上一輪集中供地中遭遇過半數(shù)土地流拍的廣州于2021年11月2日正式上架新一輪集中供地地塊。相較于前兩輪動輒千億元左右的起拍價，廣州本輪集中供地數(shù)量和金額都大幅下調(diào)。
根據(jù)廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地名單，本次共推出17宗地塊，總用地面積超120公頃，計容總建筑面積296萬平方米，起拍總價約434億元，將于12月1日正式出讓。從地塊區(qū)位來看，包括海珠1宗、白云3宗、黃埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗。
除了總數(shù)量減少之外，廣州此輪土地出讓也放寬了部分地塊的出讓條件。其中，部分回爐地塊起拍價進(jìn)行了小幅下調(diào)，一些地塊也取消了限制新房售價，以及一個月內(nèi)一次性付清總價的要求。
總體來看，在房企融資艱難、審慎投資的背景下，廣州第三輪集中供地通過調(diào)低出讓門檻向市場和企業(yè)釋放了積極信號。盡管如此，業(yè)界普遍預(yù)測，在市場整體低迷的背景下，廣州本輪集中供地仍將延續(xù)第二輪的拿地格局，有資金實力的房企，或?qū)⑹谴筅A家。
降低門檻
從供地數(shù)量以及起拍金額來看，廣州這一輪集中供地采取了相對保守的態(tài)度。
本輪集中供地廣州共推出17宗地塊，起拍總價約434億元；而第一輪集中供地，廣州推出48宗地塊，掛牌總價901億元；次輪集中供地廣州同樣推出48宗地塊，掛牌總價1124億元。
廣州第二輪集中供地遇冷或許助推了本次在規(guī)則上作出的一些讓步。2021年9月26日、27日，廣州進(jìn)行第二輪集中供地出讓，在推出的48宗地塊中，最終成功出讓23宗地塊，總成交價569.37億元，25宗流拍，溢價率也僅1.5%。
廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，這一次土地出讓規(guī)模和數(shù)量明顯減少符合實際情況，因為大家都有相同的訴求，會根據(jù)市場實際情況實事求是地作出選擇。“市場現(xiàn)在是下行的，開發(fā)商也在謹(jǐn)慎拿地。從這個角度，他們要拿到合適便宜的土地，而官方也不希望流拍給予消極信號，因此會少推一些，成功率高反而有提振作用。”
為了吸引更多的房企參與，本輪土拍在多個維度上也體現(xiàn)出官方的用心。例如，本輪上架地塊也多集中于熱門區(qū)域，上一輪大規(guī)模流拍的增城，本輪也僅上架一宗地塊。不僅如此，部分地塊拍賣規(guī)則上進(jìn)行了調(diào)整，也是向房企示好的信號。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，出現(xiàn)在本輪供地的地塊，有7宗來自第二批集中供地中流拍的地塊。其中增城朱村大道西地塊表面“不降反漲”（如剔除2.3萬平方米政府性房源后實為降價），番禺利豐北側(cè)地塊和從化區(qū)江埔街地塊起拍價不變，其余4宗均降價掛牌。
此外，在第二輪供地中，黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來新房售價，然而在第三批集中供地中則沒有體現(xiàn)這一點。不過，黃埔及海珠所掛地塊均要求銷售首套購房家庭占比50%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，廣州第二輪土拍流拍率非常高，在這種情況下，如果由于流拍率上升導(dǎo)致新開工面積以及銷售下降，這會形成一個對市場非常不利的循環(huán)，因此對規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整也是情理之中。
李宇嘉續(xù)稱，在這個過程中，還是有些規(guī)則在堅持，比如不超過15%的溢價率，還有向剛需、首套房購置需求的傾斜等。“這給市場傳達(dá)的信號是很清晰的，供地調(diào)整是有所為，有所不為。該堅持的還是要堅持，該調(diào)整的必須要調(diào)整，本身來講，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期就是地方政府該做的。”
平穩(wěn)收官？
在出讓規(guī)則已經(jīng)向市場釋放積極信號的背景下，廣州第三輪集中供地的走勢也是一個風(fēng)向標(biāo)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，前10月，重點22城整體土地供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，對比各城市2021年住宅用地計劃，前10月宅地成交面積占全年計劃供應(yīng)量比例平均僅為52%。其中，部分城市前10個月土地掛牌量較高，但受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，流拍率大幅提升，導(dǎo)致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降，如長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%。
由此，廣州作為第三輪集中供地中率先調(diào)低出讓門檻的城市，或許也是為本輪集中供地奠定了基調(diào)。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在分析廣州本輪集中供地時指出，本輪集中供地結(jié)構(gòu)上更傾向于南沙、黃埔等熱區(qū)，還取消了全周期限價、降低了多宗回爐地塊的起拍價，鼓勵開發(fā)企業(yè)拿地的意圖明顯。
不過，在當(dāng)前的環(huán)境下，房企拿地的欲望或許并不會因為出讓門檻降低而大幅增強。一個可以看出房企“錢緊”的側(cè)面是，房企即將迎來償債高峰，而目前多數(shù)房企再融資的渠道卻大幅縮小。
據(jù)中國指數(shù)研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規(guī)模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當(dāng)年的27.8%。
一名龍頭房企負(fù)責(zé)土地投拓的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，錢缺得不得了，哪有錢買地?，F(xiàn)在就是勒緊褲腰帶過日子，一手抓賣房一手還債，如果還有余錢的話也是存起來以備不時之需。有現(xiàn)金才有安全感，活下去比什么都重要。如果活下去都保證不了，還拿什么發(fā)展？我們現(xiàn)在就是盡可能開發(fā)存量空間爭取變現(xiàn)，買地會先緩一緩。
在大環(huán)境整體下行之際，官方也必然需要與市場密切溝通。李宇嘉認(rèn)為，在流拍率高企之時，第三輪供地必須要降低姿態(tài)，給房企和市場積極信號。“這也是不得不做的事情。”
事實上，官方也有所行動。肖文曉透露，“在第二輪供地結(jié)束之后，主管部門與房企就二輪供地遇到的問題以及三輪供地的拿地意向進(jìn)行了密切的溝通，第三輪供地平穩(wěn)收官的可能性很大，預(yù)計大環(huán)境限制下不會太火爆，但也不會再有那么多的流拍。”
在各方的努力之下，廣州第三輪集中供地或?qū)⒃谄椒€(wěn)中收官。
“第二輪供地遇冷，主要原因還是因為‘三道紅線’監(jiān)管疊加市場下行，導(dǎo)致民企普遍資金緊張，不得不選擇戰(zhàn)略收縮。近期來看，監(jiān)管部門針對目前房企資金鏈緊張的問題，已經(jīng)回應(yīng)了合理的房地產(chǎn)貸款將適時得到滿足，預(yù)計對于部分尚有余力的房企還是會注入年底拿地的信心，而地方政府審時度勢調(diào)整土地出讓計劃，也會讓第三輪集中供地相對平穩(wěn)過渡。”肖文曉分析稱。
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