12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。針對房地產(chǎn)市場，首次提出“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

與此同時，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)），共計釋放長期資金約1.2萬億元。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，標志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，結(jié)合本次降準釋放流動性，將對房地產(chǎn)市場帶來利好。

傳遞穩(wěn)樓市積極信號

在今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整、樓市步入“寒冬”之際，此次政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)顯得更為重要，對行業(yè)發(fā)展來說更具有指導(dǎo)性意義。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，首先，會議提出“支持”合理住房需求，明確地對外傳遞了穩(wěn)樓市的積極信號；不僅如此，“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”這一說法被首次提出，這是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的判斷和考量，為明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出清晰目標。

“此次會議明確支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平穩(wěn)運行也包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動；二是良性循環(huán)，即供地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，這也需要資金的支持。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

對于房地產(chǎn)信貸政策的未來走向，克而瑞分析認為，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

降準并非等同于救市

自10月以來，房地產(chǎn)信貸利好消息不斷，10月15日，央行舉行2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，央行就貨幣政策、房地產(chǎn)金融政策給予回應(yīng)，釋放一定的積極信號，信貸收緊態(tài)勢有望緩解；10月21日，銀保監(jiān)會議進一步釋放了接下來信貸環(huán)境或?qū)⒂型纳频姆e極信號，并明確提出保障好剛需的信貸需求。11月19日，央行發(fā)布《2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，提出穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，完善貨幣供應(yīng)調(diào)控機制，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。

本次央行明確于12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，預(yù)計將釋放1.2萬億元，部分歸還到期的中期借貸便利（本月15日將有9500億元的MLF到期），剩余部分用于滿足市場主體需求。

克而瑞認為，此次央行降準主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流動性合理充裕，減緩經(jīng)濟下行壓力。其二，引導(dǎo)金融機構(gòu)支持實體經(jīng)濟，尤其要緩解中小微企業(yè)經(jīng)營困境，緩解大宗商品價格上漲向下游中小微企業(yè)傳導(dǎo)的壓力。其三，通過降低金融機構(gòu)資金成本的方式，達成降低社會綜合融資成本的目標。

不過，對于房地產(chǎn)市場而言，克而瑞認為，此次降準并非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場還將不斷分化。那些需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房價大概率走穩(wěn)。反觀那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房價依舊面臨一定的下行壓力。

“在經(jīng)濟下行壓力加大階段，銀行放貸情緒不高，風險防范的意識增強。特別是近期房地產(chǎn)市場回調(diào)，上中下游跟著起伏，導(dǎo)致銀行惜貸和信貸緊縮。央行提出，對于剛需、改善型需求及合理的開發(fā)貸要給予支持，但在政策落地上，受到風險情緒的影響，銀行貸款的積極性在降低。”李宇嘉表示，現(xiàn)在央行降準，釋放長期無成本資金，有利于在負債端降低成本、增加規(guī)模，緩解銀行的惜貸情緒。