2021年三季度，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求加速反彈。寫字樓、零售物業(yè)和倉儲(chǔ)物流的當(dāng)季凈吸納量分別較去年同期增長(zhǎng)78%、151%和68%。更重要的是，三大物業(yè)類型今年前三季度累計(jì)需求均已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。投資市場(chǎng)方面，前三季度大宗物業(yè)交易金額累計(jì)達(dá)到1878億元，同比上升34%，接近2019年同期的歷史峰值。預(yù)計(jì)2021年全年的大宗物業(yè)投資金額有望超過2500億元，較去年增長(zhǎng)20%以上。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2021年三季度中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求表現(xiàn)》顯示，近兩年在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱點(diǎn)。CBRE 2021年投資者意向調(diào)查顯示，47%的受訪者選擇工業(yè)物流為其最青睞的主流資產(chǎn)類別，排名第一；而在另類資產(chǎn)中數(shù)據(jù)中心以57%的關(guān)注度位居榜首。今年前三季度，包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過340億元，創(chuàng)歷史新高。2021年6月，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)正式啟動(dòng)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資和退出通道，增加了市場(chǎng)透明度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的交易流動(dòng)性因此進(jìn)一步提升。

近兩年，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資迅速發(fā)展，在大宗交易金額中的占比已經(jīng)達(dá)到15%以上，但與全球平均約25%的比重相比仍有長(zhǎng)足的增長(zhǎng)潛力。而在資產(chǎn)價(jià)格方面，截至今年二季度，全球工業(yè)物流地產(chǎn)的平均租金回報(bào)率降至3.96%，甚至比甲級(jí)辦公樓低8個(gè)基點(diǎn)；相比之下，中國一線城市的物業(yè)設(shè)施回報(bào)率水平處于5%左右，并仍高于辦公樓和零售物業(yè)50~100個(gè)基點(diǎn)?？梢姡瑥娜蛸Y產(chǎn)組合配置的角度看，中國的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施是相當(dāng)有吸引力的投資標(biāo)的。

寫字樓租金觸底反彈

寫字樓是強(qiáng)周期性商業(yè)地產(chǎn)的典型代表。2018年后，受到經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律以及多宗全球性事件的疊加影響，寫字樓需求和租金增長(zhǎng)持續(xù)走弱，投資前景的不確定性加劇。2020年投資型寫字樓大宗交易金額僅為2017年峰值的三分之一左右，但進(jìn)入2021年以來，租賃市場(chǎng)的積極信號(hào)不斷增強(qiáng)。伴隨前三季度寫字樓需求突破歷史新高的同時(shí)，租金指標(biāo)的趨勢(shì)性轉(zhuǎn)折也初露端倪。

第三季度中國一線城市平均租金指數(shù)錄得環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，自2019年一季度以來首度上漲。而且可以預(yù)計(jì)，短中期內(nèi)寫字樓租賃需求將持續(xù)活躍，投資者加大對(duì)寫字樓的關(guān)注力度，尤其是受益于租戶升級(jí)需求且新增供應(yīng)有限的一線城市核心位置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

零售物業(yè)投資顯著回暖

此外，對(duì)數(shù)家上市房企零售物業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析顯示，今年上半年，具備強(qiáng)運(yùn)營能力的房企所擁有的中端定位購物中心可比租金收入較2019年同期的平均上漲幅度達(dá)到10.6%；而受奢侈品銷售回流推動(dòng)，高端購物中心的租金收入增幅超過30%，兩者均遠(yuǎn)超出社會(huì)消費(fèi)品零售總額的整體增長(zhǎng)。2021年前三季度，零售及含零售物業(yè)的綜合體大宗交易總額超過800億元，同比猛增近150%，創(chuàng)歷史同期新高。據(jù)悉，通過運(yùn)營優(yōu)化實(shí)現(xiàn)溢價(jià)進(jìn)而提升整體資產(chǎn)組合回報(bào)水平是近期零售物業(yè)投資顯著回暖的重要原因。