11月以來，多城發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房的相關(guān)政策。除了設(shè)置硬性數(shù)字指標外，各地還發(fā)布了多管齊下的土地、金融等支持政策，主要面向無房新市民、青年人，不設(shè)收入線門檻，以不超70平方米小戶型為主，租金低于同區(qū)域市場租金。
此前，住建部明確提出，“十四五”期間將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，增加保障性住房的供給，以緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。業(yè)內(nèi)人士認為，租房難、租房貴目前在一些大城市問題突出，但是隨著多地加速推進保障性租賃住房建設(shè)，租賃市場的格局有望改寫。11月以來，上海、廣東、山東等多個省市發(fā)布了加快發(fā)展保障性租賃住房的相關(guān)政策。圖片來源/IC photo
北京加快房源入市解決供需矛盾
11月24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議對《北京市住房租賃條例（草案）》進行第一次審議。草案一審稿提出，鼓勵社會閑置住房出租，鼓勵非居住土地建設(shè)或者非居住存量房屋改建租賃住房，集體建設(shè)用地上的租賃住房建設(shè)和農(nóng)村宅基地上的閑置住房可依法出租。
11月23日，順義區(qū)首批利用閑置商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批。據(jù)悉，天竺萬科中心D座、萬科28街區(qū)2#樓商業(yè)辦公項目改建后將納入全市住房租賃監(jiān)管平臺管理，預(yù)計將提供宿舍874間。
值得關(guān)注的是，11月22日，北京市發(fā)改委、住建委發(fā)布《關(guān)于報送2022年房地產(chǎn)投資計劃的通知》中，也提及加快推進公共租賃住房、集體土地租賃住房。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，租賃住房作為一種剛需產(chǎn)品，具有“準公共物品”屬性，需要得到重點保障。其中，集體土地租賃住房的建設(shè)是保障性租賃住房的重要供給方式之一。北京市當前已經(jīng)開工建設(shè)數(shù)十個集體土地租賃住房，即將陸續(xù)入市。
對于北京租賃住房市場，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進表示，租房難、租房貴是突出問題。2020年外省市來京人口規(guī)模已超840萬人，北京住房租賃市場需求龐大，供需矛盾推動租金持續(xù)上漲。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近一年北京住房租金漲幅約為7.7%，租金收入比達到35%，租金壓力較大。在供不應(yīng)求的情況下，房東“任性”漲價、群租房等市場亂象也并不鮮見，市場亟待規(guī)范。
此次《北京市住房租賃條例（草案）》提出一系列規(guī)范市場的辦法，其中，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施。對此，徐躍進認為，這將有望營造良好的租房環(huán)境。
各地因地制宜明確新增租賃房源目標
一線城市可以說是租賃房市場緊張的“重災(zāi)區(qū)”，租賃市場相關(guān)政策具有引領(lǐng)其他城市的作用。除北京外，11月23日，上海也發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》（簡稱“《實施意見》”），聚焦新市民、青年人的租賃需求堵點、痛點和難點，精準設(shè)計保障性租賃住房基礎(chǔ)制度。
值得關(guān)注的是，上海還明確提出新增房源目標——將在“十四五”期間計劃新增保障性租賃住房47萬套以上，占同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上；而在2021-2022年，上海計劃建設(shè)保障性租賃住房24萬套，完成“十四五”目標總量的一半以上。
與此同時，11月8日，廣東省發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》也明確了數(shù)字目標，在“十四五”期間，廣東計劃籌集建設(shè)129.7萬套；廣州、深圳、珠海、汕頭等地將作為重點發(fā)展租賃住房的城市，其中廣州和深圳租賃住房用地占比不低于10%。
此外，11月17日，山東省政府新聞辦在解讀《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》中表示，2021年，山東計劃新開工保障性租賃住房7.48萬套，目前已開工7.49萬套；全省“十四五”保障性租賃住房規(guī)劃目標初步考慮是40萬套，其中濟南15萬套、青島20萬套。
在這些租賃房源大幅供應(yīng)的數(shù)字背后，是各地推出相應(yīng)的措施。中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級分析師束端指出，上海在供給端落實了五條用地路徑，在各地租賃政策中較有代表性，其中包括集體經(jīng)營性用地及企事業(yè)單位自有閑置用地改變性質(zhì)、企事業(yè)單位非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中配套用房的比例提升（原比例7%提升至15%）、新供應(yīng)居住用地配建（配建比例不低于15%）。
而山東省也提出產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套比例由7%提高到15%，而且強調(diào)提高的部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅。
戶型以不超70平方米為主，租金九折以下
保障性租賃住房的門檻及租金一直是市場關(guān)注的熱點問題。
廣東相關(guān)租賃政策在眾多城市中很有代表性。據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負責人表示，保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設(shè)收入線門檻。此外，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
而海南省在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見（征求意見稿）》中提到，保障性租賃住房擬以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。不過同時提到，可結(jié)合人才引進和三孩生育政策的實施，適當建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。
南京此前也提出，新建的保障性租賃住房以30-60平方米的小戶型為主，鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。
而在租金方面，上海在上述《實施意見》中提出，價格方面由房管部門建立健全市場租金監(jiān)測機制，并加強對初次定價和調(diào)價的統(tǒng)籌指導(dǎo)（低于市場價九折以下）。
此外，11月11日，青島市發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見（征求意見稿）》要求，租金標準按照不高于同區(qū)域房租的80%確定，原則上每3年調(diào)整一次；同時，為了防止“以租代售”，青島擬要求運營管理單位不得一次性收取12個月以上租金，押金不超過1個月租金。
財稅、信貸等支持政策多管齊下
在今年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》后，廈門、成都、廣州、武漢、蘇州、杭州、南京、合肥等多個城市均發(fā)布了保障性租賃住房相關(guān)政策或征求意見稿。而在11月，各地加快保障性租賃住房的相關(guān)政策密集發(fā)布，包括上海、青島以及廣東省、海南省等地。
從目前來看，對于保障性租賃住房，各地在土地、財稅、金融、民用水電氣方面提出了不同程度的支持政策。
其中，相比商品房市場，保障性租賃住房在金融政策上得到的支持力度更為明顯。11月19日，中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，10月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定，其中投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。
近期，各地對保障性租賃住房加大信貸支持力度也是多管齊下。其中，上海提到通過長期貸款、發(fā)行債券和發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等調(diào)動企業(yè)參與積極性。而海南則支持在保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），鼓勵規(guī)模較小的項目整合資產(chǎn)共同組建適度規(guī)模的REITs資產(chǎn)包，按照規(guī)范程序推動上市。
業(yè)內(nèi)人士認為，發(fā)展保障性租賃住房是新市民、青年人為代表的流動人口實現(xiàn)城市穩(wěn)定居住的關(guān)鍵制度之一。目前多地在保障性租賃住房方面已經(jīng)有所行動，而且目標數(shù)據(jù)量化明確，支持政策清晰。不難想象，未來幾年，隨著住房租賃市場規(guī)?；l(fā)展，租賃市場的格局有望改寫。
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