蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%。
11月3日早間，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布今年第三輪集中供地的地塊信息，共包括51宗地塊，總出讓面積約234.96萬平方米，總建面超500萬平方米，其中包含多宗此前流拍的地塊。
由于僅是“預公告”，這些地塊的交易規(guī)則尚未出爐。但考慮到在第二輪集中供地中，杭州有較大比例的流拍現(xiàn)象，業(yè)界預計，第三輪集中供地的交易門檻有望下調(diào)。
此前，濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地已經(jīng)陸續(xù)公布了今年第三輪集中供地明細。從細則來看，第三輪集中供地的門檻較第二輪有明顯降低，比如，有城市下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價也被下調(diào)。
從土地性質(zhì)看，政策性住房地塊的供應規(guī)模也有所增加。
11月1日，無錫率先完成了第三輪土拍，雖然20宗地塊全部成交，但整體熱度并不高。分析人士認為，“降門檻、促成交”正成為第三輪集中土拍規(guī)則的導向，考慮到地方政府的供地壓力和房企的補倉需求，第三輪土地集中供應有望實現(xiàn)平穩(wěn)放量成交。
預計加大租賃用地供應規(guī)模
從10月末開始，第三輪集中供地細則陸續(xù)出臺。從已披露的細則來看，部分城市正在不同程度地下調(diào)競買門檻。
其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%（第二輪地塊多為50%），土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求；南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調(diào)至“三級及以上”。
無錫的第三輪集中供地規(guī)則并未有大的調(diào)整，但延續(xù)了第二輪集中供地“取消競自持”的條款，為房企保留較為充足的利潤空間。
在一些競買者看來，政府部門降低土拍門檻，有兩方面原因。
一方面，由于規(guī)則過于嚴厲，第二輪集中供地出現(xiàn)較大范圍的流拍、流標現(xiàn)象。比如，繁瑣的配建條款，以及對價格上限的嚴格限定，使得項目的利潤空間被壓縮。再加上信貸政策收緊，房企競買的積極性明顯下降。這也倒逼政府部門調(diào)整第三輪供地的規(guī)則。
另一方面，9月末以來，監(jiān)管部門連續(xù)釋放穩(wěn)市場信號。隨后，信貸政策從“應激性”收緊中逐漸放松。土地供應規(guī)則過于嚴厲的現(xiàn)象也在緩解。
另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象，是政策性住房用地的增加。上海在第三輪集中供地中推出58宗住宅用地，其中27幅為涉商品住宅類地塊，其余31幅為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗將建普通商品住房 只租不售人才住房，2宗建設出售型人才住房。
政策性住房地塊的增加，更多源于監(jiān)管層的要求。今年年初，自然資源部要求重點城市年度供地計劃中單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供應不足及流拍率高等原因，這一任務并未完成。
綜合各方面因素，中國指數(shù)研究院認為，重點城市第三輪集中供地或?qū)⒃谌齻€方面做出優(yōu)化：1.降低門檻。包括下調(diào)保證金比例（武漢已經(jīng)在第二輪集中供地中對部分地塊下調(diào)保證金要求），將大體量地塊分拆供應等；2.加大租賃用地供應規(guī)模，并優(yōu)化相關(guān)的配建條款；3.減少地塊捆綁限制，更加強化品質(zhì)要求。
市場熱度尚存疑問
與供給側(cè)的“誠意”相比，需求端的熱情能否恢復尚存疑問。北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然信貸政策正趨于寬松，但房企的資金鏈能否在短期內(nèi)明顯改善還是疑問，企業(yè)的拿地信心恐怕很難快速恢復。
在11月1日的無錫第三輪集中土拍中，有諸多地方平臺公司進場托底，僅仁恒、朗詩、星合、祥凱、貴州大興五家非地方平臺公司參與競拍并摘得地塊，這與一、二輪的大量民營房企參拍形成鮮明對比。
中國指數(shù)研究院指出，盡管本次土拍的土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，但這仍未能激起民營房企的參拍意愿，也能從側(cè)面反映出當下民營房企的資金壓力空前巨大。
對比今年無錫的三輪集中供地，前述機構(gòu)認為，土拍熱度依次遞減。第一批次地價觸頂比例達93%，全部成交。第二批次地價觸頂比例降至39%，且有一宗地塊流拍。第三批次集中供地雖然沒有流拍，但也無地價觸頂，僅3宗地塊以低溢價成交，最高溢價率也不過2.76%。
無錫第三輪集中土拍被認為是當下土地市場的縮影。前述房企人士表示，從另一個層面上，也說明供需雙方的心態(tài)已經(jīng)變得十分理性。若信貸政策能逐步改善，第三輪土地集中供應成交情況有望好于第二輪。
實際上，由于此前收獲有限，很多房企仍有補倉需求。“比照往年的標準，很多企業(yè)還有進一步拿地的空間。”前述房企人士說，第三輪集中供地更多是著眼于明年的市場，如果能度過當前的困難時期，這批獲取的土地將會成為明年的“彈藥”。
同時，第三輪集中供地放量也將是大概率事件。易居克而瑞指出，21城（除上海外）前10個月宅地成交面積占全年計劃供應量的平均比例僅為52%，整體供應節(jié)奏偏緩。因此，第三輪集中供應量或?qū)⒚黠@增加。尤其對于長沙、北京、沈陽、杭州等流拍率高的城市來說，供應壓力將大于其他城市。
多數(shù)機構(gòu)認為，在第三輪集中供地中，資金實力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機會，城市間和城市內(nèi)市場熱度分化仍會延續(xù)，但總體市場的熱度不會很高，有望維持平穩(wěn)放量態(tài)勢。
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