“房地產(chǎn)并購貸款不再計(jì)入‘三道紅線’，該消息屬實(shí)。”某房企人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者證實(shí)，有部分央企、國企正在多方接觸核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，雖鮮有公布確定性的交易，但市場(chǎng)上有很多項(xiàng)目都在談收購事宜，買賣雙方及相關(guān)中介“暗流涌動(dòng)”。

1月11日，多家大中型銀行表示，已做好房地產(chǎn)并購貸款等業(yè)務(wù)的額度安排，日前收到監(jiān)管層要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)并購提供金融支持的相關(guān)通知。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然當(dāng)前銀行額度已做安排，但在房地產(chǎn)行業(yè)仍在尋找優(yōu)質(zhì)并購項(xiàng)目。盡管已有較多房企收并購項(xiàng)目意向強(qiáng)烈，但并購各方尚處相互博弈或觀望態(tài)度，因此真正達(dá)成并購意愿的項(xiàng)目并不多。

世茂集團(tuán)否認(rèn)百億元交易

在這種行業(yè)新動(dòng)態(tài)下，近日有消息稱，世茂集團(tuán)位于上海南京東路的世茂廣場(chǎng)，已初步確定由上海國資接盤，交易對(duì)價(jià)超100億元。據(jù)悉，該項(xiàng)目被認(rèn)為是世茂集團(tuán)的核心資產(chǎn)之一，若以超100億元的價(jià)格整體出售，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)并未有打折。

公開信息顯示，上海世茂廣場(chǎng)主體建筑分為兩部分，包括酒店及商業(yè)。其中商業(yè)部分2017年進(jìn)行過一次全面升級(jí)改造，并于2018年9月重新開業(yè)，2019年、2020年間，其實(shí)現(xiàn)租金收入2.3億元、2.08億元，是同期世茂集團(tuán)租金收入最高的商業(yè)項(xiàng)目；酒店部分原為世茂皇家艾美酒店，2022年1月1日更換為康萊德酒店，2018年-2020年間，由于裝修及疫情所致，收入逐漸遞減，從近3億元走低至逾1億元。

對(duì)此，1月11日，世茂集團(tuán)發(fā)布澄清公告稱，其并未就出售上海世茂廣場(chǎng)訂立初步協(xié)議。但亦表示，正在與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論，在合適的條件下會(huì)考慮出售部分資產(chǎn)以降低負(fù)債。不過，公開信息顯示，世茂集團(tuán)尚未有公開市場(chǎng)的債務(wù)違約。

此外，還有傳言稱，曾名噪一時(shí)的世茂深坑酒店也有買方接觸。有接近世茂集團(tuán)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，確有潛在買家接觸多個(gè)項(xiàng)目，有委托代理公司，也有公司直接對(duì)接的，但多數(shù)都處在談判階段。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，出險(xiǎn)企業(yè)首先要自救，處置現(xiàn)有資產(chǎn)是最快、也最常用的方式，在當(dāng)前房企流動(dòng)性危機(jī)多發(fā)的情況下，出售資產(chǎn)的現(xiàn)象會(huì)越來越多。大型企業(yè)的資產(chǎn)種類較多、質(zhì)量較好，市場(chǎng)上感興趣的企業(yè)也比較多，也更容易成交。

地產(chǎn)并購將加速

值得關(guān)注的是，收并購除了對(duì)房企的現(xiàn)金流有著高要求，也考驗(yàn)房企的運(yùn)營、項(xiàng)目操盤等各方面能力，特別是當(dāng)前更要控制風(fēng)險(xiǎn)，買方需理性。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來，房地產(chǎn)并購主要有以下幾種模式：一是單項(xiàng)目導(dǎo)向型收購模式；二是資產(chǎn)包收并購模式，通過收購區(qū)域管理平臺(tái)公司，全部或?qū)嶋H控制平臺(tái)公司旗下各項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理權(quán)和財(cái)務(wù)權(quán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)包項(xiàng)目的操盤和并表；三是規(guī)模房企之間的股權(quán)并購模式。

“出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目承債式收購不納入‘三道紅線’監(jiān)管，這將大大提升房企參與收并購的積極性。”陳星向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)并購方來說，出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，債權(quán)不清晰，資產(chǎn)處置的實(shí)操層面會(huì)較為復(fù)雜。對(duì)出讓方來說，出讓資產(chǎn)的主要目的是為了補(bǔ)充流動(dòng)性，度過當(dāng)前危機(jī)，因此在資產(chǎn)出售時(shí)要合理估算出讓價(jià)格，過低損害企業(yè)利益，過高難以成交；此外，選擇哪些資產(chǎn)出讓也要有所考量，不能影響未來持續(xù)經(jīng)營。

(原題：《房地產(chǎn)并購“暗流涌動(dòng)” 世茂集團(tuán)正與部分買家談資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓》)