近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，重申“房住不炒”的定位，首提“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”及“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。
在業(yè)界人士看來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作提到“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，也是基于今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，為明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出清晰目標(biāo)。
值得注意的是，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)“探索新的發(fā)展模式”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變，房企過(guò)去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過(guò)高杠桿、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴(kuò)張的模式已接近尾聲，房地產(chǎn)企業(yè)也需要順勢(shì)而為，拓展新的業(yè)務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
今年以來(lái)，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大，中央頻繁提及防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，守住系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。
與此同時(shí)，在行業(yè)整體下行的背景下，今年下半年以來(lái)，各地房地產(chǎn)成交量持續(xù)下滑，新房和二手房?jī)r(jià)格下降城市不斷增多。為此，多城于近期發(fā)布了各種購(gòu)房補(bǔ)貼政策，目的也是對(duì)沖地產(chǎn)下行對(duì)行業(yè)的負(fù)面影響。
事實(shí)上，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后的一周內(nèi)，多地已發(fā)布相關(guān)政策，落實(shí)“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的會(huì)議精神。
從目前的情況來(lái)看，在房地產(chǎn)行業(yè)未出現(xiàn)明顯的市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的情況下，或許會(huì)有更多的三四線城市陸續(xù)加入到發(fā)布“購(gòu)房補(bǔ)貼”政策的行列中來(lái)。
既然房子沒(méi)那么好賣了，對(duì)部分房企來(lái)說(shuō)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)或許是更好的選擇。目前房地產(chǎn)行業(yè)比較常見(jiàn)的多元化戰(zhàn)略無(wú)外乎有兩種：一是基于房地產(chǎn)本身的多元化發(fā)展，即以房子為載體尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，比如商業(yè)地產(chǎn)、文旅、代建、物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓等；另一種則是跨界跨領(lǐng)域的多元化發(fā)展，比如機(jī)器人、新能源、農(nóng)業(yè)、物流等。
以房企多元化業(yè)務(wù)探索中較為成型的物業(yè)為例，近幾年主流房企紛紛分拆物業(yè)板塊上市。雖然資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的估值邏輯已發(fā)生變化，但今年以來(lái)仍有12家物業(yè)企業(yè)已成功在港上市，且目前在港排隊(duì)等待上市的物業(yè)企業(yè)仍有近20家。
不過(guò)，在跨領(lǐng)域的多元化發(fā)展方面，由于房企既不具備競(jìng)爭(zhēng)力，也不熟悉行業(yè)，很多時(shí)候付出了巨大成本，收獲的卻往往是經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2017-2020年，房企多元化營(yíng)收占比雖逐年上升，但普遍占比并不是太高。如排在第一梯隊(duì)的新城控股、龍光集團(tuán)和招商蛇口，多元化營(yíng)收占比分別為28.70%、22.80%和21.88%。而絕大多數(shù)房企的多元化營(yíng)收占比則低于10%。
盡管房企的多元化業(yè)務(wù)拓展受到一定影響，但在目前房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)受限的環(huán)境下，未來(lái)房企多元化業(yè)務(wù)端的營(yíng)收貢獻(xiàn)仍有提升空間。
顯然，房企的多元化發(fā)展仍需要時(shí)間。但從中央層面近期針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釋放的積極信號(hào)來(lái)看，無(wú)疑為房企“探索新的發(fā)展模式”提供了有利條件。同進(jìn)，或許也為部分房企今后轉(zhuǎn)型或多元化發(fā)展?fàn)幦〉礁鄷r(shí)間。
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