近期，國際評級機構標普接連下調(diào)了包括恒大地產(chǎn)、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家地產(chǎn)公司的評級級別及評級展望。

今年以來，在“三道紅線”、“兩個集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下，企業(yè)銷售增速下滑，投資增速下滑，短期償債壓力加大。近期市場對于地產(chǎn)風險的擔憂明顯加大，甚至有“中國式雷曼時刻”的聲音出現(xiàn)，房企頻頻被機構下調(diào)評級似乎已變得屢見不鮮。

國慶節(jié)前，央行適時發(fā)聲，一周內(nèi)兩次提及房地產(chǎn)市場“兩個維護”，傳遞維護市場健康發(fā)展的積極信號。對此，華西證券指出：“這是央行對近期地產(chǎn)風險暴露程度加大的正面回應，表明了央行呵護金融市場、地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心，也表明了央行在密切關注這方面的變化。”

外圍環(huán)境影響大，房企評級扎堆下調(diào)

房企被貼上了“負面”標簽或與整個行業(yè)展望的調(diào)整密不可分。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，受境內(nèi)融資環(huán)境收緊影響，自今年7月至9月27日，三大評級機構之一的穆迪已對10家中資地產(chǎn)商采取了評級下調(diào)或展望下調(diào)，同時于9月1日發(fā)表公開報告將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，反映了穆迪對于未來6-12月行業(yè)基礎業(yè)務較為悲觀的預期。

市場分析人士指出，下調(diào)評級是當前行業(yè)整體面臨的問題，近期政策調(diào)控，很多企業(yè)債務壓力較大，金九銀十的銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，尤其是流動性的問題使評級機構更加謹慎，從評級角度來講會比較悲觀。

尤其近期新力、花樣年等房企債務違約問題頻發(fā)，資本市場悲觀情緒過度發(fā)酵。受整體趨勢拖累，部分發(fā)展良好的房企慘遭“誤傷”，也被下調(diào)了評級，10月12日晚，標普將中南建設評級B+下調(diào)至B，展望穩(wěn)定。在此番評級下調(diào)中，標普的理由是銷售增速放緩、土地儲備不足、融資渠道收緊等。

不過，評級機構也并非不看好房企的后續(xù)發(fā)展。例如，標普對中南建設的展望維持穩(wěn)定肯定了中南建設在現(xiàn)金流管理及短期債務償還能力等方面的成效。標普認為，盡管公司銷售及土儲情況有所弱化，但依然給予公司未來穩(wěn)定的展望。這表示其對公司應付短期債務的能力有信心，截至2021年6月30日，公司扣除受限資金后擁有215億元在手現(xiàn)金，足以覆蓋其短期負債。

事實上，中南建設一直堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式，公司有息負債與年度經(jīng)營規(guī)模比值一直在行業(yè)保持最低位置。截至2021年6月末，公司有息負債（含期末應付利息）767.6億元，比2020年末減少31.5億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債209.0億元，比2020年末減少24.7億元，占全部有息負債比值27.23%，較2020年末下降2.02個百分比。公司整體負債少，償債能力強，現(xiàn)金流量和授信額度充裕，進一步為公司平衡財務風險提供了堅實基礎。數(shù)據(jù)顯示，中南建設上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流入746.4億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負債的3.6倍，貨幣資金余額269.7億元，為一年以內(nèi)到期的各類有息負債的1.29倍，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為24.12億元，比去年同期增長了18.6%，同時公司剩余授信額度達1425億元，再加上境外美元債余額僅為4.8億美元，年內(nèi)并無需要償還的美元債，風險總體可控。

縱觀房地產(chǎn)市場，以中南為代表的走長期主義路線的房企并不在少數(shù)，評級下調(diào)等短期的行業(yè)陣痛期只會加速房企優(yōu)勝劣汰，未來的“幸存”房企無論經(jīng)營、財務將更加穩(wěn)健。今年年中，中南建設管理層提出“防三高”的審慎經(jīng)營導向（“高血壓”代表流動性、“高血糖”代表杠桿和規(guī)模、“高血脂”代表利潤），以及未來圍繞卓越運營、卓越建設、卓越服務“三個卓越”戰(zhàn)略提升公司競爭優(yōu)勢，中南的各項舉措符合監(jiān)管要求和政策趨勢，自然受到的影響也相對較小。

一周兩提“雙維護”，市場情緒持續(xù)修復

除了行業(yè)內(nèi)的市場出清，面對近期地產(chǎn)風險暴露程度加大，央行也出手定調(diào)：一周內(nèi)兩次提到“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。這表明了央行對于呵護金融市場、地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險，市場悲觀情緒得到緩解。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“央行房地產(chǎn)金融工作座談會及時發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題，務實高效、深入人心，對于四季度房地產(chǎn)市場有積極的作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，未來金融方面將圍繞‘調(diào)節(jié)奏’‘保穩(wěn)定’兩個關鍵詞進行。當前整個行業(yè)處于轉型期，平衡好行政調(diào)控和市場化配置，將有助于平滑轉型帶來的市場波動，保持整體市場平穩(wěn)發(fā)展，未來房企的壓力也將得到一定程度的緩解。

另外，從歷史經(jīng)驗來看，盡管政策松緊程度不一，但房地產(chǎn)調(diào)控往往遵循經(jīng)濟及樓市下行政策偏松、經(jīng)濟企穩(wěn)及樓市升溫政策趨緊規(guī)律。目前樓市投資快速下行、個別房企流動性問題引發(fā)的行業(yè)信用風險持續(xù)升溫，疊加消費端疲軟，市場對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整預期有所升溫。

國信證券也在研報中指出，目前地產(chǎn)板塊正迎來“三重修復”，四季度地產(chǎn)板塊行情值得期待。研報認為，當前已接近暴露期尾聲，未來地產(chǎn)行業(yè)將迎來利潤率、信用、行業(yè)估值的三重修復。

綜合來看，房地產(chǎn)最困難的日子也許正在見底。