爆雷，本來是個(gè)網(wǎng)絡(luò)流行詞，但卻在2021年的樓市異常高頻。

到底何為“爆雷”？

其實(shí)它是金融術(shù)語，一般指的是P2P平臺(tái)因?yàn)橛馄趦陡痘蚪?jīng)營不善問題，未能償付投資人本金利息，而出現(xiàn)的“平臺(tái)停業(yè)、清盤、法人跑路、倒閉”等問題。

沒想到，在P2P接連爆雷之后，房地產(chǎn)的2021年，也迎來爆雷年！

以前爆雷都是中小房企或是名不見經(jīng)傳的房企，所以大家感知度很低，但今天暴雷被全行業(yè)重視和警惕，一個(gè)重要的不同就是你發(fā)現(xiàn)身邊熟悉的房企、知名的房企甚至千億房企，頭部房企也開始一個(gè)接一個(gè)爆雷了。

這就讓地產(chǎn)人有些坐立不安了！

因?yàn)楦悴缓?，下一個(gè)可能就是你家房企。

正如孫宏斌2021半年報(bào)“凡爾賽”式的發(fā)言：“除了融創(chuàng)，所有房企都有可能爆雷！”

房企“違約門”被打開了

事實(shí)上，2021年的爆雷年，爆雷最密集的還是最近8、9、10三個(gè)月，這3個(gè)月房企的“違約門”似乎被徹底打開了。

年初，其實(shí)都屬于零星式的爆雷違約。但在最近3個(gè)月，以某H房企開啟的新一輪爆雷聲，明顯爆雷頻率提高了。

這個(gè)爆雷、違約、收購的“接力賽”一個(gè)接一個(gè)！

數(shù)量上看，截止9月27日，房企違約債券39只，比2020年翻了一倍多；

金額上看，截止9月27日，違約債券金額累計(jì)達(dá)467.5億，比2020年增159%。

一次違約，一次爆雷，往往就會(huì)將房企帶入“生死劫”！

很多人不理解這一點(diǎn)，一家千億級(jí)房企為何幾十億一個(gè)債券違約就會(huì)引發(fā)活下去，生死與否的大問題？房企都做到百強(qiáng)，做到千億，甚至類似某房企都做到幾千億量級(jí)的位置了為何還會(huì)爆雷？而且很多爆雷房企其實(shí)早在三道紅線前1年都宣布降杠桿，降負(fù)債了，等于提前動(dòng)手了為何還會(huì)在1年之后引發(fā)爆雷？房企暴雷是不是就是因?yàn)?021年史上最嚴(yán)的調(diào)控造成的？2021年頻繁爆雷后地產(chǎn)人還需要在這個(gè)行業(yè)待下去么？地產(chǎn)還有得做嗎？……

在一陣陣且此起彼伏的房企“爆雷聲”中，作為媒體也需要反思，為何房企活了20年、30年甚至更長司齡，經(jīng)過N輪調(diào)控后會(huì)在2021年大規(guī)模、高頻次、大力度爆雷？都是地產(chǎn)老司機(jī)，卻邁不起一個(gè)2021年的坎？

也因此，今天老潘也特別總結(jié)一下，房企暴雷的7大緣由。

緣由1  模式之痛：老模式的先天BUG

房企暴雷，違約的原因既有直接原因，也有間接的，也有內(nèi)在也有外在的，但歸根結(jié)底第一個(gè)緣由老潘想總結(jié)為房地產(chǎn)上半場模式缺乏敬畏之心，缺乏常識(shí)之心、缺乏平衡之心的“老模式的先天BUG”，這是爆雷的“根”！

一個(gè)近20萬億的超級(jí)行業(yè)，一些千億量級(jí)房企頻頻爆雷，竟然行業(yè)沒有掀起一輪全面深刻反思和檢討爆雷的輿論浪潮。

正如中交總經(jīng)理周濟(jì)指出：房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)需要反思甚至檢討，第一，房地產(chǎn)行業(yè)缺思想，第二，房企錯(cuò)在哪里？核心是錯(cuò)在世界觀和方法論。

那么房地產(chǎn)過去20多年的老模式，老玩法，老規(guī)則到底是什么了？

其實(shí)就是大多房企上半場強(qiáng)調(diào)規(guī)模與速度，而行業(yè)也是“高速度、高發(fā)展、高利潤”的三高時(shí)代，這也對應(yīng)到企業(yè)自然而然選擇了“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高激勵(lì)、高風(fēng)險(xiǎn)”的“四高玩法”，這種四高玩法，在三高好行情時(shí)代是部分可取的，但有2個(gè)潛在致命問題。

其一，行情必須處于上升期，即地價(jià)，房企不斷上升；

其二，四高玩法不能過高，不能過度瘋狂，比如過度高負(fù)債；

過去“持續(xù)增長房價(jià)、地價(jià)”成為房企老模式的先天BUG沒有爆雷的溫床！

比如不斷增長的高地價(jià)讓地方政府大大破解財(cái)政危機(jī)；

比如開發(fā)商用不斷上漲的房價(jià)去誘惑銀行放貸，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)貸款是最安全的貸款。

比如高房價(jià)也用來誘惑老百姓即使產(chǎn)品交付有問題也能大事化小，小事化了。

比如高房價(jià)地價(jià)帶來的房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈對GDP也是高貢獻(xiàn)。

在地方政府、銀行、老百姓都樂于高地價(jià)，高房價(jià)的游戲下，開發(fā)商自然而然把“四高”模式玩出了花，玩到極致！

緣由2 僥幸意識(shí)：對政策“警醒”大意了，錯(cuò)過修復(fù)窗口期

政策調(diào)控，尤其今年接近400次左右的密集調(diào)控，肯定是房企暴雷的直接導(dǎo)火索！

但事實(shí)上，政策的調(diào)控是這個(gè)行業(yè)真正長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展的必須，事實(shí)上，政策乃至行業(yè)也給了房企提前修復(fù)的窗口期。

換個(gè)角度看，房企態(tài)度上“大意”、“僥幸”，是房企暴雷的一個(gè)重要主觀原因！

其實(shí)中央、央行、地產(chǎn)同行都提醒過這一輪調(diào)控的嚴(yán)厲度，徹底性，但很多房企老板和中高層都對“警醒”大意了，僥幸了。老潘舉幾個(gè)例子：

其一、2018年作為頭部企業(yè)的萬科郁亮就給行業(yè)喊話，即大談“活下去”命題，而且就是3個(gè)活下去“大字報(bào)”在萬科集團(tuán)大會(huì)上醒目亮相。彼時(shí)很多同行還不以為然，認(rèn)為郁亮太矯情，甚至危言聳聽。

其二、央行黨委書記及銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清連續(xù)3年喊話警醒房地產(chǎn)。比如2020年8月提出“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛。”比如2021年喊話房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，同樣，2021年6月郭樹清再喊話：“押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣。”

其三，過去房產(chǎn)調(diào)控的“空調(diào)”和3年周期性經(jīng)驗(yàn)讓眾多房企誤以為這個(gè)3年游戲會(huì)一直擊鼓傳花下去，直到2019年、2020年很多房企還在僥幸政策松動(dòng)，等待新一輪上漲周期。

所以，其實(shí)類似H房企很多房企早在三道紅線之前就提出了“去杠桿、降負(fù)債”的企業(yè)戰(zhàn)略，有的甚至窗口期提前了1年，但由于過去負(fù)債率過高，以及是否真實(shí)徹底有效降負(fù)債？最終導(dǎo)致高負(fù)債房企錯(cuò)過了最佳修復(fù)期，導(dǎo)致陷入2021年的僵局！

緣由3 直接導(dǎo)火索：2021年是還債大年，集中到期了

房企暴雷大多不是項(xiàng)目，而是出現(xiàn)在公司層面，公司核心就是大量的信用債到期！而2021年頻頻爆雷，一個(gè)直接導(dǎo)火索就是2021年是近5年還債的債務(wù)最高峰！通俗的說，2021年房企債務(wù)規(guī)模體量、債務(wù)壓力最大的一年！

數(shù)據(jù)說話

2019年房企債務(wù)6888億，

2020年房企債務(wù)8795億

2021年達(dá)到房企歷史償債規(guī)模極值，償債總額達(dá)12822億元！

具體而言，僅僅2021上半年就高達(dá)6990億元，而下半年也是高達(dá)5832億元。

雖然2021年四季度房企整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環(huán)比減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。但同樣值得警醒的是2022年上半年到期債券是3671億，償債壓力持續(xù)。

同時(shí)不要以為房企目前三道紅線綠檔房企越來越多，但事實(shí)上不少房企只是體外轉(zhuǎn)移而已。

比如不少房企“三條紅線”指標(biāo)優(yōu)化是通過顯性債務(wù)轉(zhuǎn)為隱性債務(wù)的手法。但事實(shí)上，房企實(shí)際債務(wù)償還問題壓力依舊存在。

緣由4  輸血被堵：外部輸血的融資端開關(guān)全面扭緊

房企一向是6、7個(gè)鍋蓋蓋10個(gè)鍋，一向是借新債還舊債。

但不巧的是2021年房企發(fā)新債，融資端輸血的開關(guān)扭緊了，房企不再像過去那么容易獲取外部輸血了。

比如為何三季度房企爆雷聲，并購聲更加“響亮”？核心在于現(xiàn)金流是房企的血液，但房企血液核心源自于自我造血和外部輸血。但2021年三季度，房企血液是兩頭受堵，兩頭受氣。

一個(gè)很恐怖的數(shù)據(jù)是，2021年三季度融資創(chuàng)造2018年以來的“新低位”！

其一，2021年各季度融資呈現(xiàn)直線下降趨勢。

其二，總量看2021年前9月100家典型房企融資為10919億，同比下降21%。

其三，第三季度融資額最低即2872億，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來的最低水平。

同樣各個(gè)融資渠道融資量都在下降。

比如2021年1-9月，海外債和信用債融資金額7189億元，同比減19.3%。

其中，海外債融資2524億元，同比降31.0%；信用債融資4665億，同比減11.1%！

緣由5 造血不足：7、8、9月銷售“速凍”，四季度仍不樂觀

其實(shí)，房企暴雷無所謂融資輸血被堵，無所謂政策調(diào)控，核心只要房企自身造血是通暢的，大體量的血液輸入，那么一定的高負(fù)債，一定的融資收緊，依舊還是可以活下去，不止于暴雷。

難受就難在房企現(xiàn)金流是兩頭受氣。除了融資端輸血收緊之外，銷售端造血也面臨收緊！

比如2021年上下半年的市場冰火兩重天。上半年火熱，下半場冰冷，上半年按揭額度夠，房企銷售火熱，比如融創(chuàng)，美的，金地業(yè)績同比增長超60%，百強(qiáng)業(yè)績平均增長36%，自然自我造血還是可以的！

但從7月開始史上最強(qiáng)硬的、全方位無死角的政策調(diào)控“效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，整個(gè)樓市到訪量，成交量迅速“速凍”，7月，8月，9月連續(xù)三月業(yè)績速凍，走低，導(dǎo)致房企“造血”量開始驟降！

國家統(tǒng)計(jì)局公布2021年1-8月全國房地產(chǎn)銷售累計(jì)銷售額和銷售面積環(huán)比增速已連續(xù)6個(gè)月下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，8月百強(qiáng)房企單月銷售金額同比下滑19.6%。9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降24.6%，其中，剛過去的9月，百強(qiáng)房企中逾9成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%。

比如一線城市成交全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。其中，北京、廣州和深圳同比跌幅都在30%附近，上海暫以45%同比跌幅居首。同樣，全國24個(gè)二、三線城市成交持續(xù)走低，同比跌幅擴(kuò)至23%。

而在業(yè)績完成率上，截止2021年9月末，百強(qiáng)房企目標(biāo)完成率超75%的僅僅只有2成！

同時(shí)，最新十一假期（2021年10月1日-10月7日，下同）60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達(dá)到33%，慘淡行情可見一斑。

預(yù)計(jì)2021年四季度違約爆雷的房企會(huì)更多，核心就在于調(diào)控目前來看依舊比較堅(jiān)定，你可能會(huì)說，9月份央行等部門提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”這是利好，但事實(shí)上，其一，這只是對過去銀行一刀切政策的“剛需”修復(fù)，只是銀行在對購房小業(yè)主的按揭信貸方面有所放松，其二，目前對公，對房企授信額度整體上依舊緊張，授信準(zhǔn)入條件依舊趨嚴(yán)，房地產(chǎn)方向的對公授信業(yè)務(wù)也主要是向國央企類房企以及一二線城市的項(xiàng)目傾斜，總體上對公貸款依舊艱難。

這樣以來，預(yù)計(jì)4季度銷售依舊不樂觀！

緣由6  蝴蝶效應(yīng)：大房企一旦出現(xiàn)違約問題，就是大問題

很多人不明白，大房企為啥一出違約問題，就是一連串的大問題？又或者一家資產(chǎn)萬億，銷售數(shù)千億的房企為何一筆幾十億的違約就會(huì)讓房企迅速陷入困局和被動(dòng)？這個(gè)緣由在于3點(diǎn)：

其一，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)天生就是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，本身高度依賴資金，即使達(dá)到綠檔標(biāo)準(zhǔn)，凈資產(chǎn)負(fù)債率也是100%，剔除預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率也是70%，顯然房企天生對資金依賴度過高。

其二，好消息不出門，壞消息滿世界迅速就知道了。

尤其是金融機(jī)構(gòu)，一旦某家房企有違約跡象，或是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)，哪怕一筆小的資金債務(wù)違約，就會(huì)引發(fā)所有金融機(jī)構(gòu)汗毛豎立，迅速列入金融機(jī)構(gòu)白名單。

比如后續(xù)正常的再融資就會(huì)被嚴(yán)控甚至杜絕，比如還未到期的債務(wù)甚至要求被提前兌現(xiàn)。

同樣，比如供應(yīng)商發(fā)現(xiàn)苗頭不對，也會(huì)對資金要求更嚴(yán)，著急要錢；

比如消費(fèi)者受負(fù)面輿情影響也會(huì)觀望甚至直接放棄購房，最終導(dǎo)致房企資金鏈困局發(fā)生蝴蝶效應(yīng)，迅速引發(fā)房企進(jìn)入生死劫。

所以，爆雷是一種鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，也是一種圍合效應(yīng)！

緣由7  資金過度沉淀：拿地王、多元化投資過度

過去房企不缺錢，很多爆雷房企都是千億級(jí)房企，他們不是沒有錢，而無錢還債還有一個(gè)典型原因是拿了無法短期變現(xiàn)的地王，短錢長投的做了很多多元化投資……最終資金都被陷在中短期無法現(xiàn)金流回籠的重大項(xiàng)目，重大多元化投資上了。

比如龍湖雖然2010年就開始每年堅(jiān)持投入商業(yè)地產(chǎn)，但卻始終恪守10%的投資比例，比如融創(chuàng)雖然六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的多元化投資，但卻始終恪守長期資產(chǎn)投資總量占總資產(chǎn)不超過11%的安全紅線。

有紅線，有自律，精準(zhǔn)的投資才能穿越調(diào)控和周期，而拿地王，過度多元化投資，粗放投資只會(huì)讓企業(yè)陷入發(fā)展僵局甚至違約暴雷的無奈局面。

小結(jié)

爆雷，對企業(yè)而言是悲劇，但對行業(yè)，對國家而言，其實(shí)又或許是好事！

這一輪最嚴(yán)格，全方位，立體式的調(diào)控，就是在倒逼所有開發(fā)商進(jìn)行真正的變革，改革！就是要去掉開發(fā)商過去20多年的高負(fù)債、高杠桿，高周轉(zhuǎn)的“三高模式”！

未來房企想繼續(xù)生存和發(fā)展，只有改變游戲規(guī)則，適應(yīng)新的房地產(chǎn)新調(diào)控，新生態(tài)，新玩法，這個(gè)調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程注定痛苦，難受，但這也是企業(yè)進(jìn)化，進(jìn)入下一輪發(fā)展新周期的必須課！

沒有永遠(yuǎn)的好日子

也沒有一勞永逸的好模式

物競天擇，適者生存

太陽底下沒有新鮮事

房企下一步生存發(fā)展，同樣如此！

文章來源:地產(chǎn)總裁參考（ID：dczcnc）