經(jīng)歷“金九銀十”接連失約后，11月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫。

中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，11月百城新建住宅平均價(jià)格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來(lái)的第二次下跌(首次為疫情初期的2020年2月)；同比上漲2.72%，漲幅較上月收窄0.36個(gè)百分點(diǎn)；百城二手住宅平均價(jià)格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.66%，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。

多家機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，今年全年商品房銷售規(guī)模或?qū)⑴c上年基本持平，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“銷售面積回落、銷售均價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行、新開(kāi)工面積繼續(xù)下降、投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

新房?jī)r(jià)格年內(nèi)首次下跌

年末，在銷售和資金的雙重重壓下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然加大促銷回款力度，房?jī)r(jià)仍面臨下行壓力。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，11月百城新建住宅均價(jià)為每平方米16183元，環(huán)比出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌，跌幅0.04%。其中，一線城市環(huán)比下跌0.10%，同比上漲2.66%；二線城市環(huán)比下跌0.02%，同比上漲2.84%；三四線代表城市價(jià)格與上月持平，同比上漲2.57%。

值得注意的是，就算是房?jī)r(jià)一度領(lǐng)漲的長(zhǎng)三角城市群，新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月下跌，11月環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。其中上海、南京環(huán)比跌幅更是分別達(dá)到0.16%和0.15%，溫州、昆山、寧波等9城均由漲轉(zhuǎn)跌。京津冀城市群內(nèi)多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.28%轉(zhuǎn)為下跌0.02%。特別是廊坊、張家口等部分城市，自年初以來(lái)持續(xù)處于下跌狀態(tài)。

整體來(lái)看，11月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市為53個(gè)，較上月增加22個(gè)，跌幅均在0.5%以內(nèi)。其中，北海、威海等8個(gè)城市跌幅均為0.2%(含)~0.4%；上海、深圳等10個(gè)城市跌幅在0.1%(含)~0.2%；昆山、寧波等35個(gè)城市跌幅均在0.1%以內(nèi)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬分析認(rèn)為，四季度樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式顯現(xiàn)，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端尚需時(shí)間，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降；房?jī)r(jià)或保持小幅波動(dòng)，部分城市房?jī)r(jià)面臨一定調(diào)整壓力，發(fā)布“限跌令”城市數(shù)量或增加。

此外，根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，今年1~11月，20個(gè)代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1940萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平，處近5年歷史同期次高位。7~11月，上市面積同比下降14.5%。

“5月以來(lái)，房企推盤(pán)力度后勁不足，疊加土地供應(yīng)放緩，代表城市新批上市面積同比有所下降。”毛大鵬表示，特別是下半年以來(lái)，購(gòu)房者置業(yè)情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤(pán)積極性不足，三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%，10~11月，房企推盤(pán)力度進(jìn)一步減弱，代表城市新批上市面積同比下降16.5%。

而從成交情況來(lái)看，克而瑞監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模1808萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比降幅達(dá)32%。其中，一線城市成交小幅回升，預(yù)計(jì)整體成交新房320萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，同比下降17%；25個(gè)二三線城市預(yù)計(jì)整體成交1488萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降35%，降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。

克而瑞分析稱：“現(xiàn)階段房企加強(qiáng)銷售回款仍是第一要?jiǎng)?wù)，預(yù)計(jì)年末企業(yè)將加大供貨力度，并推出更大力度的優(yōu)惠措施，打折降價(jià)潮或?qū)⒙印Ｊ艽擞绊?，年末成交有望企穩(wěn)，但回升幅度有限。”

二手房成交止步“7連降”

今年底，多城陸續(xù)放松按揭貸款支持首套剛需住房消費(fèi)，部分城市二手房交易終于迎來(lái)回暖行情?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月10個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)共計(jì)成交面積339萬(wàn)平方米，整體規(guī)模環(huán)比回升32%，同比跌幅收窄至43%，相比2019年跌幅亦縮小至34%。以深圳為例，其官方平臺(tái)最新數(shù)據(jù)顯示，11月共成交2118套二手住宅，成交套數(shù)較10月的1605套環(huán)比上漲32%。盡管從環(huán)比數(shù)據(jù)看，深圳二手房成交有所上升，但同比跌幅仍較大。11月，深圳二手住宅成交面積為20.07萬(wàn)平方米，同比大跌60.09%。價(jià)格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.18%，跌幅較上月收窄0.17個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲2.2%。

另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，11月深圳二手樓盤(pán)帶看熱度逐漸向北轉(zhuǎn)移，龍華區(qū)成為最大贏家。11月深圳二手樓盤(pán)帶看熱度TOP10中，龍華區(qū)獨(dú)占7席，而福田區(qū)、南山區(qū)及龍崗區(qū)等以往二手住宅成交熱度較高的區(qū)域，僅各占一席。

不僅是深圳，11月北京二手房市場(chǎng)成交量也結(jié)束4個(gè)月的連降局勢(shì)，環(huán)比出現(xiàn)上揚(yáng)。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月北京二手房成交11851套，環(huán)比上月增長(zhǎng)26.9%。

此外，10城中的成都、杭州、青島、蘇州等城市二手房成交量漲幅也在25%以上，僅大連環(huán)比下降45%，跌幅最大。同比來(lái)看，10城整體表現(xiàn)仍跌多漲少，超半數(shù)熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同比下降五成以上；不過(guò)深圳、杭州、青島同比降幅有收窄跡象，同比回落七成以內(nèi)。

“當(dāng)前，全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)放量回升止步‘7連降’，疊加年底市場(chǎng)進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺季，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持回升態(tài)勢(shì)。”克而瑞分析表示。

不過(guò)需要注意的是，受“二手房成交參考價(jià)”政策影響，多個(gè)城市二手房成交價(jià)下跌態(tài)勢(shì)擴(kuò)大。如長(zhǎng)三角城市群市場(chǎng)降溫明顯，二手房成交價(jià)出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌，環(huán)比由上月上漲0.02%轉(zhuǎn)為下跌0.05%；寧波、金華、溫州、上海環(huán)比繼續(xù)下跌，紹興由漲轉(zhuǎn)跌；京津冀領(lǐng)跌各主要城市群，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.21%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。

“信貸政策放松對(duì)于二手房市場(chǎng)是利好消息，但目前成交狀況遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)到往年同期水平，市場(chǎng)信心塑造仍需要時(shí)間。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，年末房企業(yè)績(jī)指標(biāo)壓力明顯，新房市場(chǎng)會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)造成較大沖擊，整體回暖仍有待觀察。

土地流拍率仍處23%高位

從拿地角度看，房企11月拿地依然處于較低水平，月內(nèi)拿地總額同比、環(huán)比雙降，拿地金額創(chuàng)年內(nèi)新低。雖然11月上海、深圳、南京、蘇州等地舉行了第三批集中土拍，但是房企對(duì)于拿地普遍較為謹(jǐn)慎。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額創(chuàng)新低。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面14337萬(wàn)平方米，較10月上漲8%，同比下降43%；成交總金額升至4118億元，環(huán)比微增2%，同比仍下降33%。受三四線城市成交占比提升影響，平均樓板價(jià)降至2872元/平方米，環(huán)比下降6%，同比上漲16%。

盡管第三批次集中土拍規(guī)則略有松綁，但仍未扭轉(zhuǎn)溢價(jià)率的下滑趨勢(shì)，11月土地成交平均溢價(jià)率環(huán)比減少0.6個(gè)百分點(diǎn)至2.7%，再度創(chuàng)下歷史新低。

具體來(lái)看，無(wú)錫17宗地底價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近于0；深圳11宗地中有7宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近4.65%；蘇州26宗地中有23宗底價(jià)成交，1宗流拍，整體溢價(jià)率接近0.6%；南京推出61宗地，其中有35宗底價(jià)成交，15宗臨時(shí)中止出讓，1宗流拍，整體溢價(jià)率為3.39%……各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，尤其是二線城市，溢價(jià)率低至1.1%，再創(chuàng)歷史新低。

盡管土地流拍現(xiàn)象環(huán)比有所好轉(zhuǎn)，但平均流拍率依然處于23%的高位。其中，四成流拍地塊集中在寧波、南京、石家莊、西安、鄭州等二線城市，并以涉宅用地居多。

“雖然近期房地產(chǎn)信貸端政策有所調(diào)整，但民營(yíng)企業(yè)的融資端口仍未放松，加之項(xiàng)目回款速度也未有效加快，房企資金端仍然高度緊張，因此拍地積極性并不高，投資重點(diǎn)也將更聚焦于重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，樓市行情慘淡的城市預(yù)計(jì)仍將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的流拍。”克而瑞分析表示。