近期房企融資持續(xù)下滑之下，又遭到國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，可謂雪上加霜。
10月18日，穆迪下調(diào)多家上市房企的企業(yè)評(píng)級(jí)，A股包括綠地控股(600606)和陽光城(000671)；港股包括富力地產(chǎn)(2777.HK)、佳兆業(yè)集團(tuán)(1638.HK)、中國(guó)奧園(3883.HK)、祥生控股集團(tuán)(2599.HK)、中梁控股(2772.HK)以及合生創(chuàng)展集團(tuán)(0754.HK)等。

二級(jí)市場(chǎng)方面，今日開盤，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊小幅低開后持續(xù)下探，截至午間收盤下跌超過0.55%，而同期上證指數(shù)上漲0.7%；而港股內(nèi)地房地產(chǎn)股跌幅也較為明顯，佳兆業(yè)集團(tuán)跌幅3.39%；融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)、龍湖集團(tuán)(0960.HK)跌幅超過2%、中國(guó)奧園跌幅1.45%。

值得注意的，今年以來，房地產(chǎn)融資環(huán)境本就不太樂觀，行業(yè)融資額持續(xù)下滑。不過，一個(gè)好消息是，上周末央行對(duì)房企融資管理規(guī)則的最新表態(tài)，被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)信貸壓力將緩解的信號(hào)，融資環(huán)境也有望改善。

“從目前來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境已經(jīng)有所放松，包括個(gè)人購(gòu)房按揭貸款以及房企開發(fā)融資兩大方面，主要是為了避免出現(xiàn)爛尾潛在風(fēng)險(xiǎn)，以及波及到產(chǎn)業(yè)鏈上下游。”暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)胡景暉在接受證券時(shí)報(bào)e公司記者采訪時(shí)表示。

穆迪下調(diào)多家房企評(píng)級(jí)

值得注意的是，一天之內(nèi)，穆迪下調(diào)近十家上市房企評(píng)級(jí)實(shí)屬罕見，調(diào)整原因注意涉及房企融資減弱、流動(dòng)性緊張等。

具體來看，穆迪將富力地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3，并將富力香港)企業(yè)家族評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa1。評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。此次評(píng)級(jí)下調(diào)之前，上述評(píng)級(jí)已列入觀察名單。穆迪高級(jí)副總裁曾啟賢表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映了富力地產(chǎn)疲弱的流動(dòng)性和較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)，原因是未來6-12個(gè)月該公司有較大規(guī)模的債務(wù)到期，并在融資環(huán)境緊張的情況下其境外融資渠道趨弱。”

A股上市的綠地控股相關(guān)評(píng)級(jí)展望也調(diào)整為“負(fù)面”。對(duì)此，穆迪認(rèn)為，綠地控股不太可能以合理的融資成本發(fā)行新的境外債券，以便在未來6-12個(gè)月為其到期債務(wù)進(jìn)行再融資。它可能會(huì)使用內(nèi)部現(xiàn)金償還債務(wù)，這將減少未來12-18個(gè)月可運(yùn)營(yíng)的資金。“綠地控股的合同銷售將在未來6-12個(gè)月下降，原因是由于資金條件緊張，購(gòu)房者信心減弱。這將削弱該公司的信用指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，以及其流動(dòng)性。”

此外，穆迪將陽光城的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由B1下調(diào)至B2，穆迪在報(bào)告中認(rèn)為，陽光城在未來6-12個(gè)月內(nèi)，由于融資條件的緊張和大量債務(wù)到期，預(yù)計(jì)陽光城的融資遇到減弱，流動(dòng)性的緩沖可能會(huì)減少。“在未來6-12個(gè)月內(nèi)，由于資金緊張，消費(fèi)者信心減弱，從而會(huì)導(dǎo)致公司流動(dòng)性的惡化，陽光城的合同銷售額也將下降。截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務(wù)到期，包括11億美元的離岸債券和101億元的境內(nèi)債券。”

佳兆業(yè)企業(yè)家族評(píng)級(jí)由B1下調(diào)至B2，且將評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察。穆迪預(yù)計(jì)，佳兆業(yè)在未來6-12個(gè)月流動(dòng)性將減弱并增加融資風(fēng)險(xiǎn)，鑒于佳兆業(yè)在未來12-18個(gè)月內(nèi)是否有足夠現(xiàn)金流償還所有到期的離岸債券存在不確定性，因此進(jìn)一步下調(diào)其評(píng)級(jí)。

值得注意的是，穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)的房企還包括中國(guó)奧園、祥生控股集團(tuán)、中梁控股以及合生創(chuàng)展集團(tuán)等多家上市公司。

房企海外融資或受到影響

“評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一天下調(diào)多家房企評(píng)級(jí)的情況并不常見。評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)負(fù)面評(píng)級(jí)可能對(duì)這些公司再融資構(gòu)成一定壓力，在一定特定的市場(chǎng)環(huán)境下，可能加劇市場(chǎng)波動(dòng)，影響需要理性對(duì)待評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)。”某商業(yè)銀行宏觀研究員對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示。

暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)胡景暉對(duì)e公司記者表示，現(xiàn)在看是某房企債務(wù)危機(jī)連鎖反映，已引起國(guó)際金融機(jī)構(gòu)關(guān)注。“穆迪動(dòng)作的最終原因是，國(guó)內(nèi)大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于國(guó)內(nèi)貸款受到限制，轉(zhuǎn)而去海外發(fā)行企業(yè)債券，或包裝成信托產(chǎn)品，從而有可能產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義，對(duì)國(guó)內(nèi)房企的開發(fā)企業(yè)而言，房企海外融資發(fā)債變得更加困難，或者付出更高的利息，對(duì)開發(fā)企業(yè)來講應(yīng)該是雪上加霜。”

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為類似評(píng)級(jí)的下調(diào)，至少說明了當(dāng)前房企面臨的幾個(gè)壓力。

第一、從數(shù)量和結(jié)構(gòu)上看，類似被下調(diào)評(píng)級(jí)的房企數(shù)量略多，且很多是規(guī)模相對(duì)大的房企，說明信用質(zhì)量惡化的情況在大房企中明顯增多。第二，類似下調(diào)都普遍關(guān)注了流動(dòng)性和償債能力，客觀上也要求此類房企近期改善此類指標(biāo)的水平。第三、此類下調(diào)還說明，雖然及其政策方面存在調(diào)整的空間，但是從市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)到企業(yè)財(cái)務(wù)好轉(zhuǎn)，是有時(shí)滯的。類似下調(diào)也會(huì)使得后續(xù)房地產(chǎn)政策更加關(guān)注房企的金融或信用問題。

“近期從關(guān)注房企的角度看，對(duì)于在建工程項(xiàng)目來說，自然可以享受更好的信貸支持。相關(guān)的信貸方面的支持也會(huì)增加。而從房企本身來說，近期需要繼續(xù)加快項(xiàng)目的銷售，以改善現(xiàn)金流狀況。而對(duì)于各類發(fā)債工作來看，房企之間的差異明顯會(huì)放大。四季度銷售業(yè)績(jī)改善明顯的房企，后續(xù)發(fā)債等方面機(jī)會(huì)將增多。而業(yè)績(jī)改善不明顯的房企，則會(huì)顯得比較被動(dòng)。”嚴(yán)躍進(jìn)提示到。

國(guó)內(nèi)融資環(huán)境有望改善

實(shí)際上，今年以來，房企融資環(huán)境本就不太樂觀，據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，9月單月全行業(yè)融資額跌破千億元以內(nèi)。

數(shù)據(jù)顯示，9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)7個(gè)月下降。行業(yè)平均利率為6.30%，同比持平，較上月上升0.79個(gè)百分點(diǎn)。2021年1-9月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%；9月單月占比6.0%。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，9月行業(yè)融資額繼續(xù)大幅下滑，行業(yè)周期下行和個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)金融機(jī)構(gòu)對(duì)投資行為更為審慎；此外，ABS本月暫停簽發(fā)，是融資規(guī)模大降的主要原因，表明監(jiān)管對(duì)房企表外負(fù)債的融資模式已經(jīng)警覺，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。

從8月看，海外債發(fā)行更為慘淡，僅有三家公司發(fā)行總計(jì)約28.5億元的票據(jù)。“近來多家房企的海外級(jí)別或展望受到下調(diào)，表明境外投資者對(duì)當(dāng)前房企的信用風(fēng)險(xiǎn)有一定負(fù)面看法，疊加年內(nèi)不乏知名房企發(fā)生違約事件，因此境外資金較為審慎。”劉水說。

值得注意的是，雖然房企融資額持續(xù)下滑，但上周末央行對(duì)房企融資管理規(guī)則的最新表態(tài)，也讓市場(chǎng)看到了國(guó)內(nèi)融資環(huán)境有望得到改善。

人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾10月15日表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“今年融資窗口期已過，融資態(tài)勢(shì)持續(xù)走低，但十月十五日央行在金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)‘三檔四線’管理存在誤解，信貸收縮過緊，主要銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。這被視為行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號(hào)，四季度融資情況或有所好轉(zhuǎn)。”劉水說。

上述某銀行研究員表示，從目前房地產(chǎn)企業(yè)狀況看，部分房企負(fù)債壓力較大，但還不至于出現(xiàn)危機(jī)，一方面反映房企以往粗放式發(fā)展模式不可持續(xù)；另一方面是國(guó)內(nèi)防范化解潛在房地產(chǎn)灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資環(huán)境有所收緊影響。但近期央行表態(tài)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“三穩(wěn)”是主基調(diào)，國(guó)內(nèi)將糾正此前部分銀行不合理房貸政策執(zhí)行行為，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，避免出現(xiàn)爛尾及潛在風(fēng)險(xiǎn)。

“從目前來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境已經(jīng)有所放松，包括個(gè)人購(gòu)房按揭貸款以及房企開發(fā)融資兩大方面，主要是為了避免出現(xiàn)爛尾潛在風(fēng)險(xiǎn)，以及波及到產(chǎn)業(yè)鏈上下游。”胡景暉表示。