11月10日以來(lái)共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元。
冰封的房企融資，似乎迎來(lái)緩和。
11月9日，中國(guó)銀行(601988,股吧)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者核實(shí)到，包括招商蛇口(001979,股吧)、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會(huì)，多家公司均申請(qǐng)了在銀行間市場(chǎng)發(fā)債融資。“國(guó)企相對(duì)快一些，目前民營(yíng)企業(yè)的發(fā)債申請(qǐng)尚未最終落地。”
銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)座談會(huì)后，多家房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短期融資券。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究不完全統(tǒng)計(jì)，11月10日以來(lái)，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對(duì)較高。
另一方面，制約房企資金鏈的銷售回款——個(gè)人按揭貸款發(fā)放開始提速。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，某大型商業(yè)銀行的分行人士透露，該分行從2022年一季度調(diào)用了10億元個(gè)人按揭貸款額度，或側(cè)面印證了市場(chǎng)所傳的“央行會(huì)議透露開發(fā)貸和個(gè)貸都要上量，集中度可以臨時(shí)鼓肚子”相關(guān)消息。
但這并不意味著“松綁”，多位業(yè)內(nèi)人士表示，即便房地產(chǎn)金融政策有向暖的跡象，但實(shí)際反饋沒(méi)有那么立竿見影，房企整體融資環(huán)境依然嚴(yán)峻。金融機(jī)構(gòu)也多偏好央企國(guó)企和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、信用好的頭部民企。
正如克而瑞地產(chǎn)研究和中指研究院同時(shí)指出的那樣：當(dāng)前融資端口的破冰仍是經(jīng)營(yíng)狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的機(jī)會(huì)，房企仍應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，控制規(guī)模、穩(wěn)發(fā)展，長(zhǎng)期主義、重經(jīng)營(yíng)等策略是房企行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要保障。
解封
此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)與投資月度數(shù)據(jù)顯示，房企到位資金的同比增速?gòu)慕衲?月份開始下滑，但6月份及之前依然保持了正數(shù)，進(jìn)入7月，房企到位資金同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，7-10月分別為-7%、-6.5%、
-11.2%和-9.5%。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模大幅下降。自今年3月起，房地產(chǎn)行業(yè)單月融資同比出現(xiàn)不同程度下滑，其中自8月起，單月降幅超過(guò)50%。
2021年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下降21.2%。其中，債券融資占比超五成，仍為房企重要的資金補(bǔ)充形式，但海外債份額在逐漸向信用債轉(zhuǎn)移，海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35%。
11月，事情開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
保利和招商蛇口總計(jì)80億元的發(fā)債方案給行業(yè)帶來(lái)了一劑強(qiáng)心針。
11月11日，保利發(fā)展披露2021年第四季度中期票據(jù)發(fā)行方案，計(jì)劃發(fā)行金額20億元，期限5年；11月12日，招商蛇口公告2021年度第一期中期票據(jù)發(fā)行方案，擬在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行30億元中期票據(jù)，其中3年期和5年期發(fā)行規(guī)模均為15億元，同時(shí)，招商蛇口也將發(fā)行2021年度第九期超短期融資券，發(fā)行金額30億元，期限270天。
這一消息與11月9日舉行的中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)房企代表座談會(huì)，共同構(gòu)成了近期暖意，業(yè)界普遍認(rèn)為，此前在冰下潛行的房企融資或?qū)⒂兴蓜?dòng)。
與此同時(shí)，本輪房企融資審批速度相對(duì)較快，小商品城(600415,股吧)11月10日宣布擬發(fā)行的10億元超短融計(jì)劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成。而柳州建投11月15日將擬發(fā)行不超過(guò)8.8億元（含8.8億元）的中期票據(jù)的計(jì)劃確定為頂額8.8億元。
“多家企業(yè)的中票、短融等債券融資計(jì)劃的設(shè)立成功，顯示當(dāng)前銀行間債券市場(chǎng)融資口子已經(jīng)打開。”克而瑞地產(chǎn)研究分析師房玲表示，但她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)均是城投公司或央企國(guó)企，且主體和債券的評(píng)級(jí)相對(duì)較高，主要是利用政府的信用進(jìn)行背書，未來(lái)是否能擴(kuò)大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。
提速
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速變化，主要受信貸政策趨緊影響，房企資金面收緊，信用風(fēng)險(xiǎn)事件導(dǎo)致信心下滑、預(yù)期悲觀等原因造成供需兩端循環(huán)收縮。
而房企的資金鏈緊張，前端表現(xiàn)在融資受限，后端表現(xiàn)在商品房銷售明顯下滑，按揭貸款回款周期拉長(zhǎng)，且預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)，已銷售的部分也難以轉(zhuǎn)化為回款。
“融資和銷售回款是房企資金的兩條命脈。”一位不愿具名的規(guī)模型上市房企高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“高速奔跑的房企依靠的是拉緊的資金周轉(zhuǎn)，收入和支出的剪刀差一旦拉大，就意味著原本用時(shí)間打出來(lái)的利潤(rùn)可能隨之破滅，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。”
在前端融資有望破冰的同時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，銷售端的按揭貸款發(fā)放也在提速。
上海排隊(duì)超過(guò)6個(gè)月的個(gè)人按揭貸款開始陸續(xù)下款，長(zhǎng)三角二三線城市個(gè)貸也開始松動(dòng)，杭州有兩家“四大行”開始適度放松。
一位大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司北京工作人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，北京的個(gè)貸發(fā)放周期比之前略微加快15-20天左右，之前組合貸的放款周期約為4-6個(gè)月，商業(yè)貸款放款周期約為2-3個(gè)月。
11月10日，央行罕見地首次發(fā)布單月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，10月居民中長(zhǎng)期貸款增加4221億元，今年5月以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)正。且在近十年的同期對(duì)比中，規(guī)模僅低于2016年10月。“按照之前慣例，這類數(shù)據(jù)是在每季度公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告中披露，維穩(wěn)房地產(chǎn)意圖明顯。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。
但多個(gè)房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，全國(guó)來(lái)看，按揭貸款不能歸結(jié)為明顯放松，且仍未傳導(dǎo)到企業(yè)貸款上。
1-10月的企業(yè)端貸款仍顯不足，10月新增企業(yè)中長(zhǎng)期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來(lái)看，其中國(guó)內(nèi)貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。
“房企的開發(fā)貸、信托貸款方面的融資放松仍需時(shí)間傳導(dǎo)。”房玲表示，本次政策邊際放松的口子不會(huì)開得太大，另外政策在預(yù)售資金監(jiān)管層面較嚴(yán)，房企仍面臨著層層限制，當(dāng)前融資端口的破封仍是經(jīng)營(yíng)狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的機(jī)會(huì)，房企仍應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款保證企業(yè)資金鏈安全，購(gòu)房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)一步指出，金融政策調(diào)整重在解決市場(chǎng)失靈，而不是全面救助，而且，在貸款集中度、三道紅線依舊生效的情況下，有限的資金會(huì)投向優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、投向新房市場(chǎng)。
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