隨著國(guó)家高層和金融相關(guān)主管部門的發(fā)聲，疊加12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步回歸良性循環(huán)的發(fā)展路途中。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月，住戶部門貸款增加7337億元，其中短期貸款增加1517億元，中長(zhǎng)期貸款增加5821億元。中長(zhǎng)期貸款已經(jīng)在連續(xù)第二個(gè)月同比多增。

在12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)除了對(duì)“房住不炒”定位的堅(jiān)持，還提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”等方向。

同步發(fā)生的還有頭部房企陸續(xù)開啟的融資步伐——這些都顯示出，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的合理剛性需求在進(jìn)行回應(yīng)，而在行業(yè)從持續(xù)高速發(fā)展時(shí)代轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展過程中，具備穩(wěn)健發(fā)展和財(cái)務(wù)能力的龍頭房企也更能適應(yīng)當(dāng)下的趨勢(shì)，進(jìn)而抓住在當(dāng)下筑底期的發(fā)展先機(jī)。當(dāng)然需要注意的是，在頂層要求之下，房地產(chǎn)行業(yè)早已進(jìn)入新的時(shí)期，在這個(gè)逐步回溫過程中，對(duì)于房企持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展能力以及尋求可持續(xù)新發(fā)展模式的考驗(yàn)還在持續(xù)。

筑底跡象顯現(xiàn)

雖然11月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增幅依然呈現(xiàn)環(huán)比下滑趨勢(shì)，但是行業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樓市“政策底”和交易回暖跡象都已經(jīng)出現(xiàn)。

9月份的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，關(guān)于房地產(chǎn)和相關(guān)金融政策舉措的表態(tài)都開始強(qiáng)調(diào)回應(yīng)合理的市場(chǎng)需求。

9月24日央行的三季度例會(huì)中提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。此后在金融領(lǐng)域的多位高層都有類似表態(tài)，指出個(gè)別大型房企暴露出的風(fēng)險(xiǎn)只是個(gè)案，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)總體可控。甚至指出，一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，是金融機(jī)構(gòu)的“短期過激反應(yīng)”。

前述個(gè)人信貸方面的表現(xiàn)更加直接。浙商證券指出，十余座城市自11月以來陸續(xù)推出購(gòu)房補(bǔ)貼，顯示出市場(chǎng)政策已經(jīng)從房企融資調(diào)控放松向需求端延伸。且隨著11月個(gè)人按揭貸款同比增10.6%，環(huán)比上升9.6個(gè)百分點(diǎn)。受益于中央政策糾偏個(gè)人按揭貸款放款明顯提速，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人按揭貸款有望得到持續(xù)修復(fù)。

總結(jié)來看，浙商證券認(rèn)為，自2020年進(jìn)入本輪調(diào)控周期以來，為扭轉(zhuǎn)行業(yè)普遍追尋的高杠桿、高負(fù)債、高增長(zhǎng)的發(fā)展模式，行業(yè)金融政策不斷收緊，引導(dǎo)行業(yè)去金融化，回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)。2020年8月提出三道紅線管控，2020年12月提出銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，2021年初施行集中土拍政策，2021年10月宣布進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)——至此房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制基本補(bǔ)全。2021年三季度以來，面對(duì)行業(yè)信用危機(jī)事件、不斷下行的市場(chǎng)形勢(shì)，和房企流動(dòng)性緊張?jiān)斐芍T多問題的惡性循環(huán)，政策基調(diào)開始轉(zhuǎn)向。

整體來說，這就是當(dāng)前“政策底”和交易在逐步回暖過程中的一些表現(xiàn)。而在近日接受采訪過程中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽也表示，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來，在各方面共同努力下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位已成為社會(huì)共識(shí)。

他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。當(dāng)前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。同時(shí)，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。

在肯定基本面的同時(shí)，其中還提到了對(duì)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展和改善型需求的關(guān)注。這一視角也正與聚焦在此趨勢(shì)下的房企碧桂園的理念不謀而合。

碧桂園算是長(zhǎng)期堅(jiān)持在遵循“城鎮(zhèn)化”脈絡(luò)之下進(jìn)行部署發(fā)展的房企，且在面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整期“怎樣去做、怎樣做得更好”的問題時(shí)，其自2018年就開始提出“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略方針，強(qiáng)調(diào)圍繞“一率五力”持續(xù)提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)將銷售回款納入重點(diǎn)考核，追求有現(xiàn)金流的利潤(rùn)和有利潤(rùn)的現(xiàn)金流。

應(yīng)該說，在需求依然存在，而房企進(jìn)入管理紅利的這個(gè)階段，能夠越早開啟有質(zhì)量發(fā)展步伐，并且落實(shí)到財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)層面的公司，也會(huì)更容易適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境下的新挑戰(zhàn)。

馬太效應(yīng)深化

面對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)轉(zhuǎn)向過程中帶來的挑戰(zhàn)，資本市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)房企體現(xiàn)出了一定偏好。這從金融機(jī)構(gòu)高層發(fā)話之后，相關(guān)金融融資的針對(duì)性放開可見一斑。

自11月保利發(fā)展發(fā)行中期票據(jù)開始，典型龍頭房企陸續(xù)有機(jī)會(huì)開啟此前一度受限的融資步伐。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在12月中旬，就陸續(xù)有中海、金融街、碧桂園、華潤(rùn)置地、金地等優(yōu)質(zhì)房企在陸續(xù)發(fā)行國(guó)內(nèi)債券。

在一眾向來走穩(wěn)健發(fā)展道路的央國(guó)企之中，碧桂園身影的出現(xiàn)則顯示出金融市場(chǎng)對(duì)龍頭民企運(yùn)營(yíng)模式和能力的認(rèn)可。

12月以來，碧桂園就分別在銀行間債券市場(chǎng)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行50億元中期票據(jù)并進(jìn)入預(yù)評(píng)環(huán)節(jié)，此后還順利發(fā)行10億元公司債券。對(duì)于供應(yīng)鏈企業(yè)的支持同樣重要，13日，碧桂園發(fā)行一筆2.84億元供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品，用于支持上游供應(yīng)商融資并提高經(jīng)營(yíng)效率。這些都顯示出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企“一刀切”的態(tài)度已經(jīng)改善，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信心正在重建。

這與碧桂園此前顯示出的運(yùn)營(yíng)能力息息相關(guān)。2021年中報(bào)顯示，期內(nèi)碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年高于90%。

從“三條紅線”指標(biāo)來看，目前碧桂園處于較為健康的黃檔，僅扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率略高于紅線要求，但指標(biāo)逐步向好，從去年底的80%下降至77%。碧桂園管理層明確表示，公司將嚴(yán)格按照監(jiān)管的要求在2023年前達(dá)標(biāo)。

下半年至今，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)及展望共130余次，甚至部分未出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)也遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)。在此背景下，穆迪和惠譽(yù)均維持了對(duì)碧桂園的“投資級(jí)”評(píng)級(jí)。標(biāo)普今年10月發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱，在波動(dòng)的大環(huán)境下，碧桂園強(qiáng)有力的執(zhí)行能力及多元化的土儲(chǔ)布局，支撐了公司銷售的增長(zhǎng)。

克而瑞研究也指出，從房企經(jīng)營(yíng)層面來看，穩(wěn)健型房企具備更高的韌性，不僅抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，且修復(fù)期也更快，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，更有利于抓住機(jī)會(huì)窗口。碧桂園的融資能力在行業(yè)具備領(lǐng)先水平，從其融資成本來看，常年處于低位水平。隨著流動(dòng)性放松，碧桂園將憑借自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和融資優(yōu)勢(shì)獲得更多市場(chǎng)資源和機(jī)會(huì)，乘勢(shì)而上。

這顯示出，在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)向之下，市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)對(duì)不同發(fā)展路徑之下的房企偏好也將愈發(fā)明顯。

浙商證券就指出，進(jìn)入2022年后，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)開啟新篇章。宏觀層面以穩(wěn)為主的調(diào)控依然會(huì)存在，而在政策調(diào)節(jié)過程中，房企受益程度會(huì)分化。

該機(jī)構(gòu)表示，國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企資金較為充足者，能夠保持拿地銷售節(jié)奏，依然能夠維持穩(wěn)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，這些企業(yè)更有可能獲得金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)貸，通過并購(gòu)貸實(shí)現(xiàn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在此期間行業(yè)并購(gòu)整合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化時(shí)間過程至少會(huì)持續(xù)2-3年。長(zhǎng)期來看，行業(yè)格局優(yōu)化后龍頭企業(yè)絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)會(huì)更加凸顯。