10月21日，在國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會上，銀保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在回答有關(guān)房地產(chǎn)市場專項(xiàng)監(jiān)管工作時(shí)表示，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
這是繼央行表態(tài)“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”以及中國人民銀行副行長潘功勝10月20日公開表示“金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”之后，銀保監(jiān)會再次釋放了在房地產(chǎn)信貸方面的具體“糾偏”政策，即支持剛需。
隨著高層頻頻對外釋放政策信號，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的“至暗時(shí)刻”已經(jīng)過去，信貸政策及執(zhí)行方面將會適度“糾偏”，房企和市場也將感受到政策暖意。
10月22日上午，因受到上述利好消息的影響，地產(chǎn)股迎來上漲。其中，萬科、保利發(fā)展、招商蛇口(001979,股吧)、新城控股(601155,股吧)等房企股價(jià)小幅上漲。
地產(chǎn)寒冬迎“暖意”
“在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。”劉忠瑞表示：“下一步，將按照市場化、法治化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。”
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“近期央行、銀保監(jiān)會等系統(tǒng)對于房貸方面的表述比較積極。從大方向看，這有助于信貸方面的進(jìn)一步寬松。應(yīng)該說政策面釋放了非常好的暖意，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，對于房企等也能夠帶來積極的影響。”
事實(shí)上，從9月底，央行就連續(xù)兩次發(fā)聲稱，“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。”
而到10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，鄒瀾司長認(rèn)為，部分金融機(jī)構(gòu)誤解銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，未來將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。
10月20日，在“2021金融街(000402,股吧)論壇年會”上，中共中央政治局委員、國務(wù)院劉鶴也表示：“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”同日，中國人民銀行副行長潘功勝指出，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，對于房地產(chǎn)市場，金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。
對于高層接連釋放政策信號，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“過去一年多，我們找到了治理樓市的‘核武器’，即房地產(chǎn)金融宏觀審慎，包括三道紅線、貸款集中度、差別化按揭政策、LPR的定價(jià)機(jī)制等。這些都是好制度，都是有保有壓、不是一刀切的，但是在執(zhí)行過程中，就變成一刀切了。不僅合理的開工項(xiàng)目得不到開發(fā)貸款的支持，合理的按揭也得不到滿足。”
“這次提出來‘金融機(jī)構(gòu)要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展’，在控制總杠桿的情況下，保護(hù)好剛需，滿足合理融資需求，加上‘一城一策’，樓市就會穩(wěn)定下來。”李宇嘉表示。
信貸環(huán)境已有所改善
事實(shí)上，從9月底央行表態(tài)以來，部分城市已經(jīng)調(diào)整了信貸方面政策，信貸環(huán)境有所改善。
10月20日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年10月，貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。10月房貸利率回調(diào)是年內(nèi)首次環(huán)比下降，代表著信貸環(huán)境有所改善。
具體來看，10月，90城中，20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。
在放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較9月有所延長。貝殼研究院表示，這主要是由于放款動作與利率調(diào)整存在一定時(shí)差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個(gè)月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。
貝殼研究院預(yù)計(jì)：“四季度住房信貸的投放將回歸平穩(wěn)有序，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調(diào)的城市范圍將擴(kuò)大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環(huán)境的邊際改善有利于市場預(yù)期改善，帶動剛需群體入市啟動換房鏈條，利于市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
另外，從房企資金端來看，新京報(bào)記者向多名房企內(nèi)部人士了解得知，“目前，融資方面還沒有明顯的放松，估計(jì)政策傳導(dǎo)到房企也需要一些時(shí)間”。
同時(shí)，一位上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示：“由于銀行按揭從10月份開始有所放松，房貸時(shí)間周期相比之前縮短，所以我們在銷售端的回款速度有所加快。”
業(yè)內(nèi)：四季度市場將回歸平穩(wěn)
今年三季度，在房地產(chǎn)貸款集中度管理、“三道紅線”“集中供地”等多重政策疊加下，房地產(chǎn)市場提早迎來了“寒冬”。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月份房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月，全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來首次下跌。從二手房來看，9月份二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)到52個(gè)、上漲城市僅17個(gè)，另有1個(gè)城市持平。
此外，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%。這一數(shù)據(jù)已經(jīng)是連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)同比下滑，且同比增速首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)。
除了房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)下滑外，從土地市場來看，房企拿地積極性明顯降低，多城市第二輪供地流拍現(xiàn)象增加。據(jù)申萬宏源(000166,股吧)證券研究所統(tǒng)計(jì)，截至10月11日，包括北京、上海、深圳、廣州、福州等16個(gè)城市二輪供地，合計(jì)推出664宗地，終止出讓164宗地，流拍57宗地，終止加流拍221宗地，估算合計(jì)等效流拍率達(dá)到33%。
隨著政策頻現(xiàn)暖意，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，在支持剛需和房企合理貸款需求等政策落地后，四季度樓市將趨于平穩(wěn)。
李宇嘉預(yù)測：“對于四季度的形勢，應(yīng)該保持樂觀積極態(tài)度，盡管下行慣性還在，但從地產(chǎn)銷售、價(jià)格、開工、拿地等多維度來看，跌幅或增幅收窄幅度將縮小。”
盤古智庫高級研究員江瀚預(yù)測稱：“從目前出臺的銀保監(jiān)的政策來看，是一個(gè)相對宏觀的、原則性的政策，預(yù)計(jì)不久后各地商業(yè)銀行會有配套的細(xì)則出臺，這對于市場來說也是利好。所以，預(yù)計(jì)四季度樓市整體平穩(wěn)的趨勢是不會改變的，相比之前將會逐漸好轉(zhuǎn)。”
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