隨著城鎮(zhèn)化的推進，城市青年住房高消費與居住環(huán)境的矛盾凸顯，加快發(fā)展保障性租賃住房和緩解城市住房壓力成為重點工作。
企業(yè)拓店方面，自如、泊寓、樂乎公寓等長租企業(yè)有新增項目入市，其中泊寓新增入市大型租賃社區(qū)紫金·泊寓，可提供租賃住房2800套。
而企業(yè)新增開業(yè)項目布局，以一線城市為主。
從整體城市租金來看，多地租賃市場降溫持續(xù)，租金有所下降，預(yù)計12月將繼續(xù)降溫，租賃市場逐步進入春節(jié)前的租房淡季。
隨著政策端對于資產(chǎn)證券化的支持，未來住房租賃REITs將迎來更大的發(fā)展可能。
盡管重資產(chǎn)住房租賃項目前期資金需求大，盈利周期長，但穩(wěn)定的現(xiàn)金流、持續(xù)的經(jīng)營能力等優(yōu)勢可以滿足公募REITs的諸多要求，同時公募REITs可以提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道。
加快推進保障性租賃住房建設(shè)，非改租陸續(xù)落地
今年來，為緩解城市青年住房壓力，多項租賃住房相關(guān)政策爭先落地，加快發(fā)展保障性租賃住房更是成為住房保障工作及緩解城市住房問題的重中之重。
今年7月頒布的《關(guān)于加快發(fā)展保障新租賃住房的意見》明確提出，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)供給不足，推進建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進實現(xiàn)全體人民住有所居。
今年以來，多地積極響應(yīng)，加快推進保障性租賃住房的落地。
11月，廣東、上海、山東、海南等地因城施策，落地多項利好政策，加快推進保障性租賃住房發(fā)展，主要從多渠道供給、稅收優(yōu)惠政策、配套公共服務(wù)等方面支持保障性租賃住房建設(shè)。
近日各地發(fā)布的十四五計劃中，都提出大力發(fā)展保障性租賃住房，如廣東提出"十四五"期間籌集建設(shè)保障性租賃住房74.05萬套(間)；上海提出"十四五"期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)。
目前，住建部數(shù)據(jù)顯示。全國40個城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，1月至9月已開工72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。
對住房租賃企業(yè)而言，未來全流程或模塊化參與到不同城市之間的保障性租賃住房建設(shè)管理中，會是企業(yè)打破城市依賴性及進入不同城市的機遇及挑戰(zhàn)。
隨著城鎮(zhèn)化推進，大城市的住房問題凸顯，主要體現(xiàn)在住房消費與居住體驗不對等上面。相信隨著各地加快推進保障性租賃住房的建設(shè)，租賃市場供給增加，能夠有效緩解城市住房壓力，真正響應(yīng)"讓全體人民實現(xiàn)住有所居"的號召。
例如，北京印發(fā)《關(guān)于天竺萬科中心等商業(yè)辦公項目改建宿舍型租賃住房的意見》，資料顯示同意天竺萬科中心D座、萬科28街區(qū)2#樓商業(yè)辦公項目改建宿舍型租賃住房項目。該項目是順義區(qū)首批利用閑置商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項目，建成后，預(yù)計將提供宿舍874間，能較大程度解決周邊職工的居住問題，緩解區(qū)域職住平衡壓力。
事實上，寧波、鄭州、廈門、天津等多個城市已陸續(xù)頒布非改居、非改租等相關(guān)政策，將商業(yè)、辦公、工廠等非住宅存量物業(yè)改造成租賃住房。目前已入市的非改租項目有誼·魔方公寓上海吳涇華師大店、虹寓泊寓PLUS、城品·窩趣公寓等。
隨著非改租、非改居政策的推進，能夠促進閑置資產(chǎn)的活化利用，增加住房供給，而存量改造能力是市場化長租企業(yè)不可或缺的。
企業(yè)拓店積極性高漲
11月，企業(yè)拓店積極性高漲，自如、泊寓、樂乎、有巢等企業(yè)有新增項目落地。其中自如新增開業(yè)6個項目，樂乎新增開業(yè)4個項目。
11月，港資企業(yè)恒隆地產(chǎn)旗下長租公寓項目--武漢恒隆府成功舉行封頂儀式。武漢恒隆府是恒隆地產(chǎn)旗下的高端服務(wù)式寓所品牌推出的首個項目，整個項目由三棟超高層塔樓組成，可提供住房約500套。
值得注意的是，自如新增開業(yè)產(chǎn)品均為自如旗下集中式獨棟產(chǎn)品線--自如寓新入市項目。近期開業(yè)的自如寓·青年匯、Funhub自如寓項目均是其集中式產(chǎn)品線項目。
未來，自如將在集中式與分散式兩端同時發(fā)力，在豐富產(chǎn)品線的同時，在集中式與分散式之間形成優(yōu)勢互補。
城市分布上，樣本企業(yè)新上線項目落地上海最多，其次是北京。企業(yè)新增落地項目以一線及新一線城市為主，一線城市仍是企業(yè)開拓的首選。
租賃市場降溫持續(xù)
從租金單價來看，繼畢業(yè)季、國慶、中秋租房高峰期過后，多個城市租金單價水平持續(xù)降低，租賃市場降溫持續(xù)。
11月北京租金單價達(dá)119.48元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市，位于全國首位；其次是上海，平均租金單價為94.04元/月/平方米。值得注意的是，上海、杭州、南京、廈門等地租金單間從9月開始一直呈下降走勢。
同比方面，多個城市較去年同期實現(xiàn)上漲，租賃市場活躍提升。其中，蘇州同比漲幅最大，達(dá)37.99%。而廣州、深圳近三月的同比漲幅也不容忽視、廣州、深圳近三月租金同比漲幅在29.69%到43.53%不等。
環(huán)比方面，一線城市除北京實現(xiàn)環(huán)比上漲1.2%之外，廣州、深圳、上海均出現(xiàn)下降，其中深圳降幅最大，達(dá)4.23%。其他城市除成都、蘇州和福州外，均出現(xiàn)不同程度下降，降幅從0.33%到5.71%不等。
租房旺季過后，城市租金單價較上月出現(xiàn)不同程度下降，租賃市場降溫持續(xù)，預(yù)計12月租賃市場將繼續(xù)降溫，多地陸續(xù)步入春節(jié)前租房淡季。
住房租賃融資渠道多樣
11月，住房租賃融資企業(yè)主要是國企和500強民營企業(yè)，如保利、濱江等。住房租賃公司債及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成房企融資的重要方式，融資渠道包括小公募、公司債券、ABS、類REITs。
目前租賃住房融資渠道主要有三類：股權(quán)融資、債券融資、現(xiàn)金流融資，其中現(xiàn)金流融資包括保理融資和資產(chǎn)證券化（ABS、CMBS和類REITs）。隨著政策端對于住房租賃REITs的支持，租賃住房類REITs產(chǎn)品關(guān)注度不斷升溫。
其中，月內(nèi)保利發(fā)展擬發(fā)行100億租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，底層資產(chǎn)選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的，首期發(fā)行規(guī)模約10億元。
而長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪規(guī)劃為辦公，以及沈陽溪湖林語、廣州天悅養(yǎng)老公寓都不是真正意義上的住房租賃項目，相較真正的REITs產(chǎn)品而言，類REITs產(chǎn)品資產(chǎn)囊括的項目更為寬泛，約束更少。
住房租賃真正意義上的公募REITs還未實現(xiàn)，而穩(wěn)定現(xiàn)金流是實現(xiàn)住房租賃REITs的重要條件之一。觀察當(dāng)前重資產(chǎn)租賃住房項目，前期投入大，回籠資金時間長，相關(guān)稅收優(yōu)惠政策需要依靠當(dāng)?shù)芈鋵嵉那闆r而定，要實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流對于企業(yè)的運營管理能力有很大的要求，住房租賃REITs的真正落地將是長期過程。
政策端早于2015年就提出推進REITs試點，今年7月，保障性租賃住房被納入公募REITs試點項目。以保障性租賃住房作為住房租賃公募REITs的切入點，為住房租賃資產(chǎn)證券化起引導(dǎo)性作用，加之自持租賃用地供給增加，未來住房租賃REITs將迎來更大發(fā)展空間 。
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