2021年的樓市上下半場(chǎng)分化明顯，上半年市場(chǎng)熱情高漲，但隨著各地加大調(diào)控力度，疊加全面去杠桿的“三條紅線”、“供地兩集中”、“房貸集中度管理”等全面落地實(shí)施，更重要的是信貸收緊以后，房企資金獲取受限，市場(chǎng)急速向下，銷售、土地、投資紛紛遇冷。

近日，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，包括二手房成交規(guī)模、新房成交增速、土地市場(chǎng)成交、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速等在內(nèi)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)新低，對(duì)于房企而言，百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模大概率將持平甚至略有回落，步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。

2021年的市場(chǎng)起伏有其特殊性，本質(zhì)上在于資金端的全方位收緊，降杠桿速度過(guò)快，各方預(yù)期走低產(chǎn)生疊加和共振效應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)了一波“負(fù)循環(huán)”。

四季度末，政策定調(diào)良性循環(huán)，監(jiān)管層頻頻糾偏釋放暖意，一線城市二手房終于在12月出現(xiàn)筑底現(xiàn)象。

但真正的市場(chǎng)底是否已經(jīng)到來(lái)，2022年的樓市又將走出什么樣的曲線，房企運(yùn)營(yíng)如何轉(zhuǎn)向，尚需觀察。

房企業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不及歷史同期

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，近3成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比負(fù)增長(zhǎng)，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，1-11月規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。

全年來(lái)看，房企銷售業(yè)績(jī)“先揚(yáng)后抑”。一季度，市場(chǎng)購(gòu)房情緒延續(xù)了去年末以來(lái)的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場(chǎng)明顯降溫，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，延續(xù)下跌趨勢(shì)且降幅不斷擴(kuò)大。

但這還是在2020年疫情影響下房企已對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保持了謹(jǐn)慎預(yù)期的前提下。克而瑞指出，2021年下半年市場(chǎng)急速降溫，即便年內(nèi)整體業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定不夸張，多數(shù)企業(yè)年度業(yè)績(jī)目標(biāo)完成壓力仍然較大。

房企銷售業(yè)績(jī)的走低受多方面因素影響。“資金肯定是最要緊的一個(gè)限制。”一家規(guī)模型上市房企高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者描摹了一個(gè)循環(huán)效應(yīng)：“三條紅線”實(shí)施以來(lái)，房企或主動(dòng)或被動(dòng)開(kāi)始降杠桿，但金融機(jī)構(gòu)對(duì)政策的理解相對(duì)嚴(yán)格，加上個(gè)別房企的信用風(fēng)險(xiǎn)加重了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的避險(xiǎn)情緒，房企的融資受到嚴(yán)重限制。

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前的調(diào)研中，多家房企曾透露即便身處“綠檔”，金融機(jī)構(gòu)的合作意向也不強(qiáng)，對(duì)于高周轉(zhuǎn)和資金密集型的房企來(lái)說(shuō)，“找錢(qián)難”意味著不得不降速。

融資受阻之下，房企的資金來(lái)源更多依賴銷售回款。但房貸集中度管理的瞬時(shí)收緊，使得個(gè)人按揭貸款利率提高、放款速度空前拉長(zhǎng)。在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前的調(diào)研中，部分城市放款時(shí)間高達(dá)半年以上。

“融資難、回款慢，影響了房企的現(xiàn)金流，以收定投的模式也決定了支出縮減、投資下行，又進(jìn)一步影響了未來(lái)的收益。”上述房企人士表示。

9月以來(lái)，監(jiān)管層開(kāi)始釋放一系列針對(duì)信貸的“糾偏”措施，要求金融機(jī)構(gòu)“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。此后房企開(kāi)發(fā)貸和居民個(gè)人房貸均有所放松，但傳導(dǎo)至房企的運(yùn)營(yíng)上，還需要一定的時(shí)間。

二手房成交創(chuàng)7年新低

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年二手房交易規(guī)模出現(xiàn)近5年來(lái)的首次同比下降，預(yù)計(jì)二手房成交面積將創(chuàng)7年新低，出現(xiàn)2015年以來(lái)的最低值。

據(jù)該機(jī)構(gòu)測(cè)算，2021年全國(guó)二手房成交金額約7萬(wàn)億元，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬(wàn)套，同比下降約9%，成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。

新房和土地市場(chǎng)也全面降溫。新房銷售規(guī)模同比增速收窄至2015年以來(lái)最低。貝殼研究院依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長(zhǎng)1.5%，較2020年增速收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)新建商品住宅銷售金額約16.4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)約5.9%，較2020年增速收窄5個(gè)百分點(diǎn)。銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來(lái)最低增速。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速降至歷史低位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月全國(guó)新建商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為10.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%，是2017年以來(lái)同期最低增速（排除受疫情影響的2020年）。

土地成交規(guī)模自2019年以來(lái)首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國(guó)351城住宅用地的累計(jì)成交金額為4.98萬(wàn)億元，同比下滑11.15%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬(wàn)億平米，同比下滑30.12%。拿地金額和面積均為2019年以來(lái)首次同比大幅下降。

其中三季度全國(guó)351城的住宅用地成交金額為1.08萬(wàn)億元，同比下滑37.01%，成交規(guī)劃建筑面積為3.09萬(wàn)億平米，同比下滑47.55%，是2019年以來(lái)季度最低值。

年內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)“過(guò)山車式”的下降，與房企的銷售表現(xiàn)屬于同一個(gè)鏈條上的不同側(cè)面。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二手房在信貸方面的成本增加和時(shí)間拉長(zhǎng)，導(dǎo)致改善置換鏈條受阻，整體市場(chǎng)環(huán)環(huán)相扣，新房市場(chǎng)和房企都受到負(fù)面影響。

貝殼研究院將這種現(xiàn)象歸結(jié)為“鏈?zhǔn)浇禍?rdquo;，尤其大城市房?jī)r(jià)較高，新房購(gòu)買(mǎi)需要依賴賣掉二手房歸集資金，二手市場(chǎng)不好，新房的購(gòu)買(mǎi)能力及購(gòu)買(mǎi)意愿也受到抑制；二手房流通難使得賣舊買(mǎi)新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負(fù)債無(wú)法接續(xù)滾動(dòng)，繼而放大了房企的流動(dòng)性問(wèn)題。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，與歷史周期不同，本輪房地產(chǎn)去杠桿是全方位的，對(duì)銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施，多項(xiàng)政策疊加實(shí)施，讓市場(chǎng)出現(xiàn)信用危機(jī)。

預(yù)計(jì)2022年前低后高

信貸的回暖已經(jīng)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，12月全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市房貸環(huán)境保持改善，房貸利率連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，放款周期縮短到2個(gè)月以內(nèi)，利率下調(diào)空間和放款周期縮短時(shí)間均較上月擴(kuò)大。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月份多增532億元。

房企融資規(guī)模亦有回升，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時(shí)房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動(dòng)性有所修復(fù)。

許小樂(lè)認(rèn)為，在“良性循環(huán)”的指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對(duì)年底的市場(chǎng)成交帶來(lái)利好，帶動(dòng)市場(chǎng)底部修復(fù)。

貝殼研究院預(yù)計(jì)，2022年市場(chǎng)成交量將在一季度完成筑底，二季度實(shí)現(xiàn)成交價(jià)格止跌，從全年時(shí)間序列上看，呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)。隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場(chǎng)有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而向“良性循環(huán)”過(guò)渡。

具體到房企未來(lái)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)上，克而瑞指出，長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿，以增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。整體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)、防范風(fēng)險(xiǎn)為主，同時(shí)，在目前的行業(yè)盤(pán)整期，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性。

行業(yè)集中度方面，中信證券研究部分析師陳聰和張全國(guó)在一份研報(bào)中指出，與之前歷史周期中行業(yè)集中度不斷提升不同，預(yù)計(jì)本輪變化將促使行業(yè)集中度由此開(kāi)始下降。