日前，據(jù)媒體報(bào)道，一些銀行被告知發(fā)放更多房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，確保11月貸款賬簿上的項(xiàng)目開發(fā)貸款余額較10月份有增長(zhǎng)。

近期，但凡有關(guān)于開發(fā)貸、按揭貸的任何消息傳出，對(duì)風(fēng)聲鶴唳的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，都猶如興奮劑。資本市場(chǎng)也受鼓舞。11月23日A股收市，房地產(chǎn)股上漲0.83%。

11月22日，南方“小雪”節(jié)氣，冬日暖陽(yáng)下的降溫天，萬物仍然保持著生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一天，華東某房企創(chuàng)始人張曉東（化名）特意詢問了一下財(cái)務(wù)部同事開發(fā)貸情況。其收到的反饋是：極少部分城市項(xiàng)目開發(fā)貸放松了，還有大部分城市的項(xiàng)目是比較緊的，尤其是東北地區(qū)大連、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、哈爾濱四大城市的項(xiàng)目，基本上已無新增開發(fā)貸。

這并非這家TOP20房企一家的問題，而是整個(gè)行業(yè)面臨的局面。“部分房企融資開始放松，但民營(yíng)房企融資仍比較難。”一家民營(yíng)房企華東某大區(qū)總裁對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系的多家房企反饋來看，目前開發(fā)貸松綁雖然已有明確政策導(dǎo)向，但在落地時(shí)，對(duì)民企產(chǎn)生的效果還很微弱。開發(fā)貸基本面仍然緊張而膠著，加上按揭貸的監(jiān)管收緊，房企的流動(dòng)性仍然緊繃。

局部放松

11月19日，銀保監(jiān)會(huì)就近期熱點(diǎn)問題答記者問時(shí)表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，整體保持穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(zhǎng)61.5%。

具體表現(xiàn)有差異。“開發(fā)貸有所松動(dòng)的只有局部城市，有些城市的開發(fā)貸收緊情況還是比較嚴(yán)重的。”張曉東說，東北地區(qū)、弱一點(diǎn)的二三線城市、三四線城市開發(fā)貸普遍都比較緊張。

一個(gè)事實(shí)是，即便在長(zhǎng)三角區(qū)域和大灣區(qū)一些市場(chǎng)界面看起來比較好的城市，比如杭州，像張曉東企業(yè)的項(xiàng)目，還是很難申請(qǐng)到開發(fā)貸。

在杭州，其他房企也感同身受。前述民營(yíng)房企華東某大區(qū)總裁指出，杭州開發(fā)貸沒有放松；另一家杭州銷售排名前五的房企相關(guān)人士也透露，監(jiān)管部門要求適當(dāng)放開，但地方銀行在做項(xiàng)目的時(shí)候受到方方面面的約束，條條框框要求的東西比之前甚至更多。

正如房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)有差異，調(diào)控“一城一策”，每個(gè)城市的微調(diào)政策都不一樣，開發(fā)貸的松綁也是局部的，各地情況有差異的。據(jù)張曉東透露，長(zhǎng)三角至少有個(gè)別城市是放松了，北方區(qū)域鮮有放松跡象，尤其是東北地區(qū)。

上述華東某房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人直言，沒有明顯感覺到開發(fā)貸松綁。

“辦是可以開始辦了，但速度很一般。”一家TOP30房企營(yíng)銷總對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，金融政策目前是區(qū)域放松，但政策力度還是不夠。他所在企業(yè)布局的項(xiàng)目中，有的可以開始申請(qǐng)辦理開發(fā)貸了，但他認(rèn)為，各地開發(fā)貸的松綁情況各異，沒有規(guī)律可言。

開發(fā)貸松綁不僅各地表現(xiàn)不同，即便同一個(gè)城市，企業(yè)面對(duì)的情況也有差異。在湖南永州，一家TOP10房企的項(xiàng)目，此前有兩家銀行同意放貸，這兩天審批進(jìn)度卻又放緩了。據(jù)了解，該房企今年1月落子永州，在建的是一個(gè)綜合體項(xiàng)目。

前述多名人士均表示，銀行對(duì)企業(yè)的態(tài)度前后不一，很大一部分原因在于：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于動(dòng)蕩期，個(gè)體企業(yè)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)比較大，都怕開發(fā)貸放出去之后，企業(yè)資金出問題。

政策導(dǎo)向變化

冰凍三尺，非一日之寒。10 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-5.4%，商品房銷售面積同比-21.7%，行業(yè)基本面進(jìn)一步下行。博弈之間，政策導(dǎo)向已發(fā)生變化。

央行在第三季度貨幣執(zhí)行報(bào)告中表示目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

從監(jiān)管層的表態(tài)來看，盡管對(duì)貸款過緊有所糾偏，但房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨勢(shì)未變，行業(yè)總體仍面臨從嚴(yán)的政策環(huán)境。

華東一家中型房企負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)貸在實(shí)際落地的時(shí)候，對(duì)民企產(chǎn)生的效果還沒有很明顯的促進(jìn)。

他分析指出，各個(gè)銀行對(duì)央行指導(dǎo)意見的理解深度、緯度是不一樣的。基于民企里面有部分企業(yè)的債務(wù)狀況處于不良狀態(tài)，這對(duì)銀行來說，最關(guān)鍵的問題就是風(fēng)險(xiǎn)偏好，也即風(fēng)控的問題。

實(shí)際上，絕大多數(shù)民企的資金鏈都很緊。在這種情況下，如果銀行稍微激進(jìn)一點(diǎn)，把開發(fā)類貸款向民企多開放一點(diǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露，銀行做這單業(yè)務(wù)就相當(dāng)于把自己套進(jìn)去了。對(duì)于銀行而言，這樣的風(fēng)險(xiǎn)比投放額度不足更大。這就導(dǎo)致銀行在開發(fā)貸松綁的執(zhí)行過程當(dāng)中，由于沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的行為準(zhǔn)則，各家銀行便按照自己的理解來辦，尤其是在項(xiàng)目審批和風(fēng)險(xiǎn)把控這兩部分工作上。這導(dǎo)致最后民企的開發(fā)貸審批依然趨嚴(yán)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，明面上，各地銀行對(duì)一些高能級(jí)的城市中心地塊、符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，審批會(huì)更快一點(diǎn)。這樣的導(dǎo)向，對(duì)那些已經(jīng)在過會(huì)的、已經(jīng)在途的項(xiàng)目可能略有幫助，時(shí)間上前后加起來也要一兩個(gè)月。因此大部分房企所體會(huì)到的是，政策放松的整體效果還沒有那么明顯。

有跡象表明，各家銀行現(xiàn)在都在搶國(guó)企、央企的開發(fā)貸單子。不僅如此，國(guó)企、央企近期融資動(dòng)作上升。自中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)后，多位房企計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元。發(fā)行主體均是城投公司或央企、國(guó)企，且主體和債券的評(píng)級(jí)相對(duì)較高，主要是利用政府的信用進(jìn)行背書，未來能否擴(kuò)大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。

如何疏導(dǎo)房企流動(dòng)性？

形成民企融資的困境原因是多維的，民企的開發(fā)貸出路何在？此時(shí)房企資金回籠所依賴的銷售端也發(fā)生了變化。

在環(huán)滬區(qū)域，多個(gè)過往火爆的熱錢流入洼地，正在形成一個(gè)個(gè)有價(jià)無市的市場(chǎng)界面。一名專做環(huán)滬市場(chǎng)的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，二手房業(yè)主急售的房子越來越多，降價(jià)比較明顯，少則1000～2000元/平方米，多則看業(yè)主急售程度。但成交依然停滯，現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主要求客戶全款或者高首付。

一方面，開發(fā)貸松綁不明顯；另一方面，政府對(duì)房企的資金監(jiān)管仍然嚴(yán)守底線，有些城市要求的監(jiān)管資金比例比這一輪房企風(fēng)險(xiǎn)裸露之前的比例高。兩者對(duì)沖之下，即便是有一些放貸，看起來是松綁了，但作為企業(yè)的感受不明顯。因?yàn)楸O(jiān)管資金會(huì)停留在監(jiān)管賬戶上，比如監(jiān)管資金可能以前要求100萬，現(xiàn)在則要求300萬。

央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；銀保監(jiān)會(huì)則指出，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足，10 月末房地產(chǎn)貸款同比 8.2%，個(gè)人住房貸款中 90%以上用于支持首套房。

前述TOP10民營(yíng)房企華東某大區(qū)總裁指出，宏觀數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，但房企開發(fā)端和銷售端融資情況并沒有改善。“舉個(gè)例子，以前監(jiān)管戶是可以動(dòng)的，現(xiàn)在監(jiān)管嚴(yán)格了，一分都不讓動(dòng)”。他認(rèn)為，調(diào)控硬著陸，房企將會(huì)越來越難。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，為了保交付，地方政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管比例上有所提高。比如有的省份監(jiān)管比較極端，監(jiān)管資金比例要求達(dá)到項(xiàng)目總建安成本的130%。這相當(dāng)于預(yù)售證所對(duì)應(yīng)的房子，只要賣出去一套就要打這套房子總建安成本130%到監(jiān)管賬戶。這意味著，客戶首付款將直接進(jìn)入監(jiān)管賬戶，一直到資金監(jiān)管池達(dá)到預(yù)售證對(duì)應(yīng)的所有房子建安成本的130%，開發(fā)商才能調(diào)用剩余的資金。

在浙江紹興、嘉興、寧波等地，資金監(jiān)管門檻有明顯抬升，在當(dāng)?shù)赜许?xiàng)目的房企有的已提前應(yīng)對(duì)，比如加大裁員幅度，減少未來人員儲(chǔ)備。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)速凍之下，只能通過降低首套房房貸利率、支持二套房房貸利率的方法提振市場(chǎng)信心。

在調(diào)控大潮面前，每一家企業(yè)所經(jīng)歷的，都像是歷史的浪花，最后隨波而逝。