在2021年最后一個月內(nèi)，從中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議到中國經(jīng)濟年會，用“字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進”等關(guān)鍵詞給2022年的中國經(jīng)濟工作定下基調(diào)。同時，也給房地產(chǎn)行業(yè)定下了新基調(diào)。

12月6日，中央政治局會議明確：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

12月10日，中央經(jīng)濟工作會議提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

緊隨其后，于12月11日召開的“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆再次重磅定調(diào)，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。”

一周之內(nèi)，從中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議到中國經(jīng)濟年會，監(jiān)管層密集發(fā)聲，以上對房地產(chǎn)行業(yè)重大政策表述中釋放了哪些新信號？對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出了哪些新思路？又將如何影響2022年房地產(chǎn)市場走向？

“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”

12月11日召開的“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費。”

中央財經(jīng)委員會辦公室副主任韓文秀表示，“房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，鏈條長，牽涉面廣，在國民經(jīng)濟中，在全社會固定資產(chǎn)投資中，在地方財政收入中，在金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。”

“本次表述是2017 年后再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，業(yè)證券分析師閻常銘認為，“參考中央經(jīng)濟工作會議對2022年經(jīng)濟工作的穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進的部署，以及中央財經(jīng)委員會辦公室副主任韓文秀關(guān)于各地區(qū)、各部門都要負擔(dān)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟穩(wěn)定的政策，慎重出臺有收縮效應(yīng)政策的相關(guān)表述，明確釋放了一個信號，即經(jīng)濟‘穩(wěn)’，需要地產(chǎn)穩(wěn)。”

中指研究院也認為，“我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力......保持國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定是2022年政府經(jīng)濟工作的重心，而房地產(chǎn)作為國內(nèi)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，還需要發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。”

實際上，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2020年四季度和全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）初步核算結(jié)果》，房地產(chǎn)行業(yè)2020年全年GDP絕對額為74553億元（約占當(dāng)年全國GDP總額的7.3%），而加上建筑業(yè)后對GDP合計貢獻率可達14.5%，位列各行業(yè)第三位，排在制造業(yè)和服務(wù)業(yè)之后。

圖源：國家統(tǒng)計局

“實際上由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的占比較高，且關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)比較多，所以客觀上說，房地產(chǎn)必須要穩(wěn)定和健康發(fā)展，否則對于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、國民經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟等影響比較大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。

嚴躍進預(yù)計，此類定調(diào)后，預(yù)計一系列支持房地產(chǎn)的地方政策會出臺。“然而，產(chǎn)業(yè)定位提高，不代表默認可以炒房，也不代表房地產(chǎn)稅推遲，此類工作和基調(diào)都不會變。”

“堅持房住不炒，滿足購房者的合理住房需求”

12月10日，中央經(jīng)濟工作會議提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，同時強調(diào)“加強預(yù)期引導(dǎo)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

對比過去幾年的中央經(jīng)濟工作會議，此次會議表述維持了“房住不炒”的定位，同時新增了“滿足購房者的合理住房需求”、 “促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”表述，以上表述延續(xù)了12月6日政治局會議的定調(diào)。

東方證券分析師趙旭翔認為，在“房住不炒”的框架下，考慮到仍有大量的剛需和改善住房需求沒有得到滿足，現(xiàn)行的具體政策仍有一定的調(diào)整空間。尤其是行業(yè)銷售額快速下滑、房企現(xiàn)金流受各方債權(quán)方“擠兌”的大背景下，支持剛需和改善性住房需求，是挽回銷售額快速下滑的局面是重建全社會對房企信心的基礎(chǔ)，這也是實現(xiàn)“良性循環(huán)” 的核心。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，會議強調(diào)“房住不炒” 、“加強預(yù)期引導(dǎo)”，未來政策將側(cè)重引導(dǎo)市場預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場不會持續(xù)下行，不會爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的預(yù)期引導(dǎo)，也包括“房住不炒”長效機制不會改變，各方不能抱有“刺激房地產(chǎn)、炒作房地產(chǎn)”的心態(tài)。

許小樂表示，在“良性循環(huán)”的指引下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。包括前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。

趙旭翔表示，會議上提到“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，結(jié)合前幾日銀保監(jiān)會“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”表態(tài)，可以認為需求端政策已在工具箱中。

嚴躍進認為，合理住房需求主要是指剛需和改善型購房需求，也可以簡單理解為首套和二套購房需求。“未來，對于地段改善型、戶型改善型等購房需求，以及二孩和三孩家庭后續(xù)購房方面的政策支持力度會強化。相關(guān)土地、金融、稅收等政策預(yù)計后續(xù)會加快出臺，以支持此類合理住房需求。”

“探索新的發(fā)展模式”

“探索新的發(fā)展模式”是本次中央經(jīng)濟工作會議上提出的一個全新表述。

對此，許小樂認為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

嚴躍進認為可以從三個方面去理解房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式。包括租購并舉的發(fā)展模式會進一步得到推進，所以對于包括保障性租賃住房的發(fā)展等，預(yù)計會形成更多的政策支持。

其次，增量市場會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式。尤其是存量市場的發(fā)展會提速，包括城市更新、老舊小區(qū)、物業(yè)管理、租賃市場四大市場會發(fā)力，以更好發(fā)展存量房市場。

最后，依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變。包括房地產(chǎn)稅等推進依然會進行，將進一步引導(dǎo)住房消費觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資、炒房盈利的思想。

“新發(fā)展模式”中最值得關(guān)注的無疑是“保障性租賃住房”，自去年經(jīng)濟工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”后，2021年，租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策不斷完善和落實，6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，7月22日國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議，此后，多地加速推進保障性租賃住房建設(shè)，截至目前，已有上海、廣州、杭州、南京、廈門、無錫等地公布了“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標。

本次中央經(jīng)濟工作會議上再次強調(diào)要“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”。

中指研究院認為，中央經(jīng)濟工作會議之后，2022年保障房市場空間將進一步拓展，其中保障性租賃住房的建設(shè)將進一步加速。

許小樂也認為，2022年開始住房租賃體系將初步建立，主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構(gòu)成，依托市場化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。同時未來隨著機構(gòu)化房源占比提升，專業(yè)化、品牌化的住房租賃企業(yè)將為市場提供高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)。目前，租賃領(lǐng)域立法的進程已經(jīng)在加快，租賃監(jiān)管體系得到逐步完善。據(jù)悉，北京住建委已經(jīng)發(fā)布了租賃立法征求意見稿，預(yù)計明年將出臺首部地方立法，從準入門檻、資金監(jiān)管、貸款限定及違規(guī)處罰四個方面做出了規(guī)定，將有效抑制各類住房租賃亂象。

“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”

此次會議上明確了“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，即行業(yè)健康發(fā)展的過程中，也要實現(xiàn)良性循環(huán)的發(fā)展目標。

許小樂認為，房地產(chǎn)的“良性循環(huán)”需要兩個必要的基礎(chǔ)，一是控制住房企暴雷風(fēng)險，防止局部企業(yè)風(fēng)險向系統(tǒng)傳遞。二是房地產(chǎn)市場要運轉(zhuǎn)起來。今年下半年市場出現(xiàn)接近停滯的狀態(tài)，主要是市場出現(xiàn)了由二手房到新房、再到土地市場的鏈式降溫，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負債無法接續(xù)滾動，面臨嚴重的流動性問題。根本原因是下半年的過快降杠桿，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導(dǎo)致房企融資環(huán)境、購房者購房信貸環(huán)境均快速收緊。

目前，隨著央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管層陸續(xù)表態(tài)：支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資需求；滿足首套房、改善性住房的按揭需求，行業(yè)融資環(huán)境已經(jīng)逐漸回暖。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環(huán)比上升33.1%。其中，保利、招商蛇口等央企和國企成功融資，龍湖、碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企的融資需求也得到了實質(zhì)進展。

房企融資開閘，住房貸款端也有所提速。12月9日，央行發(fā)布11月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住戶貸款中，短期貸款增加1517億元，中長期貸款增加5821億元，其中，中長期貸款以房貸為主，11月中長期貸款新增值高于10月數(shù)據(jù)，顯示信貸規(guī)模正在企穩(wěn)回升。此外，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，11月100城首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點；超過60%的城市放款周期有所縮短。

“各地要實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展目標，就應(yīng)該落實因城施策的思路。市場矛盾不同，政策也將不同。”嚴躍進認為，“各地政府和城市，可以根據(jù)城市實際情況支持房地產(chǎn)發(fā)展，庫存高的城市要多去庫存，房價高的城市要多穩(wěn)房價，更有利于加快各個城市實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。”

據(jù)悉，2021年12月10日，衡陽發(fā)布《衡陽市城區(qū)新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方案》，明確了購房補貼適用范圍為：在2021年12月1日-2022年5月31日期間購買新建商品住房或地下車位的購房人。

衡陽正是面臨較大庫存壓力的三四線城市中的一員。據(jù)12月10日上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。百城庫存規(guī)模創(chuàng)5年來新高。其中，三四線城市連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長，庫存攀升的態(tài)勢最明顯。

“衡陽從因城施策的角度去落實寬松政策，預(yù)計后續(xù)庫存壓力大的城市都會有各類放松的或激活購房需求的政策”，嚴躍進認為。