今年以來，珠三角的房地產市場迅速由熱轉冷，作為環(huán)深的惠州市，亦是寒意逼人。11月初，惠州市住建局公開通報了11家違法違規(guī)房地產企業(yè)及項目，其中，兩個位于惠州博羅縣的樓盤被暫停網簽，原因是“銷售價格明顯低于備案價，未按政府備案價格要求銷售商品房。”
惠州對降價樓盤進行處罰，是地方政府防止房價過快下降的一個縮影。據中新經緯不完全統(tǒng)計，截至目前，已有長春、沈陽、昆明、江陰、張家口、揚州等21個城市出臺“限跌”相關政策，其中，既有公開處罰開發(fā)商的行政手段，也有以正式文件的方式明令不允許低價傾銷的具體政策。
“限跌”政策增多的背后，是房地產市場的整體趨冷。根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據，2021年10月份，在70個大中城市中，新房、二手房銷售價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量進一步增加，分別達到52個、64個。房價過快上漲時“限漲”，下降又發(fā)布“限跌令”，從“限漲”到“限跌”，該如何看待這種現(xiàn)象呢？
成交價至多下浮15%
今年8月初，沈陽市沈北新區(qū)某知名開發(fā)商推出特價房源，之前11000元/平方米的住宅，特價房降至8000元/平方米，3000元/平方米的降幅迅速吸引不少人連夜排隊看房。降價引發(fā)了該項目老業(yè)主的不滿，有業(yè)主在政府熱線平臺上稱，他們一夜損失幾十萬元。
于女士是沈北新區(qū)某樓盤的銷售經理，她近日向中新經緯透露，沈北新區(qū)的樓盤比較集中，且以剛需盤為主，上述項目的降價對其他樓盤的銷售產生了負面影響，加上老業(yè)主投訴，政府部門就限制了樓盤的打折力度。
8月6日，沈北新區(qū)房產局聯(lián)合多部門對房企進行約談，要求企業(yè)在考慮自身利益同時也要遵循房地產市場發(fā)展規(guī)律，盡量避免以價格優(yōu)勢吸引購房者達到銷售目的。
不止沈北新區(qū)，多地都以座談會或約談方式干預開發(fā)商的降價行為。8月11日，昆明市房協(xié)組織30家頭部房企及大型經紀公司召開“穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預期”座談會，要求嚴格控制惡意降價行為，予以“嚴重者將被停止網簽”的警告。同時，也有類似惠州的方式，通過公開暫停降價樓盤網簽的形式，透露穩(wěn)房價的目的。
不過，大多數(shù)城市的“限跌令”仍是以行政文件的形式發(fā)布的。例如，岳陽市住建局于8月9日出臺《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》稱，市中心(包括岳陽樓區(qū)、岳陽經開區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū))商品住房銷售的實際價格不得高于備案價，也不得低于備案價格的85%，備案后6個月方可申請調整備案價。
張家口9月14日發(fā)文要求，所有項目不得超出備案價格對外銷售，已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售。
中新經緯注意到，出臺具體文件的城市，基本都以不得低于備案價10%或15%作為控價底線，成交價低于這一紅線的，要么需要重新備案，要么無法通過網簽。
為何爭議不斷？
過去的幾年間，由于房價上漲過快，不少地方政府都出臺了各類“限漲”措施，例如，限定房源最高網簽價，土地出讓時設定房源的最高售價等。在近期出臺“限跌令”的地方中，湖南岳陽、河北張家口、湖北孝感等不少城市依舊要求商品住房的實際售價不得超過備案價。
但是，不管是之前的“限漲”還是如今的“限跌”，這類通過行政處罰或政府文件形式干預市場價格的方式，一直以來都爭議不斷。華夏新供給經濟學研究院院長賈康就曾多次發(fā)表有關“限價”的觀點，他認為，“限價”會使開發(fā)商失去積極性，導致經濟學上的供給不足，背離了市場經濟優(yōu)化資源配置、滿足人民需要的初衷。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯分析稱，穩(wěn)房價的責任主要在地方政府，而為了不被問責，使價格指標顯得相對平穩(wěn)，“限漲”“限跌”的行政干預措施應運而生。但是，這種措施會使得價格信號失靈，市場參與者無法準確了解市場變化，進而可能出現(xiàn)形勢誤判。
不過，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，各地都對商品住房的價格實施備案制，開發(fā)商在銷售商品房之前均需要將價格信息報備給當?shù)氐淖〗ú块T，因此，住建部門對備案價的漲跌幅度進行一定控制，從合規(guī)性上看并無不妥。
廣州市政府辦公廳印發(fā)的《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》就規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照相關規(guī)定合理確定商品房銷售價格，并接受住房城鄉(xiāng)建設主管部門的指導。房地產開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售企業(yè)銷售商品房，銷售價格不得超過銷售價目表價格，不得以裝修款等其他名義變相漲價。
但李宇嘉也指出，雖然各地都允許開發(fā)商根據市場變化申報新的備案價，但在實際操作過程中，變更備案價并不容易。比如，市場火熱時調高備案價、市場冷卻時調低備案價，都不符合穩(wěn)房價的要求，主管部門并不想看到這些情況的出現(xiàn)。
對于是否要用行政方式干預房價，各地的態(tài)度也不太相同。今年11月初，太原市政府辦公室在回復網友“太原市什么時候下發(fā)樓市‘限跌令’”的提問時稱，房價漲跌因市場供需等多方因素決定，每個城市的情況不一樣，每個購房人的需求不同，因此，無論是“限跌”或是“限漲”都必須遵循市場趨勢的客觀規(guī)律，行政手段不適宜過分干預。
控價效果不佳
今年7月，長春市住管局發(fā)布通告稱，要求各房企合理確定商品住房預售申報價格并對外公示，不得低于九折銷售。近日，長春市的一位房產經紀人向中新經緯介紹，往年這個時候，都是各大房企沖擊銷售業(yè)績和工程結款的節(jié)點，樓盤優(yōu)惠力度給得足，房價整體也便宜。但受到“限跌令”的影響，今年有的樓盤對位置和樓層不好的房源也只敢打到8.5折，各方面指標較好的則打九折或正常出售。
李宇嘉認為，房地產市場中存在明顯的“買漲不買跌”的心理，“限跌令”的出臺，對市場不太好的地區(qū)會有一定的托底作用，減緩過于激烈的價格戰(zhàn)對市場的沖擊。
但是，一紙“限跌令”并不能完全改變市場預期。沈陽市沈北新區(qū)的上述銷售經理于女士稱，從今年7月份開始，沈陽房價已經出現(xiàn)疲軟的苗頭，9、10月份的表現(xiàn)更為明顯，每個項目都不是很樂觀。雖有政府不允許大幅降價，但開發(fā)商明里暗里還是會有一些補救的辦法，比如以“工抵房”、特價房的名義變相降價，以達到規(guī)避老業(yè)主的不滿情緒并實現(xiàn)銷售的目的。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯稱，開發(fā)商規(guī)避“限跌令”的做法有很多，比如最近多地都出現(xiàn)了開發(fā)商給中介高比例傭金的做法，這部分傭金是可以變相贈送給買房人的，這就容易出現(xiàn)網簽價虛高、成交價較低的情況。“網簽價比較高，購房人實際又能獲得開發(fā)商的返利，相當于給了一個低首付，卻從銀行貸了更多房貸，這種現(xiàn)象過多的話，容易堆積市場風險。”
張大偉認為，當前市場驟然變冷，更多的是因為開發(fā)商在資金鏈上承受巨大的壓力，為了實現(xiàn)銷售而集體打折，最終出現(xiàn)價格踩踏。維護市場穩(wěn)定，需要對開發(fā)商的合理信貸需求給予一定支持。
謝逸楓也指出，如果市場預期不改變，“限跌令”在抑制房價下跌方面的作用并不大。從已經出臺有上述措施的20余個城市看，除東北(沈陽、長春、哈爾濱)、西南(昆明)外，多數(shù)都是三四線及以下城市，這類城市的基本面并不好，在樓市調控政策沒有重大轉向的情況下，未來一段時間或仍會保持低迷狀態(tài)。
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