險(xiǎn)資入股房企已是司空見慣，很多大房企的背后，都有險(xiǎn)資的身影。但是今年以來，包括萬科、金地集團(tuán)、華僑城、金融街在內(nèi)的多家企業(yè)遭遇險(xiǎn)資減持，這在往年很少見到。近日，繼泰康系董事對(duì)陽光城三季報(bào)投出反對(duì)票以及董東辭職之后，泰康系不斷減持陽光城，昔日入股時(shí)簽訂的對(duì)賭協(xié)議也面臨失效。

值得關(guān)注的是，險(xiǎn)資一邊減持地產(chǎn)股，一邊加碼房地產(chǎn)大宗交易的收購，甚至成為首批公募REITs的最大戰(zhàn)略配售機(jī)構(gòu)投資者。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的背景下，險(xiǎn)資是逃離者還是調(diào)倉者？

2021年以來，包括金地集團(tuán)、華僑城、陽光城在內(nèi)的多家房企遭遇險(xiǎn)資減持股份。

從對(duì)賭協(xié)議到減持，泰康舍棄陽光城

從簽訂對(duì)賭協(xié)議到減持陽光城股份，泰康與陽光城的糾葛令人唏噓不已。去年9月，陽光城就引進(jìn)泰康系作為第二大戰(zhàn)略股東，控股股東陽光集團(tuán)對(duì)陽光城未來十年的利潤作出承諾，若無法完成，陽光集團(tuán)將差額補(bǔ)償給陽光城。同時(shí)約定在泰康持股比例降至9%以下時(shí)，另行協(xié)商。

今年12月27日，陽光城發(fā)布公告稱，公司股東泰康人壽及泰康養(yǎng)老擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式減持公司合計(jì)7.41%的股份，同日，泰康養(yǎng)老通過大宗交易減持其持有的公司8280.77萬股無限售流通股份，占公司總股本的2%。本次股份減持完成后，泰康系持股比例從13.53%驟降至3.997%。

12月29日晚，陽光城發(fā)布公告稱，現(xiàn)泰康持股比例降至3.99%，若陽光城未完成《合作協(xié)議》中的年度業(yè)績，陽光集團(tuán)將不涉及業(yè)績補(bǔ)償。這也意味著，泰康系與陽光城簽定的十年業(yè)績對(duì)賭協(xié)議面臨失效。

由此可見，泰康系當(dāng)初以每股6.09元的代價(jià)入股陽光城，入股一年多又以每股不足3.05元的價(jià)格減持，無疑面臨腰折般的損失，但似乎又不得不及時(shí)止損。

而這從今年10月泰康系對(duì)三季報(bào)投出反對(duì)票就已經(jīng)出現(xiàn)端倪。當(dāng)時(shí)泰康系的兩位董事陳奕倫、姜佳立投出反對(duì)票，其理由是需要管理層合理解釋三季度所表現(xiàn)的經(jīng)營惡化。面對(duì)房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下的形勢，泰康坐不住了。

12月21日，泰康系的董事陳奕倫申請(qǐng)辭去陽光城董事職務(wù)。據(jù)悉，陳奕倫是泰康人壽董事長陳東升之子。由此，泰康系退出之意很是明顯。

事實(shí)上，減持陽光城股份的不僅是泰康系，還有陽光城董事長朱榮斌。12月22日，朱榮斌減持了454.61萬股無限售條件流通股，減持價(jià)格為每股3.3元，套現(xiàn)約1500萬元。

在二股東泰康系退場之后，雙方的合作也將終止，陽光城的日子更不好過。

12月28日，陽光城發(fā)布控股股東8243萬股被司法凍結(jié)的公告。陽光城表示，陽光集團(tuán)可能存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)問題尚在進(jìn)一步處理中，有可能面臨訴訟、仲裁、資產(chǎn)被凍結(jié)等不確定事項(xiàng)。

業(yè)績下降、債務(wù)危機(jī)等成險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股誘因

與以往相比，近期多方面消息顯示，險(xiǎn)資正在加速減持房地產(chǎn)股。

除了泰康之外，大家人壽今年也在不斷減持金地集團(tuán)。11月13日至12月8日，大家人壽累計(jì)減持金地集團(tuán)總股本的5%。11月18日至11月19日，大家人壽減持金地集團(tuán)總股本的1.05%。

最近的消息顯示，12月15日至12月23日，大家人壽合計(jì)減持金地集團(tuán)股份2.26億股，占金地集團(tuán)總股本比例達(dá)到5%。此次權(quán)益變動(dòng)后，大家人壽合計(jì)持有2.45億股股份，占金地集團(tuán)總股本股份5.43%。

資料顯示，大家人壽原本持有金地集團(tuán)約9.22億股股份，持股比例約20.43%，是金地的第二大股東。自9月16日，大家人壽9年來首次減持金地集團(tuán)股份之后，便一發(fā)不可收拾。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，金地集團(tuán)錄得營業(yè)收入約538.84億元，同比增加33.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約33.09億元，同比下降33.72%，是增收不增利的典型企業(yè)。

華僑城也遭遇前海人壽方面減持股份。4月14日至7月12日，前海人壽及其一致行動(dòng)人以均價(jià)9.34元/股完成減持8047.37萬股。10月，華僑城發(fā)布公告稱，前海人壽及其一致行動(dòng)人華計(jì)劃減持不超過1.64億股股份。截至目前，前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華共計(jì)持有華僑城約6.55億股股份，占總股本的7.99%。

事實(shí)上，2021年以來，多家房企遭遇險(xiǎn)資減持股份。其中包括中國人壽減持萬科A、招商蛇口股份；泰康人壽減持保利發(fā)展、陽光城股份；和諧健康減持金融街股份；君康人壽減持首開股份等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股的原因各不相同，但是今年異常頻繁的出現(xiàn)，與大環(huán)境不無關(guān)系。其中，中國銀保監(jiān)會(huì)于2020年11月發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，提到保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資標(biāo)的企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等。另外，2021年隨著房地產(chǎn)調(diào)控方式、力度出現(xiàn)顯著升級(jí)，購房者置業(yè)情緒偏弱，房企業(yè)績明顯下滑。尤其是房企接二連三的美元債務(wù)違約令房地產(chǎn)行業(yè)面臨信任危機(jī)，這些均成險(xiǎn)資減持房企的原因。

值得關(guān)注的是，因?yàn)椴糠址科蟪霈F(xiàn)的流動(dòng)性危機(jī)，險(xiǎn)資踩雷者也不少，其中，包括持倉華夏幸福、中國恒大的平安人壽。今年，平安人壽及其一致行動(dòng)人意外地成為華夏幸福第一大股東。9月9日，華夏幸福發(fā)布公告稱，控股股東華夏控股所持有的股票被可交換債券的受托管理人及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行強(qiáng)制處置程序，導(dǎo)致持股比例被動(dòng)下降。發(fā)生這樣的權(quán)益變動(dòng)后，平安人壽升級(jí)為第一大股東。

一邊減倉，一邊發(fā)力收購房地產(chǎn)大宗業(yè)務(wù)

面對(duì)出乎以往的減持，險(xiǎn)資會(huì)逃離房地產(chǎn)嗎？事實(shí)上，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資并非全線收縮。他們一邊減倉，一邊發(fā)力收購房地產(chǎn)大宗業(yè)務(wù)，而且在市場內(nèi)表現(xiàn)非常活躍。

眾所周知，今年，平安人壽斥330億元巨資收購凱德集團(tuán)部分核心資產(chǎn)，這是一個(gè)由6家來福士股權(quán)組成的資產(chǎn)包，還有和諧健康以90.6億元購買了北京國貿(mào)地標(biāo)SK大廈。其有望成為2021年中國單體項(xiàng)目最高交易金額。

除了單體項(xiàng)目，項(xiàng)目公司的股權(quán)也在險(xiǎn)資的收購范圍之列。12月24日，據(jù)北交所披露，泰康人壽在減持陽光城的同時(shí)，接手華僑城轉(zhuǎn)讓的上海鯤鵬置業(yè)有限公司50%股權(quán)，掛牌價(jià)格為4.86億元，最終成交價(jià)格為5.11億元。上海鵬鯤置業(yè)名下資產(chǎn)為上海市閔行區(qū)浦江123-3地塊，總建筑面積13.62萬平方米。

此外，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是首批公募REITs的最大戰(zhàn)略配售機(jī)構(gòu)投資者。12月28日，在戴德梁行舉辦2021年終線上發(fā)布會(huì)上，高級(jí)董事、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰透露，“今年6月，國內(nèi)公募REITs市場正式落地?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定吸引了以險(xiǎn)資為代表的中長期投資人。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)成為首批REITs項(xiàng)目最大的戰(zhàn)略配售機(jī)構(gòu)投資者，認(rèn)購金額占比超過1/3。”

值得關(guān)注的是，投資保障性租賃住房成為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)下一步投資的重點(diǎn)。據(jù)中國銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在9月7日答記者問時(shí)表示，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房支持，推動(dòng)保險(xiǎn)資金支持長租市場發(fā)展，會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

據(jù)戴德梁行中國資本市場部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場部主管劉兵介紹，保險(xiǎn)公司有配置房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求，而且目前有很多渠道，直接買樓是最為直接的方式，可以稱之為直接配置，一些間接配置是投入到某個(gè)房地產(chǎn)私募基金里，或者投入到開發(fā)商上市公司的股權(quán)里，還有給開發(fā)商做一些債券投資等，這些投資渠道都是保險(xiǎn)公司配置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的選擇。

雖然今年出現(xiàn)了部分險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股的現(xiàn)象，但在劉兵看來，險(xiǎn)資在配置不動(dòng)產(chǎn)過程中，會(huì)有一些調(diào)倉以及此消彼長的現(xiàn)象，都是比較正常的行為。從目前來看，保險(xiǎn)公司并沒有特別明顯地一味地持有房地產(chǎn)資產(chǎn)或者投資上市公司股權(quán)，還是比較正常的資產(chǎn)配置調(diào)整。