méi)有處于極度剛需狀態(tài)下的改善客群，就會(huì)暫時(shí)延緩換房的步伐。” 郭毅分析道。

而除了房貸收緊這一因素導(dǎo)致二手房成交遇冷，梁楠補(bǔ)充指出，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間北京二手房網(wǎng)簽成色不足，還與“新房大力營(yíng)銷下，分流部分二手房購(gòu)房需求”，以及“調(diào)控升級(jí)下，二手房觀望情緒加重致市場(chǎng)熱度回落”等因素有關(guān)。

目前市場(chǎng)上買家觀望情緒加重，在數(shù)據(jù)層面也可以得到印證。據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，國(guó)慶期間調(diào)整價(jià)格的房源中，下調(diào)掛牌價(jià)的占87%，上調(diào)掛牌價(jià)的占13%，說(shuō)明房東的價(jià)格預(yù)期在變?nèi)?，越?lái)越多的房東可以接受通過(guò)降價(jià)來(lái)加速成交，部分急售房源已經(jīng)有了一定的談價(jià)空間。

買方持續(xù)觀望之下，業(yè)主因著急置換而降價(jià)賣房的案例開始涌現(xiàn)。以一套位于地壇北里近67平方米的小三居為例，記者從中介處了解到，該房源此前掛牌價(jià)在850萬(wàn)元左右，雖因較好的地段及戶型格局吸引了諸多買房人關(guān)注，但因買賣雙方未能就成交價(jià)格達(dá)成共識(shí)，遲遲無(wú)人接盤。后因業(yè)主著急賣掉舊房換新房，該房源在下調(diào)70余萬(wàn)元后，以775萬(wàn)的成交價(jià)格在國(guó)慶假期后第二天被售出。

圖為：突然“停售”的二手房源詳情

專家：北京新房供需兩旺或持續(xù)至年末  四季度市場(chǎng)及項(xiàng)目分化或趨明顯

事實(shí)上，“金九”成色不足，“銀十”開局黯淡，不僅是北京的整體樓市現(xiàn)狀。多家機(jī)構(gòu)披露數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)慶小假期期間，全國(guó)各地的樓市都遭遇了不同程度的“速凍”。

二手房方面，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年9月份，一線城市二手房數(shù)據(jù)幾乎全線暴跌，整體數(shù)據(jù)已經(jīng)是近幾年的歷史新低。新房的成交下滑，更是覆蓋面極廣：來(lái)自58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的63個(gè)城市中，有55個(gè)城市今年9月的新房成交量出現(xiàn)同比下滑，下滑幅度平均達(dá)47%。

在張大偉看來(lái)，盡管國(guó)慶小長(zhǎng)假在以往被視為樓市“金九銀十”中最火熱的窗口期，但在房貸全面收緊、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)以及樓市開始預(yù)防暴跌的市場(chǎng)預(yù)期之下，市場(chǎng)的寒意也蔓延到了“銀十”開端。

“金九銀十"已成為歷史，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控高壓下，樓市將較長(zhǎng)時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，買賣雙方將脫離對(duì)季節(jié)的依賴。”在許之靜看來(lái)，從2021年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢(shì)來(lái)看，“調(diào)控從嚴(yán)”的基調(diào)將長(zhǎng)期保持不變，在此背景下，樓市退燒將成為常態(tài)，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場(chǎng)面，或很難再現(xiàn)。

談及北京樓市接下來(lái)的成交趨勢(shì)，郭毅認(rèn)為，整體會(huì)呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。從整體市場(chǎng)端來(lái)看，新房項(xiàng)目的集中供應(yīng)必然會(huì)帶來(lái)房源的集中簽約，預(yù)計(jì)新房市場(chǎng) “供需兩旺”的狀況，或?qū)⒁恢背掷m(xù)到今年年尾。至于二手房成交能否有起色，還要看信貸收緊能否得到明顯改善。

此外，郭毅分析指出，未來(lái)市場(chǎng)的分化、項(xiàng)目間的分化，會(huì)因?yàn)楦鱾€(gè)開發(fā)商在產(chǎn)品打造及投入力度上的不同，最終導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目在銷量和業(yè)績(jī)表現(xiàn)方面出現(xiàn)分化。“可能在今年四季度，這種分化會(huì)表現(xiàn)得格外明顯。”