關(guān)于“廣州房貸利率下調(diào)”的消息近期引發(fā)關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家銀行向記者表示，目前房貸利率并無(wú)調(diào)整。“現(xiàn)在放款時(shí)間沒(méi)法確定，不過(guò)和年初相比，確實(shí)快了一些。”有銀行業(yè)內(nèi)人士向記者透露。此外，有銀行表示，將優(yōu)先支持“剛需”及首次置業(yè)者需求，對(duì)已滿(mǎn)足放款條件的客戶(hù)，按申請(qǐng)時(shí)間有序發(fā)放貸款。

值得關(guān)注的是，在9月底，央行兩度發(fā)聲提及房地產(chǎn)市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士分析，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，未來(lái)針對(duì)“剛需”群體的住房按揭貸款政策有望迎來(lái)邊際放松，保障有真實(shí)住房需求的按揭貸款申請(qǐng)者及時(shí)獲得貸款，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

廣州房貸利率變化不大

優(yōu)先支持“剛需”及首次置業(yè)者需求

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某國(guó)有大行相關(guān)工作人員告訴記者，目前該行廣州地區(qū)五年期以上的首套和二套個(gè)人住房貸款利率分別按不低于LPR基點(diǎn)加120BP（即5.85%）、140BP（6.05%）執(zhí)行。“我們執(zhí)行的利率與四大行保持一致。”某股份制商業(yè)銀行工作人員向記者表示。

今年以來(lái)，廣州房貸利率已經(jīng)過(guò)多輪上調(diào)。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年9月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，較去年底上升23個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個(gè)基點(diǎn)。

記者注意到，多家銀行表示，目前額度緊張，放款時(shí)間不確定。但有銀行提到，相較年初，放款時(shí)間加快了。“我行優(yōu)先支持‘剛需’及首次置業(yè)者需求，對(duì)已滿(mǎn)足放款條件的客戶(hù)，按申請(qǐng)時(shí)間有序發(fā)放貸款，對(duì)客戶(hù)緊急特殊情況將本著客觀、合理原則妥善處理。”某國(guó)有大行相關(guān)工作人員說(shuō)。

與此同時(shí)，某房地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，目前廣州房貸利率變化不大，但放款時(shí)間確實(shí)有所加快。“近期局部區(qū)域出現(xiàn)房貸放款時(shí)間較年初有所加快，可能原因是由于9月以來(lái)樓市成交相對(duì)往年清淡，部分銀行房貸額度供需緊張情況有所緩解。”某商業(yè)銀行資深宏觀研究員表示，目前樓市的房貸政策尚未有松動(dòng)跡象，房貸利率保持穩(wěn)定。

值得關(guān)注的是，在9月底，央行兩度發(fā)聲提及房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，在貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)中，提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”；在房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上，再次強(qiáng)調(diào)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

中信證券研究所副所長(zhǎng)明明認(rèn)為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策是促成房地產(chǎn)周期下行的原因，房地產(chǎn)政策不排除邊際調(diào)整可能，但更大概率也是以支持首套“剛需”為主要方向。近期房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件增多，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)的擔(dān)憂(yōu)，風(fēng)險(xiǎn)處置也備受市場(chǎng)關(guān)注。要求“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，很可能指向信用風(fēng)險(xiǎn)較大的企業(yè)“保交房”的要求。

某商業(yè)銀行資深宏觀研究員分析，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)穩(wěn)字當(dāng)頭，不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，房貸利率預(yù)計(jì)短中期保持基本穩(wěn)定，但差異化調(diào)控政策，區(qū)域差異化利率定價(jià)略有波動(dòng)，但幅度不大。

二手住房交易參考價(jià)格作用顯現(xiàn)

有購(gòu)房者持觀望態(tài)度

原本打算下半年買(mǎi)房的梁女士告訴記者，之前看中了一套掛價(jià)290萬(wàn)元的二手房，但和業(yè)主溝通降價(jià)到279萬(wàn)元的過(guò)程中，業(yè)主一直不同意降價(jià)。等到二手住房交易參考價(jià)格的通知發(fā)布之后，業(yè)主主動(dòng)溝通下調(diào)價(jià)格。“現(xiàn)在就算業(yè)主愿意降價(jià)，我也等一陣再看看，不確定二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)調(diào)整。”梁女士說(shuō)。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)于8月31日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），其中公布了廣州首批96個(gè)住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。如今，距離《通知》發(fā)布逾1個(gè)月，市場(chǎng)反應(yīng)如何呢？“有熱門(mén)小區(qū)以前能成交10多套，最近1個(gè)月只成交了幾套?？蛻?hù)在觀望，買(mǎi)房的人少了，急賣(mài)房的就得降價(jià)。”某房地產(chǎn)公司的中介小風(fēng)對(duì)記者說(shuō)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7～8月份全國(guó)樓市銷(xiāo)售額已連續(xù)兩個(gè)月同比下調(diào)，7月份商品房銷(xiāo)售面積和金額同比降幅分別為8.5%和7.1%，8月份則分別擴(kuò)大到15.5%和18.7%。

《通知》明確，二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一，目前不少銀行紛紛表態(tài)，將交易參考價(jià)格作為開(kāi)展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一。

中介小風(fēng)坦言，若業(yè)主仍按照以前價(jià)格賣(mài)房，買(mǎi)家將會(huì)承擔(dān)更大的首付款壓力。以天河區(qū)某小區(qū)一套面積約70平方米的房子為例，之前均價(jià)7萬(wàn)元/平方米左右，如今交易參考價(jià)格為5萬(wàn)元/平方米。但是若賣(mài)家仍要按照原來(lái)價(jià)格（7萬(wàn)元/平方米）賣(mài)，本來(lái)可以通過(guò)付137萬(wàn)元的首付款，向銀行貸款343萬(wàn)元（總價(jià)的7成）來(lái)購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，但如今在5萬(wàn)元/平方米的交易參考價(jià)格之下，銀行貸款為245萬(wàn)元（交易參考總價(jià)的7成），買(mǎi)家需付的首付款將達(dá)245萬(wàn)元，較之前多了108萬(wàn)元。

新建商品住宅市場(chǎng)成交增速由正轉(zhuǎn)負(fù)

預(yù)計(jì)下行速度會(huì)短暫性放緩

在各種嚴(yán)格調(diào)控政策的組合拳下，新建商品住宅市場(chǎng)也呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

有資料顯示，2021年9月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交2200.8萬(wàn)平方米。從增速來(lái)看，9月環(huán)比下降5.7%，同比大幅下跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比降幅加速擴(kuò)大。此外，9月40城新房成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，大降13.7個(gè)百分點(diǎn)至-9.3%。

易居研究院研究員潘竑羽表示，近幾個(gè)月調(diào)控政策對(duì)樓市影響還在持續(xù)發(fā)酵，9月全國(guó)新房調(diào)控政策總體仍偏緊。目前投資購(gòu)房者整體意愿不足，而真正想要買(mǎi)新房的“剛需”群體，多以觀望情緒為主。

“十一黃金周市場(chǎng)延續(xù)了觀望情緒，依舊顯著降溫。”潘竑羽分析，預(yù)計(jì)10月新房成交量大概率將繼續(xù)回落。但考慮到房企負(fù)債帶來(lái)的連鎖反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，四季度地方上“因城施策”的政策微調(diào)概率變大，可能市場(chǎng)下行速度會(huì)短暫性放緩，但下行趨勢(shì)恐將維持一段時(shí)間。

某商業(yè)銀行資深宏觀研究員表示，房企需要適應(yīng)新常態(tài)，轉(zhuǎn)變此前過(guò)度加杠桿粗放式發(fā)展模式，避免盲目鋪攤子，增加房企高質(zhì)量服務(wù)供給，滿(mǎn)足多元化、高質(zhì)量樓市需求；同時(shí)，房企需要更注重企業(yè)財(cái)務(wù)安全，精細(xì)化管理，夯實(shí)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。目前房地產(chǎn)調(diào)控是堅(jiān)持樓市“房住不炒”，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作，盡量不損害剛性需求。“對(duì)于目前申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者而言，除了需要看房貸利率水平和入市時(shí)機(jī)，還要關(guān)注銀行房貸額度情況，將貸款申報(bào)材料盡量備齊，有助于提升銀行審貸效率。”該資深宏觀研究員提醒。