3日，中指研究院發(fā)布了《中國房地產(chǎn)市場2021總結(jié)&2022展望》(下稱報告)。報告認為，2021年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由漲轉(zhuǎn)跌的過程，下半年以來，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場均有所降溫，至11月份，其監(jiān)測的百城新房價格出現(xiàn)了自2015年5月以來的第二次下跌。預計今年12月份的新房、二手房市場仍將維持低位運行，價格面臨下行壓力。
房價由漲轉(zhuǎn)跌 12月仍面臨下行壓力
報告稱，在新建住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.46%，較去年同期收窄0.73個百分點。到11月，百城新建住宅均價16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，出現(xiàn)2015年5月以來的第二次下跌(第一次下跌出現(xiàn)在2020年2月)。
從漲跌城市個數(shù)看，報告稱，自2021年6月起，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量呈上升趨勢，至11月，百城中價格環(huán)比下跌的城市有53個，較10月增加22個，為年內(nèi)最高。
二手住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1-11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%，其中，上半年累計上漲2.56%；下半年環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，百城二手住宅價格月均上漲0.16%。11月份，百城二手住宅均價為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，且跌幅有所擴大；價格環(huán)比下跌城市數(shù)量逐月增加，11月達68個。
分梯隊來看，1-11月，一線城市新建住宅價格累計上漲2.50%，漲幅較去年同期收窄1.27個百分點，其中11月環(huán)比下跌0.10%；二線城市價格累計上漲2.49%，處近五年同期最低點，漲幅較去年同期收窄0.83個百分點；三四線代表城市價格累計上漲2.33%，漲幅較去年同期擴大0.07個百分點，但6月起三四線代表城市新房價格環(huán)比漲幅逐漸收窄，11月收窄至0。
“綜合來看，2021年上半年，百城新建住宅價格漲幅較去年同期有所擴大，二手住宅價格漲幅也居年內(nèi)高位。但下半年以來，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場有所降溫，二手房市場趨冷態(tài)勢更明顯。”報告還分析，雖然信貸政策邊際寬松信號不斷釋放，但市場下行預期短期內(nèi)仍難以改變，11月市場價格仍呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，百城新建住宅價格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，二手住宅價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌。預計12月市場整體仍將維持低位運行，價格仍面臨下行壓力。
2022年新房銷售面積或下降 一線城市仍增長
與價格走勢相類似，2021年的交易量也是“前高后低”。報告稱，重點50城新建商品住宅成交面積整體同比小幅增長，但下半年市場明顯降溫，7-11月成交規(guī)模降至2015年以來同期最低。在下半年，一線、二線、三線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。
分區(qū)域來看，下半年以來，長三角、珠三角新建商品住宅成交面積同比增速均有所回落，珠三角代表城市降溫明顯。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2021年1-11月，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降13.8%，除廣州、深圳成交規(guī)模同比依然保持增長外，其余代表城市均同比下降，其中惠州、東莞成交面積同比降幅最大。7-11月，珠三角代表城市同比降幅超40%，降幅較大。
對于后市，報告稱，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，在滿足疫情防控常態(tài)化、城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進、堅持穩(wěn)健的貨幣政策、堅持“房住不炒”政策導向等條件下，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。
在需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持穩(wěn)定，存在一定改善預期，需求入市動力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點短期對市場預期或帶來一定沖擊，預計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%-8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。
分梯隊來看，報告預測，一線城市的成交規(guī)模預計會繼續(xù)增長，隨著土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續(xù)提升。二線城市分化態(tài)勢延續(xù)，南京、鄭州、武漢等城市在信貸環(huán)境的逐步改善下，2022年市場有望進一步恢復，全年市場規(guī)?；?qū)⑻嵘焕ッ?、南寧、沈陽等部分西部、東北部二線城市近幾年市場連續(xù)調(diào)整，2022年有望底部企穩(wěn)。三四線城市市場規(guī)模高位回落，在沒有較大利好帶動下，東部熱點三四線城市市場規(guī)模向上拓展的空間較小。
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