遇到困難，總是有人強(qiáng)顏歡笑，不想把難堪暴露出來(lái)，但也總有人會(huì)“哭”，會(huì)哭的孩子有奶吃嘛！現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在上演集體“哭奶”事件，大打悲情牌。
作為鏈接搭橋的房協(xié)自然都看在眼里，聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商們的苦衷并上達(dá)天聽(tīng)似乎也在意料之中。
近日，有報(bào)道稱，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)于10月15日召集部分房企在北京開(kāi)座談會(huì)，并已經(jīng)有企業(yè)接到了相關(guān)通知。據(jù)悉，座談會(huì)的主要目的是對(duì)房企的情況進(jìn)行摸底。畢竟最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)有些復(fù)雜情況，有些房企也的確面臨前所未有的困難。而且透露稱，這次會(huì)議邀請(qǐng)人員基本上都在副總裁以上，此時(shí)此刻此會(huì)，自然會(huì)引起關(guān)注，也代表著一定的風(fēng)向意義。
不過(guò)到了第二天，這個(gè)消息又有了新的變動(dòng)。
據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道稱，10月12日15點(diǎn)左右，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)回應(yīng)記者表示，此前確實(shí)討論過(guò)，是要召開(kāi)座談會(huì)，但會(huì)議可能不開(kāi)了。“之前確實(shí)有討論過(guò)這件事，現(xiàn)在可能也不一定開(kāi)了。”
實(shí)際上，無(wú)獨(dú)有偶，10月12日，成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)發(fā)布了《關(guān)于召開(kāi)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行新情況新問(wèn)題交流會(huì)的通知》顯示，成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)將在10月14日下午召開(kāi)專(zhuān)題交流和意見(jiàn)收集會(huì)，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家聽(tīng)取房企意見(jiàn)和建議。
該《通知》顯示，大概意思就是，如今房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位及因城施策不斷持續(xù)深入，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出較多的新問(wèn)題和新?tīng)顩r，主要就是想深入了解開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)中遇到的問(wèn)題和困難。
所以，我認(rèn)為，中房協(xié)座談會(huì)無(wú)論開(kāi)不開(kāi)，其實(shí)都印證了一件事，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)非常嚴(yán)峻，即使不開(kāi)，房地產(chǎn)當(dāng)前所面臨的困難大家也都有目共睹，極力尋求擺脫困難的需求是顯而易見(jiàn)的，而且對(duì)于房企困難的摸底肯定不會(huì)停下來(lái)，畢竟這牽扯到的不僅僅是房企和房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。
座談會(huì)不開(kāi)了或者說(shuō)延遲開(kāi)了，但我們可以開(kāi)，討論一下當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)到底面臨著哪些困難，哪些困難是真的困難，或者說(shuō)哪些困難只是無(wú)病呻吟，只是為了哭奶。
困難一、開(kāi)發(fā)商拿地面臨“三高”望而卻步。
第一輪供地后，規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，雖然有將溢價(jià)上限下調(diào)至15%，但其他規(guī)則實(shí)際上限制得更加嚴(yán)格，從購(gòu)地資金、保證金等多維度提升參拍門(mén)檻，并設(shè)定禁拍年限，對(duì)房企綜合競(jìng)爭(zhēng)能力提出更高要求。
這也是所謂的“高要求”“高地價(jià)”“高門(mén)檻”三高。而這樣的結(jié)果則是土地市場(chǎng)遇冷，這次遇冷，跟城市無(wú)關(guān)。
10月11日，杭州發(fā)布公告稱，第二批原定出讓的31宗地塊中，有17宗終止出讓?zhuān)痪驮谕惶?，北京也宣告，二次集中供地將?6宗延期至下次出讓。此前不久，上海也終止了7宗地塊的出讓。顯然，并沒(méi)有因?yàn)槌鞘袧摿Ω叨岣吣玫卣叩臒崆椋瓮僚牡倪@股冷空氣早已在各大城市蔓延。
如果房企不拿地直接影響到的不僅僅是地方財(cái)政，更重要的是對(duì)一個(gè)城市的信心，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康可持續(xù)下去。但是拿地又直接跟錢(qián)有關(guān)。資金面緊張是房企拿地積極性下降最直接的原因。而流動(dòng)性的問(wèn)題來(lái)自融資端的收緊、銷(xiāo)售端的下行。
困難二、融資“三道紅線”收緊遏制房企咽喉。
眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房企對(duì)資金的依賴度非常高，也非常敏感，銀行曾是房企最重要的資金來(lái)源之一，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度直接收緊了資金的供給端，房企即使想貸款，銀行也提供不了更多的資金。能提供也不可提供。
加上“三道紅線”的落實(shí)，更加速了房企走向困難之路。不少房企都是因?yàn)樽约旱膫鶆?wù)問(wèn)題，從而走向被淘汰，這本來(lái)就是為了限制房地產(chǎn)行業(yè)出問(wèn)題的一條政策，只要不達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層就會(huì)要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的債務(wù)進(jìn)行限制。
實(shí)際上，很多的大房企都被列入問(wèn)題名單。沒(méi)辦法，房企為了獲得融資，就只能選擇高息負(fù)債，可是房企一旦觸碰紅線，未來(lái)一年增加負(fù)債的事就甭想了，怎么辦？唯有快速賣(mài)房，提高回款率。
可是你也知道，想要快速回籠資金，如果不搞點(diǎn)降價(jià)什么的很難起到直接效果。說(shuō)降價(jià)是技術(shù)活一點(diǎn)不假，因?yàn)榻刀嗌俨皇亲约赫f(shuō)了算，多了不允許，少了起不了作用。
就如同房企拿地一樣，不拿不行，可是拿了又消化不了，將來(lái)賣(mài)房可能還會(huì)被限價(jià)，即使不虧本也賺不了啥。這是開(kāi)發(fā)商所面臨的最尷尬的處境。而一旦房企真的出了問(wèn)題，最倒霉的還是傾盡所有終于買(mǎi)了房卻得不到房子的購(gòu)房者。
困難三、根本上還是心態(tài)問(wèn)題，心理落差太大。
要說(shuō)市場(chǎng)不好了，這是客觀存在的問(wèn)題，這也是房地產(chǎn)升級(jí)發(fā)展，從追求高速向高質(zhì)轉(zhuǎn)變必經(jīng)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程可能很多人是陣痛的，所以這種困難也是在意料之中的事。
面對(duì)同樣的事，可能每個(gè)人處理的態(tài)度不一樣。房地產(chǎn)也是如此。有的開(kāi)發(fā)商相對(duì)心態(tài)比較平和，但更多的開(kāi)發(fā)商是無(wú)法接受的，特別是在兩年前就提醒你要過(guò)苦日子卻沒(méi)有做好準(zhǔn)備的人。
市場(chǎng)到今天，不是一下子促成的，冰凍三尺非一日之寒，其實(shí)從房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位開(kāi)始，我就提醒，房地產(chǎn)邏輯變了，況且這個(gè)定位一堅(jiān)持就是5年了，并沒(méi)有放松過(guò)。
最主要的還是過(guò)去房地產(chǎn)日子太好過(guò)了，躺著就能賺錢(qián)，這很不正常，空手套白狼，房地產(chǎn)過(guò)去金融化注定是一條不歸路，所以要想扭轉(zhuǎn)就必須有代價(jià)，好在為時(shí)未晚。
心理落差太大了，以致于很多開(kāi)發(fā)商是無(wú)法接受的。過(guò)去哭一聲就有人來(lái)哄，最多哭三聲喂你的奶就到了，可事到如今，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)哭會(huì)有用嗎？
有用！這不要聽(tīng)他們哭而要開(kāi)會(huì)嗎？不過(guò)也不要想太多，有些困難可能會(huì)繼續(xù)通過(guò)政策去優(yōu)化，但對(duì)于很多房企的困難并不會(huì)改變當(dāng)前政策的方向。也就是說(shuō)，這是必須要過(guò)的一劫。
過(guò)去靠機(jī)會(huì)，如今就要靠硬挺，未來(lái)靠管理紅利。如果不能把心態(tài)放到這一步，無(wú)論如何你也不可能迎接來(lái)房地產(chǎn)的新時(shí)代。
有一點(diǎn)可以明確，無(wú)論如何變，國(guó)家都希望市場(chǎng)違背穩(wěn)定的發(fā)展規(guī)律，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是房企，要想變理性，都需要有一個(gè)過(guò)程。所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房企集體哭奶后，也一定會(huì)引起政策上的細(xì)微變化，實(shí)際上，有不少地方城市已經(jīng)有了一些異動(dòng)。
那是不是房地產(chǎn)調(diào)控就要放松了呢？
10月13日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及一些城市出臺(tái)利好政策作了回應(yīng)，樓市政策微調(diào)不應(yīng)過(guò)度解讀為調(diào)控放松！“無(wú)論是抑制過(guò)熱還是促進(jìn)需求釋放，目的均在穩(wěn)定市場(chǎng)?？傮w而言，房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)也不會(huì)放松，其必要性早已不言而喻，當(dāng)前調(diào)控成果來(lái)之不易，應(yīng)進(jìn)一步鞏固。”
“不能讓購(gòu)房者傾盡全力購(gòu)買(mǎi)，交房卻遙遙無(wú)期。有關(guān)部門(mén)有必要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做好問(wèn)題預(yù)警，加強(qiáng)引導(dǎo)，防患于未然。”
顯然對(duì)于一些城市出臺(tái)買(mǎi)房給現(xiàn)金補(bǔ)貼等利好措施的城市給了肯定的回應(yīng)，“房地產(chǎn)調(diào)控措施和后期微調(diào)十分必要。”
透過(guò)這些表態(tài)，其實(shí)已經(jīng)非常明確未來(lái)樓市的方向。不應(yīng)對(duì)各地的政策松綁抱有太多幻想，畢竟房地產(chǎn)邏輯正在發(fā)生改變，房地產(chǎn)調(diào)控也不會(huì)全面放松。但也要知道，穩(wěn)定壓倒一切，絕對(duì)不允許讓現(xiàn)在房企的個(gè)別現(xiàn)象升級(jí)為普遍。
本來(lái)嘛，各地市場(chǎng)不同，各地政策當(dāng)然也要應(yīng)時(shí)而動(dòng)，不管怎么說(shuō)，大家都在博弈，也都在試探、嘗試，摸著石頭過(guò)河，但一定要穩(wěn)，確保不摔倒，或者摔倒了不太痛。最后一句話，調(diào)控不會(huì)整體放松，但最嚴(yán)厲的時(shí)代或已經(jīng)過(guò)去。開(kāi)發(fā)商也好，地方也好，可以趁這個(gè)窗口期做好準(zhǔn)備，適應(yīng)房地產(chǎn)新時(shí)代的新邏輯。
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