11月2日，中國消費者協(xié)會公布了《第三季度全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》，同時發(fā)布了《商品房投訴情況專題報告》（以下簡稱 《報告》）。《報告》對房屋質量、價外加價、違約、違規(guī)誘導購房人、中介等五大困擾消費者的問題進行了分析。中消協(xié)指出，部分房地產(chǎn)領域經(jīng)營者利用自身強勢地位，強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權利，加重消費者責任，減輕、免除經(jīng)營者責任，對此應予嚴厲制裁。

房屋質量

暗藏玄機不勝防

《報告》指出，在房屋質量方面，消費者投訴的主要問題有：一是房屋質量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；二是精裝修房暗藏玄機，如用材不實，高端宣傳、低標配置，工藝粗糙、質量不過關等；三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；四是水電管線布設不規(guī)范，使用不合格、劣質材料等，同一小區(qū)工程質量相仿，出現(xiàn)質量問題時容易引發(fā)群體投訴；五是房屋有質量問題不及時維修或維修質量差。

中消協(xié)認為，當房屋出現(xiàn)主體結構質量不合格和嚴重質量問題影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發(fā)商賠償損失。當房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴重質量問題時，保修期內(nèi)開發(fā)商應承擔保修義務并對造成的其他損失承擔賠償責任。

價外加價

變相抬高售房價

在房屋價格方面，消費者投訴的主要問題有：一是買房被要求購買裝修包、升級包等，變相提高房價，一些搖號熱銷樓盤的置業(yè)顧問隱晦地告訴購房者，不買“裝修升級包”就無法簽訂購房合同；二是隨意收取房價外費用，如團購費、排號費、改造費、開戶費等；三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開發(fā)商銷售時收取誠意金，選房時未經(jīng)消費者同意將誠意金轉為定金并開具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時以定金不退為由拒絕退款。

中消協(xié)指出，商品房買賣中，開發(fā)商經(jīng)常以認籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然后通過合同將其轉化為定金，限制消費者解除合同的權利，使消費者權益遭受損害。消費者要注意查看相關票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費名目發(fā)生變化。

隱瞞夸大

違規(guī)誘導購房人

在售樓宣傳方面，消費者投訴的主要問題有：一是隱瞞房屋性質，違規(guī)誘導消費者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內(nèi)不能過戶）、公寓房的產(chǎn)權年限（大多為40年）等，損害消費者權益；二是通過圖片文字、現(xiàn)場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導不具備條件的消費者購房；四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務，比如周邊設施情況等；五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導交易，比如學區(qū)房、交通條件等。

中消協(xié)指出，消費者有權知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設施及周邊規(guī)劃。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”此外，《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報的承諾、不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置、不得違反國家有關價格管理的規(guī)定、對規(guī)劃或者建設中的市政條件作誤導宣傳。對于房屋交易，消費者應當結合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

花式違約

各種理由拒擔責

在合同履行方面，消費者投訴的主要問題有：一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；三是開發(fā)商延遲交房，拒不承擔違約責任；四是交房后，不能及時協(xié)助業(yè)主辦理過戶；五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；六是利用補充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

中消協(xié)指出，依法履約、合格交付是經(jīng)營者的應盡義務。相對于消費者而言，開發(fā)商屬于強勢一方。一些開發(fā)商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補充協(xié)議等“繞開”示范合同、強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權利，加重消費者責任，減輕、免除經(jīng)營者責任，消費者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地，對此應予嚴厲制裁。

房屋中介

魚龍混雜要當心

在房屋中介方面，消費者投訴的主要問題有：一是一些房屋中介弄虛作假，發(fā)布虛假房源信息、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等；二是有的存在亂收費現(xiàn)象，比如未告知或未經(jīng)消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續(xù)費等；三是有些房屋中介違規(guī)操作，比如泄露買賣雙方個人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監(jiān)管、將購房款據(jù)為己有或者挪作他用等；四是有的中介公司及工作人員混淆網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽居間、抵押等概念，誤導購房人，使其支付首付與中介費后無法實現(xiàn)網(wǎng)簽過戶；五是有些利用格式條款侵害消費者合法權益或未按照合同內(nèi)容履約等。

中消協(xié)指出，在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人應當如實向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和房屋買賣合同的相關內(nèi)容，并就各方權利義務進行如實告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人未履行應盡義務，造成消費者損失的應當承擔賠償責任。