在國企的努力下，深圳第三輪集中供地于2021年11月25日平穩(wěn)收官。
深圳本輪共推出11宗用地，最終均成功掛牌出讓，成交地價(jià)總額約368.37億元。在7宗底價(jià)成交的地塊中，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司以178.51億元的總價(jià)競得其中的5宗，另2宗則分別由鴻榮源和深港科技創(chuàng)新合作區(qū)發(fā)展公司收入囊中。參與搖號(hào)的4宗地塊則被深業(yè)集團(tuán)及其聯(lián)合體搖得2宗，深物業(yè)及星河則分別拿下1宗。
盡管中海、招商和保利等實(shí)力雄厚的企業(yè)也參與到這輪集中供地，但最后的贏家毫無疑問是深圳本土企業(yè)，尤其是幾乎包攬了所有地塊的本地國企。而這其中，光芒最為耀眼的則是深圳地鐵，在其他企業(yè)審慎之時(shí)，它卻是逆行者。
在房地產(chǎn)行業(yè)里，深圳地鐵作為萬科股東在地產(chǎn)界的投資布局已經(jīng)為公眾所熟知，但它的版圖遠(yuǎn)不止于此。這幾年，深圳地鐵在大本營屢有出手，今年前10個(gè)月，其旗下的深鐵置業(yè)銷售額已經(jīng)躋身深圳前五。
在全國范圍內(nèi)，地鐵公司進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)并非新鮮事。廣州地鐵、武漢地鐵在當(dāng)?shù)匾彩峭恋厥袌?chǎng)的有力競爭者。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入運(yùn)營與開發(fā)并重的下半場(chǎng)，地鐵公司在這種復(fù)雜度較高的模式中，或許具備一定優(yōu)勢(shì)和實(shí)力。這也是深鐵們?cè)诔鞘羞\(yùn)營中的責(zé)任和使命。
土地市場(chǎng)逆行者
深圳地鐵在深圳第三輪集中供地中閃耀，既在意料之中，又是意料之外。
實(shí)際上，在本輪土拍尚未開啟之前，有兩宗地塊明確要求競買人須為具有國有(不含港澳臺(tái)地區(qū))地鐵線路建設(shè)、運(yùn)營、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，這被認(rèn)為是定向出讓予深圳地鐵的地塊。
但是，深圳地鐵的步子還是比外界預(yù)計(jì)的邁得更大了一些。除了上述兩宗地塊之外，深圳地鐵還底價(jià)拿下了其余分別位于坪山、寶安和光明的三宗地塊，豪擲178.51億元。
合一集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，本次推出的地塊留了相對(duì)可觀的利潤，這一點(diǎn)對(duì)于本地的國企還是比較有吸引力的。再者，他們對(duì)于本地的情況非常熟悉，對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的判斷也會(huì)更準(zhǔn)確。此外，它們開發(fā)資源也相對(duì)豐富，因此實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，在這方面也有一定優(yōu)勢(shì)。
從運(yùn)營角度來看，深圳地鐵本次拿下的地塊多數(shù)都是綜合用地，具備一定的挑戰(zhàn)。例如，其拿下的位于南山區(qū)招商街道的地塊，就包括教育設(shè)施用地和文體設(shè)施用地；而坪山、寶安和光明的三宗地塊，則都有商業(yè)用地。
羅宇表示，這一次集中供地，主流還是以剛需房為主，因此開度難度并沒有那么大。對(duì)于深鐵來說，由于TOD這種綜合開發(fā)模式成為主流，也給了它在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)積累。“從另一個(gè)角度來看，像深鐵這樣的企業(yè)，它很容易在市場(chǎng)上聘用到優(yōu)秀的人才來完善團(tuán)隊(duì)，這也是一種能力。”
實(shí)際上，從宏觀的角度，深圳地鐵積極參與競拍一定程度上體現(xiàn)了國企的擔(dān)當(dāng)。在拿地之后，深鐵集團(tuán)也公開表示，此次順利拿地，對(duì)于促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)國家“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的相關(guān)政策有十分積極的作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認(rèn)為，深鐵此舉起到了國企托底市場(chǎng)、提振市場(chǎng)情緒的作用，另一方面對(duì)于深鐵降低拿地成本，以更大的地產(chǎn)回報(bào)覆蓋地鐵和區(qū)域開發(fā)成本，推進(jìn)軌道導(dǎo)向的地產(chǎn)供應(yīng)，提高用地供應(yīng)效率，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡。
深鐵的地產(chǎn)藍(lán)圖
深圳地鐵在地產(chǎn)行業(yè)被廣為熟知，一個(gè)重要原因是它與龍頭房企萬科的交集。2017年，萬科大股東易主，深圳地鐵取替華潤集團(tuán)成為萬科的第一大股東，其直接持有32.43億股萬科A股股份，占萬科總股本的29.38%。
憑借著對(duì)萬科的投資，深圳地鐵每年能夠獲得可觀的收益。2020年，萬科分紅145.22億元，以深圳地鐵的持股比例測(cè)算，其2020年能夠分得大約42億元人民幣。以萬科現(xiàn)在的盈利能力，深圳地鐵的這筆投資無疑是值得肯定的。
事實(shí)上，深圳地鐵對(duì)萬科的投資，僅是其地產(chǎn)版圖中的其中一塊。這些年來，在其大本營，深圳地鐵早已經(jīng)是一家實(shí)力不可小覷的品牌房企。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，2020年，深圳地鐵在深圳也拿下了分別位于龍華、光明的兩宗地塊，總價(jià)約133億元。而克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，深鐵置業(yè)的流量銷售金額達(dá)到133.85億元，位列深圳市場(chǎng)的第五位。
在深圳地鐵的營收中，房地產(chǎn)收入也早已占據(jù)大頭。據(jù)悉， 2020年深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入209.28億元，凈利潤為111億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他地鐵公司；而深圳地鐵之所以錄得極高的收入和利潤，即因?yàn)槠?ldquo;站城一體化開發(fā)”（即軌道 物業(yè)）收入極高。在其208億的營收中，將近150億元來自房地產(chǎn)收入，占比超過7成。
在大本營獨(dú)自美麗，在其他城市，深圳地鐵在房地產(chǎn)領(lǐng)域則更多地要依靠與萬科“手牽手”。
實(shí)際上，在深圳地鐵入股萬科后，其管理層曾多次表態(tài)承諾全面支持萬科健康、穩(wěn)固、持續(xù)發(fā)展，也相信未來一定會(huì)有許多深度合作機(jī)會(huì)。就在萬科今年6月份舉行的股東大會(huì)上，深圳地鐵股東代表還再次重申了這一點(diǎn)。
而兩者的合作，目前能夠從公開場(chǎng)合找到的案例，卻并非有許多。可供提供的例子是，2020年4月17日，萬科聯(lián)合深圳地鐵以總價(jià)51.8億元競得佛山南海區(qū)桂城的一宗地塊。
今年11月，也曾有萬科小股東在互動(dòng)平臺(tái)上提問，萬科與深鐵目前合作項(xiàng)目占比不到營收的1%，未來是否會(huì)加強(qiáng)合作時(shí)萬科表示，在“軌道 物業(yè)”方面，萬科和深圳地鐵此前已在若干項(xiàng)目上開展合作，去年還成立了共同拓展粵港澳大灣區(qū)TOD市場(chǎng)的平臺(tái)公司，未來擬承接市場(chǎng)化的新基建及軌道交通相關(guān)重點(diǎn)片區(qū)、重點(diǎn)項(xiàng)目。
“在粵港澳大灣區(qū)和深圳都市圈的建設(shè)過程中，深鐵和萬科兩家企業(yè)，在很多領(lǐng)域有巨大的合作空間。”萬科表示。
地鐵集團(tuán)切入房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營領(lǐng)域，多數(shù)是通過合作的模式實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。而深圳地鐵提供了另外的一種可行路徑，這或許也是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，傳統(tǒng)房企將面對(duì)的強(qiáng)力競爭者。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道
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