我國城市居民長期以來解決住房問題的方法都以購房為主，租購結構發(fā)展失衡。
10月17-19日，中規(guī)智庫規(guī)劃創(chuàng)新年會2021召開，中國城市規(guī)劃設計研究院住房所所長盧華翔在會上分享了我國租購同權現(xiàn)狀、面臨的挑戰(zhàn)，以及逐步實現(xiàn)租購同權的實施路徑等。
盧華翔指出，北京、上海等大城市目前租房比例占35%左右，而國際大城市這一比例為50%-60%。大城市房價高，導致解決住房問題的成本很高。“住房消費占可支配收入的比重太高，對其他消費有擠出效應，與我國培育強大國內市場的要求有沖突。”
盧華翔表示，我國住房矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，過去主要是數(shù)量短缺的問題，現(xiàn)在短缺基本解決完轉向住房結構問題，結構里非常重要的方面是租購結構比例問題，其中特別強調租購住房在享受公共服務上具有同等權利。
構建租購并舉，增強租購選擇之間的可替代性，形成合理的消費結構，體現(xiàn)市民基本公平的待遇，有利于減少社會非議。“租房跟買房的人在擁有財富方面已經(jīng)有很大的差異了，享受公共服務還有很大差異的話可能會帶來很大的社會問題。”盧華翔說。
公共服務稀缺約束租購同權
盧華翔指出，我國租購同權的剛性約束主要是城市公共服務資源的稀缺性，包括學區(qū)之間的矛盾。
另外有學者認為，片面強調租購同權會導致一部分群體“為住租房”轉向“為權租房”，租房子不是為了住，而是為了享受公共服務，要走出這樣的誤區(qū)。
總體而言，我國租購同權目前面臨四個方面的挑戰(zhàn)。
第一，承租人租賃關系與租金的穩(wěn)定性不足。我國以購為主的住房制度缺乏對承租人權益的充分照顧。我國住房制度改革一直圍繞著所有權進行，租賃制度長期處于輔助性、從屬性地位。“重房東-輕房客”的制度體系，賦予出租人在議價能力、違約成本和權利內容等方面較承租人有明顯的優(yōu)勢地位。
在租金穩(wěn)定性方面，租房租期較短且不穩(wěn)定是我國住房租賃市場的普遍現(xiàn)象。另外，由于缺乏承租人具有優(yōu)先承租權的法律規(guī)定，我國對承租人的權益保護有限。
第二，承租人申請基本公共服務限制性要求多。各地將租賃合同登記備案作為申領居住證和享受相關公共服務的前提條件，但在實施過程中有一定阻礙。如租賃住房登記備案一般需要產(chǎn)權人的配合，但很多產(chǎn)權人由于擔心后續(xù)房屋納稅為題不愿意配合。還存在非居住用地閑置房屋改建的租賃住房不予辦理居住證的情況。
第三，基本公共教育與住房產(chǎn)權關聯(lián)緊密，租房人群處于顯著劣勢狀態(tài)。如對租房人設置較高的限制性條件、較后的入學排序等。
第四，租房提取公積金限制嚴格，手續(xù)繁瑣。承租人提取公積金的要求比自購住房的要求更加復雜、額度限制更多，需要產(chǎn)權人配合；提取額度一般按照租房類型設置上限，不能足額提取。
循序漸進逐步實現(xiàn)租購同權
盧華翔認為，租購同權分為兩個發(fā)展階段，即“租賃賦權”和“租賃同權”。“如果公共服務跟不上的話，講‘同權’基本是一句空話，所以先給租賃賦權，逐步過渡到實現(xiàn)租購同權。”
租購同權的發(fā)展應該遵循循序漸進的原則，分類型、分層次有序推進，從單項、基本同權逐步實現(xiàn)多項、全面同權。在此基礎上，盧華翔提出逐步實施租購同權的路徑。
第一，租購同權應該按照承租人需求的發(fā)展層次分類有序推進。優(yōu)先保障承租人“適當居住權”，確保租房人能夠獲取相對穩(wěn)定、安全健康、租金可負擔的居所，不被隨意驅趕，不能隨意漲租金。
在申報居住證等其他辦事證時考慮非緊約束服務資源獲取的公平性、便捷性。另外，具備資源供給條件的城市和地區(qū)，應逐步對承租人推進義務教育等緊約束方面的“同權”。
第二，租購同權需區(qū)分房源類型逐步解決權利共享問題。相比市場供給的租賃住房，應優(yōu)先確保保障房租房人與周邊購房人各項基本公共服務同權。保障中低收入家庭享有公平的基本公共服務有利于縮減階層分化。
優(yōu)先解決居住用地上租房人的同權，在充分評估周邊資源配給和租房人實際需要的前提下，逐漸推動“非改租”租賃住房的承租人實現(xiàn)同權，因為“非改租”項目承租人主要為年輕單身群體，一定時期內暫時沒有子女教育需求。
第三，優(yōu)先保障“基本權利”，再逐步實現(xiàn)更高程度的權利公平共享。先保證承租人家庭“有學上”，再實現(xiàn)“就近上”和“上好學”?？紤]優(yōu)質教育資源供給緊約束的客觀現(xiàn)實，以及租購人群在周邊教育稅費貢獻差異。同時需要保證租房人和購房人之間的公平性，防止過度炒高房租。
第四，落實租購同權要切實擴大公共服務供給。“實現(xiàn)租購同權本質上最需要增加的是公共服務供給能力。”盧華翔指出，公共服務供給與規(guī)劃關系比較密切，需要優(yōu)化基本公共服務設施建設標準和規(guī)劃布局，分類考慮租賃住房帶來的差異化服務需求，新建地區(qū)應充分供給公共服務資源，存量地區(qū)應逐步挖潛，努力擴大資源保障能力。
第五，推進租購同權必須以系列體制機制改革為支撐。租購同權的落地，必須通過立法明確各相關方權利義務。租購同權涉及公共資源分配的公平性、均等性問題，需要戶籍、教育、醫(yī)療等一系列政策體系全方位的支持。“很多公共服務是跟住房掛鉤的，也有很多是住房之外的，需要系統(tǒng)、統(tǒng)籌考慮。”
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