隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，行業(yè)增速日趨放緩，房企盈利空間不斷壓縮。尤其是融資“三道紅線”、房貸管理“兩條紅線”、“兩集中供地”等調(diào)控政策的相繼出臺，行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)改變，不再是以“規(guī)模論英雄”的時代。
為了謀求新的利潤增長點，越來越多的房企加入了發(fā)展“副業(yè)”的行列。通過加速布局多元化業(yè)務(wù)，積極為企業(yè)尋找“第二增長曲線”。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)土地紅利、金融紅利后的管理紅利時代，靠規(guī)模高速增長帶來利潤紅利時代已不再。接下來，行業(yè)將整體進入穩(wěn)健和高質(zhì)量發(fā)展階段，審慎經(jīng)營是第一要素，而非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或?qū)⒂袡C會成為企業(yè)盈利點。
包羅萬象的“地產(chǎn) ”
事實上，自2013年起，就有房企開始提出進行多元化轉(zhuǎn)型。彼時，“去地產(chǎn)化”口號不時響起，如萬科房地產(chǎn)、保利房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、大連萬達商業(yè)地產(chǎn)等眾多房企都去掉了名字中的“地產(chǎn)”二字，變更為“集團”等可以適度拓展相關(guān)行業(yè)的名字。
而最近幾年，房企的多元化布局的細(xì)分賽道更是多種多樣，從商業(yè)辦公、長租公寓、文旅、康養(yǎng)到教育、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機器人、大健康、醫(yī)美、新能源汽車......房企多元化布局呈現(xiàn)出“擼起袖子加油干”的美好前景。
據(jù)中房網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，幾乎每個月都有房企披露其多元化業(yè)務(wù)布局的進展情況。
如9月7日，萬科披露投資者活動關(guān)系記錄表，其指出，從2014年開始公司逐步從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，目前正探索租賃住宅行業(yè)微利可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。
8月26日，榮豐控股發(fā)布公告表示，將與青島西海岸新區(qū)管委會合作，采取地方政府、產(chǎn)業(yè)基金及上市公司三位一體的合作模式，圍繞醫(yī)養(yǎng)載體、醫(yī)療器械與功能食品、健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)等重點領(lǐng)域，打造大健康產(chǎn)業(yè)集群。
7月16日，萬通發(fā)展發(fā)布公告稱，公司已完成工商變更、章程備案等程序，新的經(jīng)營范圍涉及智慧城市、大數(shù)據(jù)服務(wù)、投資、資產(chǎn)管理、第一類增值電信業(yè)務(wù)等。
6月22日，奧園美谷公告，擬將約10億元的地產(chǎn)資產(chǎn)置換，收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，用于醫(yī)美產(chǎn)業(yè)投入，結(jié)合醫(yī)美并購基金等多種融資方式，集中資源在醫(yī)美領(lǐng)域深耕發(fā)展。
6月17日，順發(fā)恒業(yè)稱，其全資子公司順發(fā)恒業(yè)有限公司與普星聚能股份公司簽署協(xié)議，將以1.89億元收購浙江東海德迦風(fēng)力發(fā)電有限公司100%股權(quán)和浙江星星風(fēng)力發(fā)電有限公司65%股權(quán)；同時其表示，此次交易可為公司注入清晰、穩(wěn)定、未來收益可控的風(fēng)電資產(chǎn)，有助于增強公司可持續(xù)經(jīng)營和盈利能力。
今年上半年，魯商發(fā)展聚焦大健康產(chǎn)業(yè)，在功能性食品方面推出了27款口服玻尿酸、中藥大健康等功能性食品......
此外，之前龍頭房企對文娛、零售、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、體育、新能源汽車等風(fēng)口領(lǐng)域的布局，我們也早已經(jīng)屢見不鮮。
“地產(chǎn) ”戰(zhàn)略開始顯效
房企多元化業(yè)務(wù)進行地如火如荼，而部分房企得益于早年對多元化戰(zhàn)略的布局，目前相關(guān)板塊業(yè)務(wù)在持續(xù)發(fā)展的同時也進入了收獲期，“地產(chǎn) ”戰(zhàn)略正逐步顯效，典型房企如融創(chuàng)、世茂集團、龍湖等。
以融創(chuàng)中國為例，融創(chuàng)在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)步增長同時，在文旅、文化、物業(yè)服務(wù)、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等六大產(chǎn)業(yè)進行了布局。去年底，物業(yè)服務(wù)板塊融創(chuàng)服務(wù)在香港聯(lián)交所主板獨立上市，2021年中報數(shù)據(jù)顯示，上半年，融創(chuàng)服務(wù)營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點。
與此同時，布局多年的文旅等產(chǎn)業(yè)已開始收獲成果。據(jù)融創(chuàng)中國2021年中報披露，融創(chuàng)文旅上半年實現(xiàn)營業(yè)收入26.1億元，同比增長166%；管理利潤提升至4.4億元。
近期，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德公開表示，“地產(chǎn) ”業(yè)務(wù)是公司未來三年的發(fā)展重點。未來，公司會盡快提升“地產(chǎn) ”業(yè)務(wù)的競爭力，目標(biāo)是非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收超過公司總營收的10%。
去年，世茂集團建立了以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以商業(yè)運營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理及金融為“雙翼”，以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為“尾翼”的“大飛機戰(zhàn)略”規(guī)劃。而根據(jù)其2021年中報數(shù)據(jù)，上半年，公司非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入66億元，同比增長128%，占總營業(yè)收入的9%，占比進一步提升。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇亦表示，公司目標(biāo)是未來三年非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占到總收入的20%以上。未來世茂集團也會加大輕資產(chǎn)的投入，提升輕資產(chǎn)對集團的貢獻。
再如龍湖，目前龍湖集團商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)均已躋身行業(yè)頭部，房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務(wù)，也開始貢獻經(jīng)營性收入。2021年上半年，龍湖集團經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入87.8億元，較去年同期增長49%。
招商積余2021年中報顯示，公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入443637萬元，較上年同期增長23.68%，占公司營業(yè)收入的92.84%。物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，目前已成為公司最主要的收入來源。
華僑城A亦表示，目前行業(yè)毛利率處于下行趨勢，預(yù)計公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率會存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片綜合開發(fā)模式，以及包括文旅綜合項目在內(nèi)的各板塊及業(yè)務(wù)相互融合形成有機整體，產(chǎn)生了明顯的協(xié)同與集群效應(yīng)，未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率水平會趨于平穩(wěn)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在很多房企內(nèi)部，非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不再是地產(chǎn)開發(fā)的附屬品，而是逐步形成了與后者并列的戰(zhàn)略地位。
正如易居企業(yè)集團CEO丁祖昱所指出的，房企多元化肩負(fù)著挖掘“第二增長曲線”的重任，投資布局邏輯也將發(fā)生轉(zhuǎn)變。而隨著房企多元化賽道已經(jīng)進入真正運營階段，未來將是以運營服務(wù)為核心才能獲取可持續(xù)收益。
整體而言，在房地產(chǎn)市場增量紅利逐漸減退的時代浪潮下，多元化布局是房企必須要面對的抉擇。對于較早布局的多元化業(yè)務(wù)，其效果正在逐步得到檢驗，而近幾年布局的全新的多元化領(lǐng)域，還需要更長時間來考量。無論“地產(chǎn) ”效果如何，房企不斷探索發(fā)展的信念和敢于試錯的勇氣都是值得肯定的。
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