自黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”以來，住房租賃市場(chǎng)備受關(guān)注，監(jiān)管部門及各地政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)租賃市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的政策。在此背景下，2021年租賃市場(chǎng)供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，產(chǎn)品日益多元化。業(yè)內(nèi)專家表示，2022年，住房租賃市場(chǎng)有望開啟2.0發(fā)展模式，將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢(shì)。

供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)

住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書·2021》顯示，2021年以來，重點(diǎn)城市服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等大規(guī)模集中入市，集中式租賃房源供給端出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。貝殼研究院日前發(fā)布的《2021年住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》也顯示，2021年租賃企業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高，住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬家左右，其中八成為近兩年成立。

貝殼研究院首席分析師許小樂對(duì)記者表示，自去年以來，中央和地方陸續(xù)出臺(tái)監(jiān)管政策，有效降低了租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，住宅租賃企業(yè)迎來了良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，租賃行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。

許小樂進(jìn)一步分析指出，住宅租賃企業(yè)在分布上按“東-中-西”依次減弱，由于東部地區(qū)的租賃需求旺盛，租賃企業(yè)集中在沿海區(qū)域，超六成的租賃企業(yè)分布在長(zhǎng)三角、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)。城市分布上，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津，近三成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數(shù)量TOP30的城市，超過五成的企業(yè)分布在TOP4的城市。

克而瑞研究中心分析師房玲認(rèn)為，22城集中供地政策極大地?cái)U(kuò)大了租賃用地的供應(yīng)規(guī)模，多主體、多元供給的方式促進(jìn)了保障性租賃住房的加速發(fā)展。比如，北京通過集體用地建設(shè)大型租賃社區(qū)；上海供應(yīng)大量純租賃住房，建設(shè)大型租賃社區(qū)；深圳通過城中村改造加大租賃住房供應(yīng)；杭州通過大量配建和自持用地建設(shè)租賃住房；成都推出銷售型人才公寓。

據(jù)克而瑞租售對(duì)2021年22城集中供地?cái)?shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，總計(jì)推出545塊涉租賃住宅用地，規(guī)劃建筑面積約1096萬平方米。

產(chǎn)品更加多元化

《2021年住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，從租金水平來看，2021年全國(guó)重點(diǎn)40城平均住宅月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，相比于2019年下跌8.8%，超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長(zhǎng)沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州等14個(gè)城市租金持平或微漲外，其余26個(gè)城市租金下跌。

許小樂認(rèn)為，未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升，租戶租住時(shí)間的延長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2022年租賃市場(chǎng)活躍度仍保持上升趨勢(shì)，對(duì)外來人口吸引力較強(qiáng)的城市，如城市群核心城市、省會(huì)城市租賃市場(chǎng)熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓等房源的增加，未來租賃市場(chǎng)供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動(dòng)力，尤其是對(duì)外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對(duì)穩(wěn)定。

房玲對(duì)記者表示，隨著租戶對(duì)于租房品質(zhì)要求不斷提升，預(yù)計(jì)2022年機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的集中式租賃房源漸受青睞，市場(chǎng)接受度開始提高。她認(rèn)為，大型租賃社區(qū)是租賃產(chǎn)品的新生力量，隨著大項(xiàng)目源源不斷地入市，數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)不斷積累，其不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗(yàn)，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展，而且還能讓存量住宅發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

此外，作為細(xì)分賽道的企業(yè)員工宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓也將受到關(guān)注，運(yùn)營(yíng)商不僅僅為企業(yè)員工提供住宿產(chǎn)品，還從開始的運(yùn)營(yíng)“空間”逐漸走向運(yùn)營(yíng)“人”，為城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗(yàn)，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)下，潛力巨大，有望迎來新的發(fā)展契機(jī)。

發(fā)展模式升級(jí)

對(duì)于2022年的住宅租賃市場(chǎng)，許小樂認(rèn)為，市場(chǎng)整體將日漸活躍，并逐漸向“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變，品質(zhì)化租住需求持續(xù)釋放。隨著租賃行業(yè)市場(chǎng)主體筑基初步完成，預(yù)計(jì)2022年行業(yè)將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢(shì)，開啟行業(yè)發(fā)展2.0模式升級(jí)。

“在模式方面，住宅租賃企業(yè)發(fā)展模式將呈兩極化，要么更輕、重。”許小樂進(jìn)一步解釋說，一方面，包租模式在疫情期間顯示出極度的脆弱性，輕資產(chǎn)-分散式和中資產(chǎn)-集中式企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)托管模式。另一方面，由于政策鼓勵(lì)以新建、盤活方式擴(kuò)大保障性租賃房源，資金實(shí)力較強(qiáng)的中資產(chǎn)-集中式企業(yè)會(huì)通過收購(gòu)或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉(zhuǎn)向自持模式，從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，品牌房企也會(huì)增加自持租賃房源，以獲得長(zhǎng)期收益及未來資產(chǎn)增值收益。

許小樂認(rèn)為，不論更“輕”還是更“重”，租賃企業(yè)都將不再盲目拓展房源，而是開始致力于打造專業(yè)化的租賃服務(wù)和精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力，將步入穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期。隨著住房租賃行業(yè)頂層設(shè)計(jì)完善，租賃監(jiān)管政策趨嚴(yán)，住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境已基本形成，同時(shí)，政策支持全方位突破，租賃企業(yè)迎來土地、財(cái)政、稅收、金融等方面支持。未來在政策引導(dǎo)下，住宅租賃領(lǐng)域?qū)⒏喟l(fā)揮市場(chǎng)化力量，推動(dòng)租賃市場(chǎng)成熟化發(fā)展。

住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然也認(rèn)為，未來住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展將走向成熟化，住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化比例將繼續(xù)提升，并提供專業(yè)化、精細(xì)化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。此外，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有住宅租賃不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品推出，將有效解決住宅租賃企業(yè)重資產(chǎn)模式退出的難題，租賃行業(yè)將迎來發(fā)展模式的創(chuàng)新。