樓市降溫的效果，逐步在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上得到印證。
10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。新房、二手房?jī)r(jià)格均有顯著下滑。其中，二手房方面，有超過(guò)七成的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。新房方面，三四線城市景氣度遠(yuǎn)遜于一二線城市，成為負(fù)累70城價(jià)格指數(shù)的核心因素。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，這與開(kāi)發(fā)商在三四線城市開(kāi)啟價(jià)格戰(zhàn)搶收有直接關(guān)系。后續(xù)，三四線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的回調(diào)及庫(kù)存數(shù)據(jù)仍值得注意。
一二手房降溫顯著
新房、二手房9月均呈現(xiàn)明顯的降溫態(tài)勢(shì)。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。這是2015年5月份以來(lái)新房?jī)r(jià)格指數(shù)首次環(huán)比下跌，換而言之，這是新房?jī)r(jià)格指數(shù)77個(gè)月以來(lái)的首次下跌。
具體到房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量的變化來(lái)看，目前70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個(gè)，相比8月份數(shù)據(jù)明顯減少。即便是房?jī)r(jià)漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環(huán)比漲幅也相對(duì)不大，僅錄得小幅上漲0.6%。
房企的銷售數(shù)據(jù)也能部分佐證市場(chǎng)的寒意?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企9月份業(yè)績(jī)顯示，9月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售金額7596億元，環(huán)比下降1.8%，同比下降36.2%。超過(guò)九成房企銷售業(yè)績(jī)同比出現(xiàn)下降，其中六成房企同比降幅超過(guò)30%。
二手房同樣降溫顯著。9月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，8月份二手房?jī)r(jià)格漲幅首次為0，而9月份則進(jìn)一步下跌。
從9月份一二三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.4%、-0.1%和-0.2%。三類城市均有不同程度的價(jià)格下降。其中，一線城市自去年3月份以來(lái)首次環(huán)比下降。
從二手房的降價(jià)城市數(shù)量看，9月份擴(kuò)圍至52個(gè)城市，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。
“這和實(shí)際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態(tài)勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)本身進(jìn)入明顯的降溫周期。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)等多人均有表達(dá)類似看法。
以率先在國(guó)內(nèi)推行二手房成交參考價(jià)的粵港澳大灣區(qū)為例，灣區(qū)深圳、廣州、東莞、佛山等九城樓市成交同比下跌超50%，屬近年少有。諸如，深圳二手住宅9月累計(jì)過(guò)戶1765套，環(huán)比下跌13.6%，同比大跌80.0%；這兩年調(diào)控力度僅次于深圳的東莞，9月二手住宅網(wǎng)簽僅1516套，環(huán)比下跌9.9%，同比也是大跌了74.5%，僅僅通過(guò)數(shù)據(jù)就能感受到大灣區(qū)樓市的寒意。
有華南某項(xiàng)目公司總經(jīng)理指出，原本9月是銷售旺季，但如今信貸政策仍強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不會(huì)放松。而購(gòu)房者心態(tài)已出現(xiàn)明顯變化。“現(xiàn)在樓市觀望的情緒非常嚴(yán)重，加上房企債務(wù)爆雷，有錢有資格的購(gòu)房者基本都在觀望，并且傾向于再等等會(huì)降價(jià)。”
三四線城市促銷回款熱
一二線城市銷售數(shù)據(jù)的回調(diào)，更像是信貸收緊和需求透支的階段性產(chǎn)物。人口、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等相對(duì)薄弱的三四線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的回調(diào)或許更值得注意。
從9月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別錄得0.1%、0和-0.2%。此次三四線城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)首次下滑，也是2020年3月以來(lái)首次下跌。同時(shí)，70城新房環(huán)比下跌城市36個(gè)，比8月增加16個(gè)。超過(guò)一半城市新房?jī)r(jià)格下跌，且下跌城市數(shù)迅速擴(kuò)大，單月下跌城市數(shù)接近翻番，歷史上非常罕見(jiàn)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)此分析，70城房?jī)r(jià)下跌主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。同時(shí)，一二三線新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅分別收縮0.4、0.3、0.5個(gè)百分點(diǎn)，還是三四線城市收縮最明顯。
有房企投資人士在今年5月接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際，就明確表示公司已經(jīng)不再聚焦三四線投資，而是更多回歸至核心都市圈的一二線城市。彼時(shí)，該人士有分享稱，主要擔(dān)憂三四線城市的去化。
以粵港澳大灣區(qū)購(gòu)買力主力區(qū)惠州為例，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，惠州一手住宅庫(kù)存147035套，存量面積1583萬(wàn)平方米，按照近半年每月平均消化速度計(jì)算，去化周期為15個(gè)月，與去年6月相比下降了0.7個(gè)月，有一定的庫(kù)存壓力。當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)熱銷樓盤實(shí)行首付款打折、備案價(jià)打折、首付款金融貸等促銷方式。
自9月以來(lái)，株洲、江陰、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、唐山等多個(gè)三四線城市公布房?jī)r(jià)“限跌令”。無(wú)論是地方調(diào)控止跌，還是開(kāi)發(fā)商賣力促銷，離不開(kāi)快速回款的核心訴求。有房企等市場(chǎng)人士表示，盡快賣掉項(xiàng)目回款在當(dāng)下是首要任務(wù)。
三四線庫(kù)存上升背后是地產(chǎn)投資策略的整體趨于收縮。
10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露今年前9個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%；這是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)7個(gè)月收窄后，年內(nèi)首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)。從9月單月數(shù)據(jù)來(lái)看，房屋新開(kāi)工面積為17442萬(wàn)平方米，較去年同期下降約13.54%。
一面是新開(kāi)工面積下滑，地產(chǎn)投資增速持續(xù)收窄；另一面是房企融資額度收窄。
貝殼研究院前三季度房企融資報(bào)告顯示，房企境外發(fā)債前三季度折合約2370億元，同比下降35%。投資及融資端趨于收縮，房企經(jīng)營(yíng)策略回歸求穩(wěn)至上。陸續(xù)拉開(kāi)帷幕的二輪土拍，民營(yíng)房企更是成為土地端最為審慎的群體，缺席多個(gè)熱門城市。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年至今金融、土地等多番調(diào)控之后，市場(chǎng)開(kāi)始全面退燒，三四線低景氣度城市出現(xiàn)的庫(kù)存持續(xù)攀升、銷量停滯值得注意。”在上述華南某項(xiàng)目公司總經(jīng)理等多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，三季度開(kāi)始的一二手房速凍也導(dǎo)致市場(chǎng)拐點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)，四季度三四線高庫(kù)存城市很可能出現(xiàn)大范圍的價(jià)格戰(zhàn)。
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