在這個樓市持續(xù)低迷,觀望情緒濃厚的大環(huán)境之下,新房成交總量創(chuàng)了新高,二手房賣得也并沒有我們想象中那么差,這或許證明,深圳的購買力仍存。
新房成交創(chuàng)6年新高
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計,2021年,深圳新房住宅共成交52,417套,相比2020年成交套數(shù)上漲了15.5%,創(chuàng)下六年來新高。
從每月的走勢來看,深圳新房成交呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢,“先抑后揚(yáng)”的特征較為明顯。一方面與新房供應(yīng)情況有關(guān),集中供應(yīng)的月份,新房成交量明顯增長。從全年來看,2021年,深圳新房供應(yīng)延續(xù)了2020年以來的集中趨勢,全年合計預(yù)售58,100套,同比2020年的預(yù)售套數(shù)增加9.3%。另一方面,受信貸收緊等多重調(diào)控措施影響,購房者日趨理性,性價比不高的新盤謹(jǐn)慎選擇,開盤并未售罄。
二手房創(chuàng)14年新低
據(jù)深房中協(xié)二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,2021年,深圳二手房網(wǎng)簽(含自助)44,375套,相比2020年120,295套的網(wǎng)簽量,下降幅度達(dá)到63.1%,創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的新低,更是自2007年以來,二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。
成交量分水嶺出現(xiàn)在新政后。從全年月度走勢上可清晰看出,2•8新政自發(fā)布實(shí)施以來,月度二手房網(wǎng)簽量持續(xù)下滑,到2021年9月,更是連續(xù)兩個月成交量跌破2000套。從成交的戶型來看,剛需型戶型的網(wǎng)簽占比持續(xù)走低,而剛改戶型以及豪宅戶型的網(wǎng)簽占比則持續(xù)走高,顯然,自有資金充沛的消費(fèi)者受新政的影響較低。
今年新房有更多選擇
持續(xù)加大住房供應(yīng)力度已成為十四五期間深圳大力推進(jìn)的重點(diǎn)事項(xiàng),且在宅地“兩集中”政策的執(zhí)行下,預(yù)計2022年仍將延續(xù)2021年的新房集中放量供應(yīng)的態(tài)勢,據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年深圳潛在入市項(xiàng)目約144個,購房者選擇機(jī)會更多。
對于二手房市場,深房中協(xié)認(rèn)為,二手房市場低位穩(wěn)定的走勢大概率會成為新常態(tài),深圳作為一線樓市熱點(diǎn)城市,加之存在突出的住房結(jié)構(gòu)矛盾,一旦政策松動不排除出現(xiàn)“報復(fù)性行情”,因此,保持當(dāng)前調(diào)控政策的前后一致性,或是可以預(yù)見到的。
樓市進(jìn)入下降周期?
近段時間以來,多地房貸利率變動引發(fā)關(guān)注。廣州、深圳的房貸利率也在松動,多家銀行客戶經(jīng)理表示,按揭貸款放款速度有所加快。是否意味著下降周期開始?是個別現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象?
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,銀行下調(diào)房貸利率的原因主要在于以下幾個方面:
一是,銀行貫徹兩個維護(hù)。維護(hù)購房者合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,已經(jīng)上升到了國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)的高度。因此,銀行的房貸額度增加,從國有銀行開始,房貸利率開始下行。
二是,按揭供求沒那么緊張了。11-12月,銀行前期積累的按揭申請件投放完畢,近期各地商品房成交量明顯下降,對按揭的需求降低,額度沒那么緊張了,資金供求下降,利率也就下行了。
三是,銀行正常的信貸政策調(diào)整。近期,額度充足,但購房意愿降低,按揭對銀行來說還是安全的資產(chǎn),銀行也想增加業(yè)務(wù),就下調(diào)利率。
李宇嘉認(rèn)為,當(dāng)前降低利率主要是針對剛需。比如廣州下調(diào)住房按揭貸款利率,從利率水平看,即便首套房利率為5.65%,二套房利率為5.85%,但分別為LPR 100BP、LPR 120BP。相對LPR來說,在當(dāng)前的市場態(tài)勢下,購房者情緒比較低,剛需為主,這個利率水平還是比較高。因此,針對剛需適當(dāng)降低是合理的。
這是否意味著樓市下降周期開始?李宇嘉認(rèn)為不一定。
一是,未來是否還會下降,取決于后續(xù)樓市的走勢。2022年要求穩(wěn)字當(dāng)頭,樓市是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)中的重要一環(huán),對樓市政策,國家不僅明確了良性循環(huán),還明確了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的三保原則。如果商品房交易量繼續(xù)下行,土地繼續(xù)流拍,則房貸利率還會下行。
二是,短周期看利率進(jìn)入下降周期。從短期來看(半年以內(nèi)),房貸利率進(jìn)入了下降周期。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù),去年四季度以來,百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降,12月較9月累計降約10個基點(diǎn)。但長周期看,不可能進(jìn)入下降周期。畢竟,12月20日LPR調(diào)整窗口期,1年期LPR降低了,但5年期LPR并未降低,彰顯了貨幣政策的穩(wěn)定性,以及房住不炒、去除地產(chǎn)依賴的決心。
對樓市的影響,李宇嘉認(rèn)為關(guān)鍵還是看預(yù)期。
一是,降低按揭利率有利于促進(jìn)消費(fèi)。降低按揭利率,一方面是意在保持樓市穩(wěn)定,這是政策意圖;另一方面也是商業(yè)銀行自主的市場行為,不管哪一方面,都有利于商品房市場穩(wěn)定,避免過快下行,這也是政策目的。
二是,樓市能否回升關(guān)鍵取決于預(yù)期。目前來看,由于民企債務(wù)風(fēng)險還在爆發(fā)中,市場信心還比較弱勢。另外,經(jīng)過這么多年高速發(fā)展,除個別城市,市場整體供求關(guān)系是平衡的,不像幾年前那樣買房需求很大。市場能否大范圍回升,取決于預(yù)期,主要是房價上漲的預(yù)期。但是,國家在房貸利率的定價基準(zhǔn)上(5年期LPR)上并未松動,給市場傳達(dá)的還是控制地產(chǎn)炒作,不希望樓市熱起來的信號,因此,當(dāng)前降低利率對樓市的預(yù)期影響有限。
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