過去幾個月中國房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)急轉(zhuǎn)直下，如何防止房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢引發(fā)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，已成為當(dāng)下的熱點(diǎn)話題。

始于2020年秋季的這輪房地產(chǎn)調(diào)控，直指房企杠桿和銀行信貸供給，是有史以來中國政府對房市的最嚴(yán)厲調(diào)控。加之房地產(chǎn)行業(yè)本已是強(qiáng)弩之末，目前，房企債務(wù)違約率已經(jīng)攀升，海外高收益美元債哀鴻遍野，若現(xiàn)有調(diào)控政策不作大幅調(diào)整，未來幾個月債務(wù)違約率可能加速上升，或?qū)⒁l(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

宏觀調(diào)控部門可能已陷入兩難。一方面，即使調(diào)控政策執(zhí)行力度已有所放松，以房地產(chǎn)占中國經(jīng)濟(jì)25％的比例來估計(jì)，未來幾個季度萎縮的房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒗虶DP增速4個百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)是一個整體，一段時(shí)間內(nèi)種種問題導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)失速，會引發(fā)經(jīng)濟(jì)各部門和金融體系之間的惡性循環(huán)，之后往往需要政府大幅刺激才能讓經(jīng)濟(jì)增長回歸正軌。另一方面，若此時(shí)大幅放松調(diào)控乃至刺激地產(chǎn)業(yè)，會強(qiáng)化房價(jià)永遠(yuǎn)上漲、政府永遠(yuǎn)呵護(hù)地產(chǎn)的預(yù)期，房企、居民會再度大加杠桿，全國房價(jià)可能出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性反彈。現(xiàn)如今，中國房企的高周轉(zhuǎn)模式、高杠桿問題，以及爆雷頻頻的美元債市場，都和過去的刺激政策有關(guān)。

房地產(chǎn)市場如何走出周而復(fù)始的“緊縮—放松”循環(huán)？如何尋找本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最佳路徑，既防止經(jīng)濟(jì)硬著陸和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，又能維護(hù)政策的一貫性，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期、降低居民和房企杠桿、提升資源配置效率和住有所居的多重目標(biāo)？我認(rèn)為，理想的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重兩個關(guān)鍵：一是做好預(yù)案，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的重要性無需贅言，成功的房地產(chǎn)調(diào)控必然是漸進(jìn)的軟著陸的，必須準(zhǔn)備必要的對沖工具，設(shè)計(jì)好合理的退出機(jī)制；二是要與其他政策做好協(xié)調(diào)，不能給宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定太大的壓力。

堅(jiān)持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策不現(xiàn)實(shí)，盲目放松和大水漫灌也不可取。當(dāng)前，地產(chǎn)萎縮對經(jīng)濟(jì)、財(cái)政的影響還未完全體現(xiàn)，政策上必須有所作為。應(yīng)該看到，短期內(nèi)沒有哪個行業(yè)能夠取代房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的位置。

此外，中國城市化尚未完成，有2億多農(nóng)民工要向城市遷徙，每年有800多萬大學(xué)畢業(yè)生，人口向中心城市和城市群遷移是必然趨勢，大量城市住房需求仍舊存在。

基于此，我以為，作為短期內(nèi)的應(yīng)急措施，為避免經(jīng)濟(jì)硬著陸，有必要保障大部分資質(zhì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)的融資和家庭按揭貸款的正常審批。但長期看，真正的出路在于市場和公共保障并舉，通過供給側(cè)改革，讓市場和政府各就各位來平衡住房供需，并以此推動更有效率的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，具體為：

一是城市的住宅用地的供給數(shù)量應(yīng)和戶籍人口或參加社保人數(shù)等指標(biāo)緊密掛鉤，適度向中心城市和城市群傾斜。二是中央的轉(zhuǎn)移支付適度向戶籍人口數(shù)量增加較快的城市傾斜，以此鼓勵城市向農(nóng)民工開放戶籍。中央還可設(shè)立專項(xiàng)基金鼓勵興辦農(nóng)民工子弟學(xué)校。三是在增加熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)和征收房地產(chǎn)稅的預(yù)期下，分階段放松商品房和相關(guān)土地限價(jià)，限購限售政策也可小幅放松，鼓勵向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生出售二手房，并適度給其提供購房優(yōu)惠和補(bǔ)助。四是中央要做好保障房建設(shè)用地和資金的分配。五是推進(jìn)農(nóng)村宅基地改革，使城市落戶農(nóng)民工有權(quán)自主處置農(nóng)村宅基地，并允許其向落戶城市轉(zhuǎn)讓復(fù)耕用地指標(biāo)。

（原題：《防止房地產(chǎn)市場下行引發(fā)經(jīng)濟(jì)硬著陸》   作者為野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）