規(guī)模房企的銷售額上一次出現(xiàn)集體下滑，還是國際金融危機(jī)影響下的2008年。
經(jīng)歷了多年的螺旋式增長后，房地產(chǎn)業(yè)有望向只漲不跌的“黃金時代”正式告別。
易居克而瑞近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年，百強(qiáng)房企權(quán)益銷售金額8.88萬億元，同比下滑6.0%。在行業(yè)分化日益加劇、頭部房企優(yōu)勢漸顯的情況下，該指標(biāo)出現(xiàn)多年來罕見的負(fù)增長，其信號意義引起了外界的廣泛關(guān)注。
與此同時，房企的融資、拿地等動作都有所放緩。這其中既有政策端收緊帶來的限制，又有銷售不暢的連帶影響。
百強(qiáng)房企銷售下滑，直接原因是去年下半年以來的行業(yè)流動性收緊。但在這背后，調(diào)控政策的累加效應(yīng)正在顯現(xiàn)，去杠桿化已是大勢所趨。與此同時，在當(dāng)下的城市化階段，人口流動帶來的紅利有所減弱，也使得行業(yè)正在失去快速增長的基礎(chǔ)。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)正從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，在這一階段，行業(yè)的發(fā)展理念、模式、節(jié)奏等，都將不可避免地發(fā)生變化，只漲不跌的行業(yè)神話也將真正破滅。但在此之前，房企似乎至少還需要撐過3個月，才能真正看到曙光。
業(yè)績之殤
長期以來，規(guī)模一直是衡量房企發(fā)展最重要的指標(biāo)之一。規(guī)模效應(yīng)有助于房企降低采購、建筑等成本，也能幫助房企在拿地、融資、合作中獲得優(yōu)勢。
過去多年來，受益于土地、人口、金融等紅利，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模呈螺旋式上升的狀態(tài)，房企借助這一紅利，強(qiáng)化規(guī)模導(dǎo)向。但到2020年，這種情況開始出現(xiàn)變化。當(dāng)年8月，旨在去杠桿、控風(fēng)險的“三道紅線”政策出臺；年末，金融機(jī)構(gòu)對個人住房貸款實(shí)施“五檔管理”；2021年下半年，行業(yè)流動性全方位收緊。
這些政策的影響正體現(xiàn)在2021年的房企業(yè)績中。雖然官方的數(shù)據(jù)顯示去年前11月商品房銷售仍然正增長，但落實(shí)到房企層面，數(shù)據(jù)卻不甚樂觀。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，2021年全年，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額為12.7萬億元，同比下滑3.0%；權(quán)益銷售金額為8.88萬億元，同比下滑6.0%。規(guī)模房企的銷售額上一次出現(xiàn)集體下滑，還是國際金融危機(jī)影響下的2008年。
作為對比，此前的四年（2017年到2020年），百強(qiáng)房企的權(quán)益銷售規(guī)模增速分別為40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。
華東某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，去年年中，公司已經(jīng)適當(dāng)調(diào)低了銷售目標(biāo)，一些區(qū)域公司還提高了年終獎額度，但最終還是未能完成目標(biāo)。
上海易居房地產(chǎn)研究院表示，2021年，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年業(yè)績目標(biāo)。
“即使規(guī)模房企已對業(yè)績增長保持了謹(jǐn)慎預(yù)期，并適度調(diào)降了銷售目標(biāo)，但下半年市場大幅降溫，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績壓力仍然較大。”該機(jī)構(gòu)表示。
利潤的攤薄也將是大概率事件。自2019年以來，資金、人力、建筑、原材料等成本的提高就開始蠶食房企的利潤。更重要的是，行業(yè)紅利的消退迫使房企更多地進(jìn)行“貼身肉搏”，加之“限價令”等政策的影響，很多項(xiàng)目不得不以價換量。
去年以來，政策環(huán)境的嚴(yán)峻性有增無減，很多項(xiàng)目仍然面臨“賣不上價”的尷尬，“保利潤”更是無從談起。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年9月以來，70個大中城市的房價經(jīng)歷了由上漲到持平，再到下跌的過程。到11月，有59個城市的新房價格環(huán)比下降，63個城市的二手房價格下降，降價已成為大部分熱點(diǎn)城市的主流。
前述房企人士認(rèn)為，到今年3月發(fā)布2021年年報時，房地產(chǎn)業(yè)將可能從過去幾年的“增收不增利”，變成“既不增收又不增利”。
規(guī)模效應(yīng)的終結(jié)
在規(guī)模增長受阻的同時，房企的規(guī)模效應(yīng)也在減弱。去年以來，流動性的收緊使得一批房企陷入債務(wù)違約的邊緣，其中不乏頭部房企，這也令“規(guī)模護(hù)城河”的理念受到前所未有的挑戰(zhàn)。
“船大難掉頭。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，高規(guī)模的另一面是高負(fù)債、高風(fēng)險，當(dāng)政策環(huán)境全面收緊時，小房企相對容易彌補(bǔ)資金缺口，大房企反而不易自救。
他認(rèn)為，一些出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的大型房企，資金缺口很快達(dá)到百億至千億量級，不僅處置難度大，投資者的信心也很容易受到影響。兩個因素相互作用，使得大型房企的債務(wù)處置周期變得曠日持久。
事實(shí)上，近幾年來出臺的一些關(guān)鍵性政策，對規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生了直接影響。
一方面，“三道紅線”的出臺，使得房企可獲得的信貸額度不再以規(guī)模為主要依據(jù)，而是以“踩線”情況——即財務(wù)健康狀況為主要考量標(biāo)準(zhǔn)。
值得注意的是，隨著監(jiān)管部門將表外債務(wù)納入監(jiān)測范圍，一些通過表外轉(zhuǎn)移、明股實(shí)債等手段實(shí)現(xiàn)“降檔”的房企，仍然很難獲得融資，其面臨的流動性壓力不亞于“紅檔”房企。
另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期資金池深度成為企業(yè)增儲的重要砝碼，大型房企的優(yōu)勢減弱，一些財務(wù)狀況良好，又具備較強(qiáng)區(qū)域深耕能力的小房企獲得了更多機(jī)會。
由此，規(guī)模房企在融資、拿地中的優(yōu)勢均被削弱。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資額約為1.3萬億元，同比下降26%，近五年來（2017年以來）融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，同時達(dá)到五年來最低點(diǎn)。2021年百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.29，同樣創(chuàng)近五年新低。
按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也將至少影響到今年的市場供應(yīng)。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2021年全年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然有望繼續(xù)沖高。但由于房企手中的貨值不足，尤其是去年下半年以來的新增土儲不足，今年的市場銷售規(guī)模將出現(xiàn)回落。
更為深遠(yuǎn)的影響在于，在融資、拿地政策以“長效機(jī)制”形態(tài)出現(xiàn)的情況下，房企將逐漸習(xí)慣“過緊日子”。由此，未來幾年間，行業(yè)高增長的“神話”也有望徹底破滅。
撐過第一季度？
對于在苦撐的房企來說，更關(guān)注的是轉(zhuǎn)機(jī)將在何時出現(xiàn)。
針對流動性緊縮對市場帶來的影響，去年9月以來，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號。12月召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購房補(bǔ)貼、出臺“限跌令”等方面出手調(diào)整。
但這些政策利好體現(xiàn)在投資復(fù)蘇上，仍需要一定的傳導(dǎo)時間。業(yè)界的共識在于，投資力度大約需要3-6個月的修復(fù)期。市場交易真正轉(zhuǎn)暖，也需要6個月左右的時間。
也即，在政策層面不額外加碼的情況下，行業(yè)有望在今年第一季度后出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
近期，多位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道提及這一時間點(diǎn)。北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司內(nèi)部曾做過研判，并認(rèn)為市場將在今年第一季度后真正好轉(zhuǎn)。目前的一個積極信號在于，雖然購房者出手的意愿還不夠強(qiáng)烈，但旗下項(xiàng)目的咨詢量和帶看量已經(jīng)明顯增加。
該人士透露，公司在去年年中以后就很少拿地，并采取了多項(xiàng)措施補(bǔ)充現(xiàn)金流，按照現(xiàn)有的資金安排，完全可以撐過第一季度。
與他的謹(jǐn)慎樂觀不同，仍有從業(yè)者對短期的行業(yè)前景抱有疑慮。華東某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道透露，公司有相當(dāng)規(guī)模的債務(wù)將在今年上半年到期。即使能堅持到市場轉(zhuǎn)暖，倘若升溫幅度不夠大，公司的壓力仍然不能緩解。
據(jù)了解，作為權(quán)宜之計，不少房企正在與投資者商談債務(wù)展期事宜，延展期限多在12個月到24個月。一些投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在度過最艱難的階段后，投資者都在盡量避免房企出現(xiàn)債務(wù)違約，也更看重信心的修復(fù)，因此大都認(rèn)同債務(wù)展期的做法。
從市場層面看，回暖的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。貝殼研究院的監(jiān)測顯示，去年10月以來，重點(diǎn)城市二手房交易量結(jié)束下降趨勢，并出現(xiàn)溫和復(fù)蘇。該機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測的66個城市新房成交量也在去年11月、12月連續(xù)回升，12月的環(huán)比增幅明顯擴(kuò)大。同樣自去年四季度以來，百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計下降約10個基點(diǎn)；近兩個月（2021年11月和12月）房貸平均放款周期也持續(xù)快速收窄，累計收窄16天。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂預(yù)計，今年第一季度，部分核心城市的二手房市場成交量就能夠企穩(wěn)，二季度價格能夠穩(wěn)住。此后，新房市場也將隨之改善，并逐步傳遞到土地市場。由此，整體市場將出現(xiàn)鏈?zhǔn)叫迯?fù)。
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