對(duì)于第二輪集中供地頻繁流拍，廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院及王亞南經(jīng)濟(jì)研究院“雙聘教授”趙燕菁認(rèn)為，全國各主要城市同時(shí)出現(xiàn)土地大規(guī)模流拍，表明其原因不是地區(qū)性和偶然性的，它是前一時(shí)期全國一系列房地產(chǎn)政策的組合結(jié)果，首先，最主要的是央行對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊，極大地抑制了購房者和開發(fā)商流動(dòng)性；其次，“房價(jià)問責(zé)”，用行政手段壓抑了住房一級(jí)市場(chǎng)，引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格倒掛，新房成為無風(fēng)險(xiǎn)套利市場(chǎng)；第三，“集中供地”使土地與開發(fā)商從“一對(duì)多”賣方市場(chǎng)變?yōu)?ldquo;多對(duì)一”買方市場(chǎng)。

此外，地方政府“增容式城市更新”“增容式棚戶區(qū)改造”“增容式城中村改造”“工業(yè)用地改住房用地”“商業(yè)用地改住房用地”，都在市場(chǎng)上囤積了大量賣盤。所有這些因素的合成結(jié)果，導(dǎo)致了當(dāng)前土地大面積流拍。

“躺平”房企增多 土拍成國企圍獵場(chǎng)

在調(diào)控嚴(yán)格、房企資金承壓、利潤被不斷壓縮的環(huán)境下，過往曾大舉拿地房企尤其是千億民企出現(xiàn)了罕見的“躺平”現(xiàn)象。

一位開發(fā)商人士直言，房企目前普遍債務(wù)和經(jīng)營壓力過大，拿地意愿非常低，并且測(cè)算后認(rèn)為多數(shù)城市地價(jià)仍然偏貴，包括杭州、南京等。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，也不敢在當(dāng)前售價(jià)基礎(chǔ)上寄予太多漲價(jià)期望，拿地更偏謹(jǐn)慎。

中信建投數(shù)據(jù)顯示，9月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績規(guī)模不及8月，同比下降 36.2%；2021上半年行業(yè)整體結(jié)算毛利率和歸屬母公司凈利率均下滑，進(jìn)一步降低了房企拿地積極性。

房企融資環(huán)境亦不樂觀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9 月份典型房企融資總量為 851.22億元，環(huán)比上升1.2%，同比下降37.1%，融資量持續(xù)走低，已不到千億元。自2020年11月以來，房企單月融資已連續(xù)11個(gè)月同比下降。由于房企積極降杠桿，需要?jiǎng)佑米杂匈Y金進(jìn)行債務(wù)償還，也在一定程度上影響了房企拿地積極性。

在第二輪集中供地競(jìng)拍規(guī)則中，溢價(jià)率上限雖下降，但多個(gè)重點(diǎn)城市從購地資金、保證金等多維度提升參拍門檻，并設(shè)定禁拍年限，對(duì)房企綜合競(jìng)爭(zhēng)能力提出更高要求。

如上海、蘇州等17個(gè)城市要求建立“購地資金來源審查制度，加強(qiáng)購地和融資的監(jiān)管”，要求股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利，明確房企股東和購地資金來源“五不得”。

多數(shù)城市對(duì)房企違規(guī)參拍加大處罰力度，除扣除保證金外設(shè)置1-3年禁拍時(shí)間，杭州、深圳、蘇州等城市還上調(diào)了保證金比例至20%-50%，直接限制了開發(fā)商拿地規(guī)模和力度，對(duì)房企綜合競(jìng)爭(zhēng)能力提出更高要求。

但一些穿越周期的實(shí)力央企和國企，融資能力相對(duì)較強(qiáng)，幾乎以“躺贏”姿態(tài)圍獵于第二輪土拍戰(zhàn)場(chǎng)。

中海地產(chǎn)算是其一。過去一個(gè)月內(nèi)，中海地產(chǎn)累計(jì)在天津、蘇州、沈陽、重慶、廣州、南京、深圳等城市公開拿地24宗，新增建面逾289萬平方米，成交總價(jià)近508億元，相當(dāng)于上半年拿地總額的65%。截至二季度末，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1174.27億元。

在第二輪集中供地企業(yè)拿地金額方面，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)全口徑拿地金額分別達(dá)到337.2億元、172.9億元、101.2億元，為本次土拍投資最高的3家房企；拿地?cái)?shù)量方面，中國鐵建、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)分別拿下 13、13、12宗土地，位列房企拿地?cái)?shù)量前三。

國有房企融資優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，銷售排名50強(qiáng)房企中有 29 家在第二次土拍中有所收獲，共拿地101 宗，拿地總金額達(dá)997.43億元。其中，國有房企拿地宗數(shù)占拿地總宗數(shù)的86.1%；從拿地金額來看，國有房企拿地總金額達(dá) 891.1 億元，民企拿地總金額僅106.3 億元。

土地市場(chǎng)突然就遭遇“寒潮”，冷的形勢(shì)是否會(huì)有所轉(zhuǎn)變？

“尚需觀察。”黃征學(xué)認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理下，很多銀行房貸額度基本用完，剛需人群也受到?jīng)_擊，把剛需釋放出來可能是未來政策調(diào)整方向，但中央堅(jiān)持“房住不炒”的決心堅(jiān)定，政策不會(huì)大轉(zhuǎn)彎。

“如果土地大規(guī)模流拍，以土地為核心的資產(chǎn)就會(huì)貶值。表面上看，土地流拍只是影響地方政府財(cái)政收入，實(shí)際影響的卻是社會(huì)融資，后者乃是現(xiàn)代貨幣生成的關(guān)鍵一環(huán)。一旦社融斷崖式下降，政府又失去作為最后借款人的能力，就會(huì)觸發(fā)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這才是當(dāng)下土地流拍更深層危險(xiǎn)。”趙燕菁說。