（記者 李貝貝）近期，隨著恒大債務(wù)危機(jī)問(wèn)題不斷發(fā)酵，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的信用危機(jī)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房企流動(dòng)性的擔(dān)憂。對(duì)此，人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾10月15日在2021年三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，恒大集團(tuán)的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。“經(jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體健康。”

部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”存在誤解

在10月15日召開(kāi)的三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾對(duì)于恒大集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解處置情況及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行了說(shuō)明。

“恒大集團(tuán)資產(chǎn)總規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約占60%，涉及到1000多家作為獨(dú)立法人的項(xiàng)目子公司。”鄒瀾直言：“近年來(lái)，這家公司經(jīng)營(yíng)管理不善，未能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目多元化擴(kuò)張，造成經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。”

不過(guò)，目前相關(guān)部門和地方政府正在按照法治化、市場(chǎng)化原則，依法依規(guī)開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，督促恒大集團(tuán)加大資產(chǎn)處置力度，加快恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。在此過(guò)程中，金融部門將配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和地方政府，做好項(xiàng)目復(fù)工的金融支持。

值得注意的是，在恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵過(guò)程中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨了信用危機(jī)。近日，花樣年的債務(wù)違約、當(dāng)代置業(yè)延期贖回票據(jù)、新力宣布無(wú)力償還即將到期美元債等負(fù)面消息，再次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企流動(dòng)性的擔(dān)憂，地產(chǎn)美元債也出現(xiàn)新一輪普跌。另一方面，因收益率大幅波動(dòng)、投資者信心不足，房企在海外發(fā)新債越發(fā)艱難。《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，自10月份以來(lái)，僅海倫堡成功發(fā)行了一筆綠債。

穆迪近期發(fā)布的一份報(bào)告也指出，由于中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模較大并有良好的損失消化緩沖能力，因此，恒大危機(jī)產(chǎn)生的潛在直接損失處于可控范圍之內(nèi)，但恒大的財(cái)務(wù)危機(jī)可能會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資渠道和房地產(chǎn)銷售的顯著惡化。

對(duì)此鄒瀾認(rèn)為，恒大集團(tuán)的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。經(jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，“大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的”。

那么，如果經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，央行對(duì)于房地產(chǎn)信貸的管理會(huì)有所放松嗎？會(huì)上，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段的房地產(chǎn)貸款集中管理制度，鄒瀾表示，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

鄒瀾指出，近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，但“這種短期過(guò)激反應(yīng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，2019年包商銀行出險(xiǎn)、去年永煤和華晨債務(wù)違約后，在同業(yè)市場(chǎng)和信用債券市場(chǎng)也發(fā)生過(guò)類似現(xiàn)象”。

鄒瀾坦言，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

而針對(duì)這些情況，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。鄒瀾強(qiáng)調(diào)，“中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，是我們做好房地產(chǎn)金融工作的長(zhǎng)期遵循。”

釋放寬松的信號(hào)

“此次會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)，在房貸方面提出很多重要提法。充分學(xué)習(xí)和理解此類提法，對(duì)于精準(zhǔn)把握四季度房貸政策動(dòng)向、優(yōu)化房企和購(gòu)房者的入市策略等都有積極的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，理解央行金融市場(chǎng)司對(duì)近期房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和房貸政策的表述，對(duì)于預(yù)判四季度房地產(chǎn)金融政策具有積極的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從鄒瀾的表述可以看到，央行已經(jīng)注意到開(kāi)發(fā)貸款收縮和下滑的現(xiàn)象，并將其界定為“短期過(guò)激的反應(yīng)”。在后續(xù)信貸方面，則明確了對(duì)銀行貸款的指導(dǎo)，尤其是強(qiáng)調(diào)信貸投放“平穩(wěn)有序”的操作方式，釋放寬松的信號(hào)。

從政策角度來(lái)看，近期關(guān)于房貸方面的表述，正不斷豐富。此前央行提出了“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，而此次提出“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有短期過(guò)激反應(yīng)”，充分體現(xiàn)了央行對(duì)于個(gè)人按揭貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面的關(guān)注。從基調(diào)看，關(guān)注房企和市場(chǎng)下行的壓力，在信貸投放方面確保充裕，成為四季度的重要特點(diǎn)。

“據(jù)此也可以認(rèn)為，信貸政策會(huì)有一波有體系和全面的放松動(dòng)作，本質(zhì)上利好房企現(xiàn)金流的改善，對(duì)于房企的項(xiàng)目營(yíng)銷和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資等都會(huì)產(chǎn)生比較正面的影響。”嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

事實(shí)上，據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月7日，已有包括江陰、大連、昆明、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、菏澤、株洲、唐山、惠州、張家口、徐州等十余座城市出臺(tái)了“限跌令”，加入托市行列。

公開(kāi)信息顯示，9月27日消息，央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)于9月24日召開(kāi)。會(huì)議明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

而一周之內(nèi)金融管理部門兩次聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展問(wèn)題，也被業(yè)內(nèi)視作是提振房地產(chǎn)行業(yè)的重要信號(hào)。彼時(shí)，國(guó)金證券研報(bào)直言，“我們認(rèn)為中央已對(duì)地產(chǎn)困境有了較為全面的認(rèn)知，未來(lái)或?qū)⒂胁糠终{(diào)整。”