12月6日，據(jù)中國人民銀行官網(wǎng)消息，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。
每一次央行降準(zhǔn)，大家都會把視線聚焦到房地產(chǎn)市場，龐大的“蓄水池”引入活水似乎成為慣例。但目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)非常嚴(yán)格，降準(zhǔn)資金也主要“針對”實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。此次降準(zhǔn)，釋放了1.2萬億資金，對房地產(chǎn)又會有什么影響？
房貸最嚴(yán)格的時候已過
“降準(zhǔn)”就是降低法定存款準(zhǔn)備金率，央行會根據(jù)國家的經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調(diào)整，此次雖僅僅下調(diào)0.5個百分點的金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，但卻能夠釋放長期資金約1.2萬億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，降準(zhǔn)代表了信貸政策會相對寬松。從目前市場看，整體降準(zhǔn)政策主要目的依然是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度。但降準(zhǔn)必然帶來整體社會資金面的變化，對于當(dāng)下樓市來說，穩(wěn)定將成為趨勢。
張大偉表示，房地產(chǎn)貸款政策最嚴(yán)格時期過去了，2021年樓市波動主要原因是因為房貸政策。房地產(chǎn)信貸包括開發(fā)貸和按揭貸，在2-3季度明顯收緊，調(diào)控作用體現(xiàn)，整體市場從之前過熱開始明顯降溫。整體看，9月作為貸款最緊張時期，101月開始明顯緩和，12月有望再次平穩(wěn)，積壓的房貸逐漸會在2022年一季度釋放。
逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展
當(dāng)前樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款，和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊，導(dǎo)致市場下調(diào)。最近央行等部門密集表態(tài)，市場期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。
按照10月房貸數(shù)據(jù)，樓市存量積壓排隊，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。
“降準(zhǔn)對于房地產(chǎn)市場的影響來說肯定是利好，特別是短期銀行的貸款額度肯定會有所增加。如果在降準(zhǔn)后的12月20日，能出現(xiàn)一次降息，那么對于樓市來說肯定是更大的利好。”張大偉稱，降準(zhǔn)不是為了救房地產(chǎn)市場，但已經(jīng)明顯調(diào)整的房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)。
八類貸款需求將更好得到滿足
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析稱，此次降準(zhǔn)最大的變化在于，金融機構(gòu)支持實體經(jīng)濟的長期穩(wěn)定資金來源能夠有效增加，金融機構(gòu)資金配置能力能夠提高。換句話說，以銀行為核心的金融機構(gòu)，未來貸款的額度和投放貸款的能力將明顯增強，其顯然會影響今年12月份以及明年上半年的貸款投向。
實際上，今年下半年開始，部分銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在此前房貸收緊的情況下，銀行無錢可貸或者貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準(zhǔn)的情況下，銀行的信貸配置能力增強，對于合理合規(guī)的一手房認購、二手房認購、首套房認購、二套房認購、租房消費、開發(fā)領(lǐng)域、并購領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進房地產(chǎn)市場的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。
從房地產(chǎn)的角度看，需要注意幾點。第一降準(zhǔn)的大背景下，銀行對于房貸投放的力度可以增強，因為資金配置能力在提高，進而有助于包括按揭貸款、開發(fā)貸款等領(lǐng)域的活躍。尤其是此前銀保監(jiān)會提及重點保障剛需和改善型購房需求，據(jù)此可以認為，后續(xù)房貸多投向此類領(lǐng)域，也是一個趨勢。
第二房貸將進一步放松，利好房地產(chǎn)市場的活躍。但也要注意一點，房地產(chǎn)市場依然要把握調(diào)控的主線，若是出現(xiàn)違規(guī)資金進入房地產(chǎn)，各類調(diào)控也必須進行收緊。換句話說，合理的房貸需求，可以更好地得到滿足。但是違規(guī)的房貸需求，依然要收緊。
“從近期貸款角度看，房企可能是最為關(guān)心的，因為銀行政策和房企的經(jīng)營有非常直接的關(guān)系。”嚴(yán)躍進表示，若是銀行后續(xù)信貸方面的政策放松，那么對于房企來說，獲得此類貸款的門檻將明顯降低，銀行也愿意投放貸款給房企。這也使得房企的資金壓力可以更快得到緩解，具有積極的作用。
從實際過程看，類似貸款能力增強的情況下，房企的推盤節(jié)奏也會加快，結(jié)合此類信貸內(nèi)容，至少會使得后續(xù)房屋銷售不會太悲觀。或者說，到明年一季度，部分項目結(jié)合寬松的房貸條件，銷售節(jié)奏會加快，對于房地產(chǎn)市場的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。
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