據(jù)新華社報道，中央經(jīng)濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。其中，涉及房地產(chǎn)的主要提法是，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

相比于以往，除了“房住不炒”、保障房、長租房等關(guān)鍵詞外，今年的中央經(jīng)濟工作會議涉房內(nèi)容還首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。在業(yè)內(nèi)人士看來，未來的房地產(chǎn)政策，守住“房住不炒”這個底線的同時，會有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展以防范金融風(fēng)險。

重申“房住不炒”，首提“預(yù)期引導(dǎo)”和“良性循環(huán)”

2018年、2019年及2020年舉行的中央經(jīng)濟工作會議均提了“房住不炒”，今年也不例外。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此前中央政治局會議沒有提及“房住不炒”，引起了一些誤解。實際上“房住不炒”的定位并不會改變，無論后續(xù)對于剛需和改善性購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經(jīng)沒有支持和市場。未來，各地在后續(xù)政策調(diào)整時，即便有所放松，也要嚴格守住“房住不炒”這條紅線。

“后續(xù)若是在合理購房需求釋放的過程中，各地政府無底線放松購房政策，甚至通過炒房市場來拉動房地產(chǎn)，依然要面臨問責(zé)的可能。”嚴躍進如是說。

值得關(guān)注的是，“預(yù)期引導(dǎo)”和“良性循環(huán)”首次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議涉房內(nèi)容中。

“相比中央政治局的表述，此次把‘良性循環(huán)’的表述放在了‘健康發(fā)展’的前面。這樣的排序和定調(diào)，對行業(yè)發(fā)展來說更具有指示性意義。”嚴躍進說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，比如說銀行信貸方面的支持力度不大，導(dǎo)致市場迅速降溫，今年很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下跌6個月的態(tài)勢，并衍生出了房企經(jīng)營風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險，這本身就說明“市場-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，致使房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大。所以從這個角度看，只有房地產(chǎn)市場的“市場-企業(yè)-居民家庭”之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來健康發(fā)展的空間。

今年，包括恒大在內(nèi)的多家房企現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，發(fā)生債務(wù)危機。12月3日，銀保監(jiān)會和央行再次對恒大問題進行表態(tài)，重申恒大債務(wù)風(fēng)險不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的正常運行造成任何負面影響。在12月6日召開的中共中央政治局會議，也明確提出，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

在“良性循環(huán)”目標指引下，未來的房地產(chǎn)金融政策也將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策，預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩(wěn)定器”作用。

“探索新的發(fā)展模式”成為防范化解風(fēng)險必然選擇

除了“預(yù)期引導(dǎo)”和“良性循環(huán)”首次出現(xiàn)外，“探索新的發(fā)展模式”也第一次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議涉房內(nèi)容中。

“我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)面臨嚴重挑戰(zhàn)，當(dāng)下部分房企爆發(fā)債務(wù)危機，引發(fā)行業(yè)動蕩。”許小樂表示，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)行業(yè)要如何做？哪些領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機會？

嚴躍進認為，租購并舉的發(fā)展模式會進一步得到推進，“十四五”期間將購房市場和租房市場并軌發(fā)展、商品房市場和保障房市場共同發(fā)力。所以，對于保障性租賃住房的發(fā)展等，預(yù)計會形成更多的政策支持。

在此次中央經(jīng)濟工作會議涉房內(nèi)容中，也提到堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

與此同時，嚴躍進表示，增量市場會逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式。尤其是存量市場的發(fā)展會提速，包括城市更新、老舊小區(qū)、物業(yè)管理、住房租賃四大市場會發(fā)力，以更好地發(fā)展存量房市場。

此外，嚴躍進稱，依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變，包括房地產(chǎn)稅等推進依然會進行，將進一步引導(dǎo)住房消費觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資、炒房盈利的錯誤思想，包括房企和購房者等都應(yīng)該積極理解這個新發(fā)展模式。

2020年

解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

要降低租賃住房稅費負擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。

2019年

要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2018年

要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

2017年

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

2016年

要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。