記者 王麗新
隨著近期融資環(huán)境有所放松，多筆供應(yīng)鏈ABS融資計劃獲準(zhǔn)發(fā)行，優(yōu)質(zhì)民營房企有望率先享受“紅利”。
12月6日，龍光集團(tuán)宣布將于近期啟動CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作；12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品；同日，金地集團(tuán)“長城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號資產(chǎn)支持專項計劃”獲準(zhǔn)發(fā)行，擬于2022年初上市。進(jìn)入12月以來，7天內(nèi)便有多家民營房企釋放融資計劃。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，“房企ABS融資獲批傳遞出房企融資環(huán)境有所放寬”，但值得注意的是，ABS融資更多傾向于資質(zhì)較優(yōu)房企。
多筆ABS融資計劃獲準(zhǔn)發(fā)行
銀行貸款、債券融資、ABS融資、信托融資、商票、關(guān)聯(lián)方借款、夾層式資管計劃、引入戰(zhàn)略投資、定向增發(fā)等是房企主要融資手段。但從過往來看，民營房企通過前述手段進(jìn)行融資并不順利，不過這一境況或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)機。
對于發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，碧桂園指出，供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品作為創(chuàng)新型融資方式，有助于上游企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營效率，從而增強碧桂園供應(yīng)鏈體系內(nèi)合作伙伴的競爭力。
此外，萬科也加入到ABS融資大軍中。有消息稱，萬科擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計劃于12月份將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢。
“ABS融資從9月份起出現(xiàn)三個明顯變化：一是發(fā)行總量大減，月度平均下滑30%以上；二是首次發(fā)行的融資項目數(shù)量收縮，月均為個位數(shù)；三是供應(yīng)鏈ABS規(guī)模大幅下降，特別是10月份和11月份，供應(yīng)鏈ABS規(guī)模不及9月份的三分之一。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星對《證券日報》記者表示，自11月份以來，CMBS/CMBN及購房尾款各僅有一筆新融資項目發(fā)行。
此外，11月份，據(jù)上交所信息披露顯示，多筆ABS融資計劃已得到回應(yīng)。例如“融創(chuàng)環(huán)球中心資產(chǎn)支持專項計劃”顯示為已通過、“中鐵置業(yè)青島中心資產(chǎn)支持專項計劃”顯示為已受理等。而進(jìn)入12月份以來，更有多筆購房尾款、供應(yīng)鏈融資計劃項目狀態(tài)出現(xiàn)更新。例如新鐵鑫建購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃、綠城2021年度應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項計劃，均顯示為已反饋。由此可見，各融資類別均已進(jìn)入審核程序，ABS新增項目發(fā)行進(jìn)入預(yù)熱階段。
據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份-11月份，ABS融資總額占房企非銀融資的22.4%，其中供應(yīng)鏈ABS為融資主力，前三季度融資額占房企ABS發(fā)行總額的60%以上。
陳星認(rèn)為，房企發(fā)行ABS的另一個重要因素是增加融資的同時不會新增有息債務(wù)。但監(jiān)管已將ABS融資納入?yún)⒖挤秶?，隱藏債務(wù)作用將下降，發(fā)行動力也會隨之減弱，因此預(yù)計未來ABS融資規(guī)模再度爆發(fā)的可能性不大。
房企資金壓力能否得到緩解
12月6日，中國人民銀行（下稱“央行”）宣布將于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。對此，陳宵表示，上述舉措有助于房企資金壓力得到緩解，預(yù)計更多優(yōu)質(zhì)民營房企融資計劃將會獲得審批，融資規(guī)模或?qū)⒂兴鶖U大。
值得關(guān)注的是，12月1日，中國銀行間市場交易商協(xié)會受理碧桂園、龍湖和中海3家房企的中期票據(jù)注冊申請。據(jù)悉，碧桂園和龍湖計劃分別在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)，中海擬發(fā)行100億元中期票據(jù)，募集資金均將用于償還金融機構(gòu)貸款。
此外，自11月初中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會后，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企均表示，近期計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
即便融資開閘，但部分房企資金鏈壓力仍得不到緩解，流動性危機尚存。“今年房企到期債務(wù)壓力較大，房企不得不動用存量現(xiàn)金償還債務(wù)，現(xiàn)金流進(jìn)一步承壓。”中銀證券研究部分析師夏亦豐指出，經(jīng)估算在當(dāng)前融資和銷售環(huán)境沒有改善情況下，預(yù)計2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億元左右，平均每月凈償還量/預(yù)計銷售回款在9.5%-14.3%之間，說明房企未來一年剛性兌付的債務(wù)壓力不斷走高。
在夏亦豐看來，目前民營房企仍處在持續(xù)出清過程中，可能需要1年或更多時間，房企的混沌狀態(tài)大概率會延續(xù)到2022年年底。地方國企、城投平臺托市將在集中土拍中成為主流，而城投平臺拿地后大概率還是會找專業(yè)度更好的民營房企合作（不排除尋找央國企合作），預(yù)計有兩種模式：一是一段時間后直接轉(zhuǎn)讓，民企或以收購形式進(jìn)入；二是直接引入民企“操盤”。
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