2021年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)告別沿用20多年的“高杠桿、高負(fù)債、高增長(zhǎng)”模式，回歸理性發(fā)展航道，靠經(jīng)營(yíng)效益驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，避免不了面臨壓力、調(diào)整和陣痛。

12月23日，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)展望暨CIHAF2021第二十二屆中國(guó)住交會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士共同探討大變局下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)之道，他們認(rèn)為，房地產(chǎn)是持久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)，不能把房地產(chǎn)“妖魔化”，更不能炒作。明年穩(wěn)字當(dāng)頭，要穩(wěn)住房地產(chǎn)基本面。

“房地產(chǎn)是持久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)”

“房地產(chǎn)是持久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)。”中國(guó)城鎮(zhèn)化促進(jìn)會(huì)常務(wù)副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立說(shuō)，收入水平高了，住房可以不斷地升級(jí)。因此即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)目前的消費(fèi)水平和發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距仍很大，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)成為持久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)人民大學(xué)原副校長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì)副主席、中國(guó)資本市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)吳曉求也表示，房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去40年對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的起飛階段發(fā)揮了重要作用，要用正確視角看待房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，無(wú)論任何政策都要保持合理的市場(chǎng)預(yù)期，維持行業(yè)相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展。

“中國(guó)社科院研究報(bào)告顯示，中國(guó)居民資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)中70%是不動(dòng)產(chǎn)，這反映中國(guó)的金融體系不發(fā)達(dá)，是一個(gè)有嚴(yán)重問(wèn)題的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，必須要推動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)改革。”吳曉求稱。

吳曉求表示，一方面要堅(jiān)守“房住不炒”的基本原則，不能把房地產(chǎn)過(guò)于金融化，更不能將其作為社會(huì)主要資產(chǎn)配置；另一方面也不能把房地產(chǎn)“妖魔化”，更不能炒作，要保證房地產(chǎn)行業(yè)朝著正確方向發(fā)展，如何在兩者中尋找平衡變得至關(guān)重要。

在吳曉求看來(lái)，中國(guó)的政策要有相對(duì)穩(wěn)定性，如果轉(zhuǎn)彎的速度太快，未來(lái)必然會(huì)矯正。政策反復(fù)處在波動(dòng)之中，會(huì)使得市場(chǎng)沒(méi)有預(yù)期；一旦預(yù)期混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)很難有序進(jìn)行。

對(duì)于明年的樓市前景，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心首席研究員、國(guó)家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會(huì)原秘書(shū)長(zhǎng)張燕生認(rèn)為，穩(wěn)字當(dāng)頭，要穩(wěn)住房地產(chǎn)基本面。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，是重中之重的一個(gè)行業(yè)。

怎么能夠穩(wěn)住房地產(chǎn)的基本面？張燕生認(rèn)為，房地產(chǎn)有三個(gè)功能，炒房是金融屬性，商品房是市場(chǎng)屬性，保障房是社會(huì)屬性，要解決好房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑、方向。

房地產(chǎn)在三個(gè)領(lǐng)域大有可為

回顧了過(guò)去20年房企發(fā)展，京投發(fā)展(600683)總裁高一軒認(rèn)為，房企鍛造了兩種能力：一是要素整合能力；二是專業(yè)集成能力，從設(shè)計(jì)到建筑、施工、服務(wù)是一個(gè)非常廣泛的跨專業(yè)能力，這些都是硬實(shí)力。不過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)以前創(chuàng)造的價(jià)值過(guò)于單一，僅關(guān)注物理空間，顯然不夠，價(jià)值創(chuàng)造需要對(duì)時(shí)代、對(duì)用戶以及企業(yè)自身有深刻洞察?，F(xiàn)在，因觀念經(jīng)濟(jì)興起，需要房企具備軟實(shí)力，軟實(shí)力就是給已有的硬核注入一個(gè)觀念，用觀念引領(lǐng)價(jià)值創(chuàng)造。

在鄭新立看來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)有三個(gè)領(lǐng)域，一是城市更新，二是為農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房，三是鄉(xiāng)村建設(shè)。

“城市更新與房地產(chǎn)的關(guān)系非常密切。”鄭新立說(shuō)，上海人居住密度高，后來(lái)上海進(jìn)行了城市布局的調(diào)整，借助于世博會(huì)的機(jī)會(huì)，城區(qū)300萬(wàn)人搬到了郊區(qū)，在郊區(qū)重新規(guī)劃，設(shè)計(jì)了商貿(mào)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、旅游區(qū)，那里居住環(huán)境好，房?jī)r(jià)又低，老百姓(603883)愿意把市中心的房子賣(mài)掉，在郊區(qū)買(mǎi)兩套房，城市結(jié)構(gòu)大大改善了。

鄭新立認(rèn)為，這種模式是城市化的規(guī)律，城市化發(fā)展到了一定程度將會(huì)出現(xiàn)城市郊區(qū)化的趨勢(shì)。所以，城市更新的未來(lái)趨勢(shì)，首先就是城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很好的機(jī)會(huì)。“老舊街區(qū)的改造、舊房子裝電梯、住宅適老性改造、城市地下管廊、海綿城市、防控工程等等也是城市更新的一部分。”鄭新立說(shuō)。

此外，鄭新立還表示，“為進(jìn)城的農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障住房，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)每年有大量的農(nóng)民工進(jìn)入城市，保障房的需求巨大，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)機(jī)遇。”

“鄉(xiāng)村建設(shè)、縣城建設(shè)也是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。”鄭新立解釋稱，現(xiàn)在縣城發(fā)展得非常好，將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)蓋房子不一定要集中在大中城市，縣城可能是下一步房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。而特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，讓農(nóng)民在當(dāng)?shù)鼐湍軐?shí)現(xiàn)就業(yè)和收入的增長(zhǎng)。